中國購物中心的發展特征

武漢商學院 唐世海

中國購物中心的發展特征

武漢商學院 唐世海

摘 要：購物中心是集“購、吃、玩”一體化的商業零售業態形式，自20世紀90年代從國外引進我國以來，發展十分迅速并呈現明顯的特征。從規模分布來看，累計建筑面積年增長25%，一線城市已呈現扎堆現象，二線重點省會城市已進入快速發展的階段，并出現向三線城市擴張的態勢。從行業成熟度來看，我國購物中心尚不成熟，仍處于發展引入期。從類型分布來看，我國購物中心社區型占據半壁江山，城郊型發展較快。從投資來源來看，海外投資踴躍，知名品牌紛紛落戶。從行業融合來看，購物中心去百貨化和百貨業購物中心化趨勢并存。

關鍵詞：中國購物中心 發展特征

購物中心(SHOPPINGMALL)，指在一個大型建筑物或一個毗鄰的建筑群中，由一個管理機構組織、協調和規劃，把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心。購物中心嚴格意義上講不能稱為一種業態，而是多種業態聚合在一起而形成的一個大型的商業綜合體，它的業務管理有別于傳統的零售業，它的經營與管理相分離，招商是其核心業務，租金是其生存和發展的根本。購物中心是名副其實的“舶來品”，自1990年中國首家購物中心開業以來，購物中心這種新型商業形式在中國已走過二十多年的歷程，總的來說方興未艾！購物中心發展初期，主要集中于北上廣深等一線城市，2003年以前發展相對平穩，2003年增長率達到了最大值，十年來平均增長率在20%以上。多年來，筆者重點關注北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、成都等一、二線城市購物中心的發展，經分析研究發現，中國購物中心的發展存在一些趨勢和特征。

1 購物中心的類型

購物中心從不同的角度可以進行不同的分類。從選址和規模來看，購物中心可分為鄰里型、社區型、區域型、超區域型四種類型。按業態特色分類，購物中心可分為能量中心、奧特萊斯、生活方式中心、主題/娛樂中心。從消費定位來看，購物中心可分為高端奢侈型購物中心、時尚型購物中心和大眾生活型購物中心。從選址、商圈與目標顧客、規模、商品(經營)結構、商品售賣方式、服務功能、管理信息系統等方面綜合來看，購物中心可分為社區購物中心、市區購物中心和城郊購物中心。社區購物中心、市區購物中心和城郊購物中心的主要特征如表1所示。

2 中國購物中心的發展特征

近年來，中國購物中心的發展主要表現出以下特征。

2.1 規模不斷擴大，呈迅速發展態勢

購物中心1920年起源于美國，20世紀60年代盛行于歐美，1990年引入我國。24年來，購物中心在我國發展十分迅速。我國購物中心數量2004年877家，2011年2812家，2012年3100家，2014年3500家，2015年有望超過4000家。2014～2016年間，全球在建購物中心面積最高的20個城市中，中國城市占13席，上海、成都和深圳在建面積分別高達330萬平米、320萬平米和260萬平米，位列全球三甲。據中國購物中心產業咨詢中心預測，到2025年，中國大陸還會有7000家購物中心建成開業，屆時大陸購物中心將超過1萬家。我國購物中心累計建筑面積，2011年1.77億平方米，2012年2億平方米，2013年2.5億平方米。從區域分布來看，中國的購物中心在一線城市已呈現扎堆現象(圖1)，在二線重點省會城市逐漸進入快速發展的階段，并出現向三線城市擴張的態勢(圖2)。

圖1 2012年中國購物中心分布

圖2 2014年國內主要城市購物中心開業數量一覽

2.2 行業集中度低，發展處于引入期

《中國購物中心發展報告2012-2013》將中國的零售業態做了完整的生命周期分析后認為，與中國的百貨業相比。中國的購物中心處于引入期。衡量一個國家購物中心發展成熟度的重要指標是行業集中度。據統計，我國購物中心的行業集中度CR4為6.6%，也就是說居于前四位開發商占6.6%，即使商業較發達的上海，購物中心的CR4也僅為31%。進一步統計分析，我國購物中心的CR10為10.8%，這與國際成熟市場相比，差距很大，購物中心成熟的國家，CR10一般在50%以上，美國的奧特萊斯行業集中度高達70%。以上數據表明，我國的購物中心的開發仍然處于諸侯割據的局面，主流品牌購物中心尚在形成之中，整個行業的發展處于引入期，也預示著區域性的、有實力的本地開發商的發展機會和空間依然很大。

2.3 社區型比重大，城郊型增長快

據中購聯數據，近年來，我國購物中心類型分布比例是鄰里型16.6%、社區型48.9%、區域型21.2%、超區域型13.3%，社區型購物中心比重明顯較大，幾乎占據半壁江山。發達國家購物中心的發展是從農村小城鎮開始的，然后復制到城市，走的是“農村包圍城市的道路”。而我國購物中心發展剛好相反，率先在大城市發展，然后向城郊結合部和農村滲透。近年來，我國一、二線城市中心商圈幾近飽和，競爭趨于白熱化，由于地價的高昂，中心城區難于找到適合大型購物中心的地塊，而與市中心相比，城郊購物中心在選址、面積、購物和停車空間上都擁有明顯優勢。當前，隨著大城市地鐵的發展、城市快速道的修建和農村城鎮化步劃的加快，我國大型購物中心紛紛布點城郊結合部，城郊型購物中心發展十分迅速。

圖3 近年我國購物中心類型分布圖(%)

2.4 海外投資踴躍，知名品牌紛紛落戶

中國經濟總量已位于全球第二位，2014年中國人均GDP達到7485美元，據國外購物中心發展經驗，當人均GDP達到2000美元以上時，購物中心將進入快速的發展階段，我國人均GDP早已超越這一數值，因此，國外著名地產服務公司發布的《全球新興市場調查》顯示，80%的國際零售商偏好中國這一新興市場國家購物中心的地產模式。

表1 各類購物中心的特征

近年來，海外資本熱衷中國二、三線城市的購物中心地產項目，紛紛投入重金進行布局，其中日本、韓國及菲律賓等國家投資商顯得尤為活躍。在天津，菲律賓SM集團在空港經濟區投資30億元興建全球單體最大的購物中心——“濱海第一城”已于2014年10月落成，日本永旺夢樂城株式會社預計到2016年將在天津開設5家購物中心。在武漢，2012年9月28日，世界500強、新加坡嘉德置地子公司凱德商用投資建設的位于武勝路商圈西南角上的首家購物中心凱德廣場進行了隆重開業，凱德商用還于2012年8月簽約入駐武昌1818中心，準備投資16億元打造大型購物中心；2012年5月，臺灣丹尼斯百貨與武漢吳家山經濟技術開發區簽約，將投資50億元興建商業綜合體；2012年8月底，日本永旺集團與武漢有關部門簽約投資30億元在常青、沌口、后湖片區建造三座購物中心；2012 年9月初，韓國樂天集團來漢考察，準備投資100億元在武漢興建集購物中心、主題公園、高級公寓、電影院、寫字樓為一體的大型商業綜合體。據初步計算，2012年在武漢簽約、興建購物中心的外商投資規模高達200億人民幣。因海外投資活躍，2014年武漢購物中心開發總面積98萬平方米。

根據中國品牌策略協會統計，目前我國有1.75億消費者有能力購買各種品牌的奢侈品，約占總人口的13%。他們當中1000萬～1300萬人是活躍的奢侈品購買者。中國高端收入者的持續增加，引來國際知名品牌紛紛落戶我國，他們相當大的一部分是進入我國的各類購物中心。例如深圳的大型購物中心益田假日廣場，在目前近200個品牌中，80%以上為國際品牌，如西班牙的ZARA和瑞典的H&M，意大利著名的頂級品牌Armani Collezion，英國皇室御用品牌Burberry、Cartier。目前，天津友誼商廈、海信廣場、伊勢丹等5家高端購物中心的世界一線品牌占有率也已達80%。

2.5 購物中心去百貨化與百貨業購物中心化并存

近年來，北京中糧朝陽大悅城購物中心和主力店永旺百貨解約，上海港匯廣場清退港匯新翼百貨，上海中山公園龍之夢購物中心清退龍之夢百貨，廣州中華廣場清退其主力百貨店中華百貨。這一系列案例均佐證了購物中心與百貨漸行漸遠，購物中心似乎出現了去百貨化的苗頭和趨勢。究其原因，一是百貨業受到網商和快時尚品牌的沖擊，其影響力和集客力受到影響；二是購物中心的百貨主力店系二房東，進行二次招商，缺乏對商品的研發和對時尚流行產品的采購買手，經營的商品同質化嚴重，而且一些百貨店經營的品牌會與購物中心內的其他店鋪重疊；三是主力百貨店面積大、租金低，隨著購物中心運營的日益成熟，購物中心經營者發現主力百貨店并未給他們帶來多少客流量，而餐飲娛樂業態卻成為購物中心吸引客流的重要業態，購物中心占用面積與租金、客流貢獻相比嚴重失衡，因此購物中心在中后期進行業態優化調整時，百貨店便首當其沖，成為“分手”的對象。購物中心通過專賣店和集合店，以及品牌組合的方式，來緩解百貨店退出后造成的影響。

與購物中心去百貨化相反的是百貨業出現了購物中心化。為了挽救傳統百貨銷售額下滑的禿勢，百貨店紛紛引進餐飲、休閑、娛樂項目，滿足消費者體驗式消費的需要。上海新世界百貨引進世嘉大型電玩城和杜莎夫人臘像館，北京的藍島大廈在百貨商場中引進電影院，王府井百貨引進餐飲、電影院、電玩城等業種，百貨業正在轉型中進行著購物中心化。中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為：“新生代的百貨與購物中心，二者界限實際越來越模糊，購物中心與百貨店融合態勢正在形成。”

參考文獻

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作者簡介：唐世海(1966-)，男，武漢商學院副教授，主要從事區域經濟、商業經濟、高等教育方面的研究。

中圖分類號：F724.2

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)05(c)-134-03