REITs真的要來了？

于洋

眾所周知，地產屬于資金密集型行業，在庫存高企的背景下，沒有金融的支持，房企的日子可想而知。而REITS的出現，無疑將搬走壓在開發企業背上“庫存高”與“融資難”這兩座大山。

最近房地產市場暖風頻吹。

日前，國務院總理李克強在瑞士達沃斯出席與世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會時表示，中國房地產市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內相關行業和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。這無疑給自覺行業失寵的地產商們送來了“定心丸”。

而另一則房地產投資信托基金（REITs）有望在今年上半年開啟試點的新聞，更是讓業內相關人士振奮不已。

近日，住建部發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，表示要建立多種渠道發展租賃市場，推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

難道這一次，中國版的REITs真的要來了？

“不管是什么REITs，只要能夠真正落地，對于房地產市場和資本市場而言都將是一個極好的消息。”北京萬城睿石投資管理有限公司董事總經理王震宇在接受本刊記者采訪時興奮地表示。“REITs一旦落地，行業的發展必將開啟一輪變革潮。”

何為REITs？

REITs即房地產投資信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫（復數為REITs）。它是一種以發行收益憑證的方式，匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

簡單而言，REITs就是一個擁有并運營商業性房地產的企業，它持有如公寓、酒店、商場、辦公樓、醫院和倉庫等在內的房地產資產。其收益主要來自兩方面：一是其長期的資本增值收益，二是租金收益，即REITs的分紅。

通俗地說就是投資者把錢集資起來買一些物業，然后把這些物業交給專業的REITs公司來管理。物業收的租金和其他收入、包括物業升值的收益，扣掉費用，再回歸給投資者。

“要知道，在中國，普通百姓熱衷于投資房產，但投資的僅僅是‘買得起的房子，往往是要到售樓處排隊搖號，購買后變成不動產，等待其漸漸升值，再轉手賣掉。財富階層則保有幾處甚至幾十處的房產以待升值。誰也不敢想買下萬達廣場、華潤中心。而在美國，任何人都有機會間接擁有萬豪酒店、沃爾瑪超市以及曼哈頓的寫字樓等優質物業。”在王震宇看來，REITs的落地，將為普通民眾提供更便捷、更穩健的房地產投資機會，讓普通民眾都能夠分享物業的租金和增值收益。而對于房地產開發企業而言，通過出售項目給予REITs可提前回籠資金，縮短投資回報周期。從而在一定程度上加速房企的發展速度。這就是REITs的魅力所在。

事實上，REITs通過資本市場向公眾投資者發行，已是一個較為成熟的投資品種。目前，全球已有20個國家和地區相繼推出REITs，總市值已經超過一萬億美元。其中，美國是全球首個開辟REITs市場的國家，也持續保持著全球第一大REITs市場地位。截至目前，美國REITs總市值超過6000億美元，占全球REITs總市值的59%。

“從不同的角度觀察，可以將REITs劃分為不同的類型，由于美國REITs市場最成熟，REITs的種類也最齊全，我們主要以美國為例來討論根據投資類型與投資目標的不同對REITs的不同分類。”王震宇介紹，根據投資類型（贏利模式）不同將REITs分為權益型（Equity REITs）、抵押型（MorageREITs）、混合型（Hybrid REITs）；根據投資目標（投資范圍）不同將REITs分為住宅類、寫字樓類、購物中心類、零售商店、工業設施類、工業與辦公混合類、醫療保健場所類、出租房類、抵押類、倉庫類、專業類等。

“無論哪種形式的REITs，其核心都是將房地產從‘不動產轉變成為‘動產。就像普通股票一樣，具有高度的流動性，這大大降低了房企以往巨大的資金沉淀壓力。同時，這種流動性也增加了投資的安全性。投資者隨時可以利用證券市場套現避險。”王震宇說，“如果REITs試點得以落地，中國的房地產行業必將會呈現完全不同的格局。”

久旱盼甘霖

時代真的不同了。正如中國房地產住宅研究會副會長顧云昌所言，“中國的房地產在唱兩首歌，第一首是《吻別》，吻別黃金年代；第二首是《牽手》，牽手白銀時代。”

2014年，中國房地產也進入了調整期。有業內人士預計，未來1～2年房地產市場將進入中速發展期，過去那種“不愁賣”的時代一去不復返了。2015年，房地產的基調仍是快速去庫存。因為對于房企而言，房子銷售不暢就意味著資金的大量沉淀。特別是商業地產、旅游地產、養老地產等領域，這類項目投資收益期限拉長，資金周轉率變慢，加之融資環境不佳，地產市場缺血情況較嚴重。

據中國信托業協會的統計顯示，截至2014年三季度末，信托業管理的信托資產規模為12.95萬億元，較2013年末的10.91萬億元增長18.70%。其中，房地產信托三季度規模為1.27萬億元，占比為10.38%。與其他領域的配置不同，資金信托對房地產的配置近年來一直表現為比較平穩。但伴隨著房地產市場的調整，預計資金信托投向房地產領域今后或將更為謹慎。

眾所周知，地產屬于資金密集型行業，在庫存高企的背景下，沒有金融的支持，房企的日子可想而知。而REITs的出現，無疑將搬走壓在開發企業背上“庫存高”與“融資難”這兩座大山。所以從這個意義上來講，REITs作為除了股權債權基金等融資方式的一種補充，應該說是另外開拓了一種融資渠道。

“在REITs推出后，房企主要負責商業地產、旅游地產的前期開發以及培養，待物業成熟后再出售給REITs，回籠資金轉而發展其它。而渴望獲得穩定收益的投資者將通過持有REITs獲得持續穩定的租金分紅收益。如此一來，市場各方各取所需，其樂融融。”一位不具名的青島地產業內人士更是直言，“無論從哪個角度來說，REITs的推出，對于房地產業都是重大利好。”

沒錯，對于REITs，我們絕不能簡單將其理解為一種融資渠道。它將為房地產的市場帶來極為深刻的變革。

“REITs一旦落地，將改變房地產行業的運營模式，并將促進地產開發商的整合進程加快。”王震宇表示，REITs落地后，房地產開發將進入“產業資本+金融資本”時代，房地產行業將進一步細分，房地產價值鏈進一步得到豐富和完善，出現專門的房地產投資管理公司、物業開發公司、物業管理公司等。屆時，品牌房企的開發和管理優勢將凸現出來，成為市場上非常有價值的資源，吸引以REITs為代表的金融資本持續關注，從而取得更為快速的發展。另外，透過REITs的投資和運作，將有助于市場對地產商和物業持有型零售商價值重新認識。

“中國已到房地產轉型時刻，經營不動產將站到房地產行業主舞臺，會倒逼政府放開REITs。”萬科北京區域首席執行官毛大慶表示，已是時候開啟REITs。下一步當房地產逐漸慢慢遠離簡單的大開發模式，就會越來越多出現經營型的物業，這些經營型的物業均屬于重資產，這就意味著需要有大量的資金流量去盤活，但這資金不能全靠銀行。

事實上，關于REITs，大家早已是“久旱逢甘霖”的感覺了。我國REITs的推行進程可以追溯到2002年，整個進程雖有所進展，但發展緩慢，一直沒有出現過真正意義上的REITs產品。那么，究竟是什么因素阻礙了中國版REITs的落地呢？

落地不再遙遠

眾所周知，REITs區別于其他金融產品的根本就在于免稅。通過政府讓利，提高REITs物業投資的回報率。而這也恰恰是國內REITs試點的最大瓶頸。事實上，免稅的初衷就是通過房地產的證券化，讓投資者在更廣泛的領域享受房地產增值帶來的收益。讓房地產開發與各行業的地產需求結合起來，使他們得以擺脫物業投入的負擔，實現快速發展。

在美國，單邊稅收是REITs規模龐大的主要原因，REITs無須繳納公司所得稅，REITs投資的房地產資產也屬于免稅資產。

REITs的“免稅”造就了許多企業的財富傳奇。比如，全球連鎖商業巨頭沃爾瑪取得成功的利器之一是充分利用REITs的免稅政策及美國州的免稅規則，實現店鋪的“零租金運營”。過程其實并不復雜，沃爾瑪不動產在全美國蓋超市，蓋完之后資產注入沃爾瑪REITs，接著，沃爾瑪零售租用這些物業，并付給沃爾瑪REIT s租金。而美國的REIT s政策規定，每年90%以上的收益要返還給股東。于是，99%的租金又通過金融方式免稅回到沃爾瑪零售。

但在中國現有的稅法框架下，通過長期持有物業獲得租金收入再進行分配，需繳納營業稅、企業所得稅等各項稅收，這在無形中推高了可供選擇的物業資產門檻。

眾多業內人士認為，物業收益率是否高于10年期國債收益率是REITs發行成功的關鍵。據測算，當前國內僅有少數商業地產項目的收益率略高于10年期國債收益，其它大多數商業物業的收益均低于10年期國債收益率。由此可見，國內稅收體制對商業物業公司不利，導致中國商業物業租金回報率不足以支持發行REITs。如果要發行離岸REITs，回報率要求更高。

“如果政策能在稅收層面給予優惠，那么目前一線城市中部分處于核心地段的優質商用物業已經具備發行REITs的條件。”王震宇告訴記者，倘若中國版REITs試點落地，那試點城市也會集中在一線城市，而對象一定是資質較好的項目，但現階段來看，好的開發商已度過危險期，并不希望進行REITs將利潤分一杯羹，而危險性較大的項目，又不能當作試點，因此，處于比較尷尬的階段。

目前，雖然中國地產企業已開始零散地做一些商業地產項目的打包上市，但政策限制及交易平臺的缺失對于房地產金融化依然造成一些阻礙。與此同時，中國房地產開發公司的資產規模，也可能限制其資產證券化的進展。

再者，部門之間的利益博弈會推慢這個節奏。“因為單從產業基金來看，REITs是房地產產業基金，所以應該歸發改委管。如果從它的交易模式來看，REITs是一個以房地產為投資對象的封閉式基金，應該歸證監會管。如果僅從它的組織形式來看，從法律關系來看，又是一個信托關系，是產權人、所有者跟經營者分離，現金收益跟契約安排來流動，又是一個契約關系，所以體現了一個信托關系，應該又在銀監會這塊。而從全球來看，房地產涉及到貨幣政策非常明顯，房地產的波動涉及到大量的開發信貸跟個人信貸，房地產資產價格的波動，對貨幣政策的傳導影響很大，從某種意義上講央行也應該管。”王震宇無奈地說，這種博弈也構成了REITs遲遲無法出臺的一大原因。現在就有四個金融監管部門可以插手管它，大家都在爭取，都希望站在自己部門的角度設計出REITs的產品。

另外，國外REITs的發展得益于既熟悉商業房地產特點，又熟悉公開市場運作的程序和方法的龐大的、專業化的管理隊伍。顯然，我們缺乏足夠的專業人才。在這些條件的限制下，中國REITs的發展自然需要一定時間的調整、完善與積累。

“多年來，中國版REITs總是撩撥著業內人士的敏感神經，但都遲遲未能成行。實際上，REITs能否成功落地的關鍵在于政府的推動。只要政府大力推動，住建、財稅、證監、保監、銀監等部門建立聯動機制，共同為REITs提供配套發展環境，REITs落地并不遙遠。”王震宇說，“事情正在悄悄起變化，目前我們已經看到了一些積極的信號。雖然還面臨政策層面的限制，但REITs有望以試點方式先行放開已成為業內人士的共識。而對于資本市場與房地產市場的企業而言，大家能做的就是沉下心，做好產品，等待行業大變革的來臨。因為這一次，REITs恐怕真的要來了。”