不動產為什么要統一登記？

◎ 高峰（中國城市經濟文化研究會，北京100102）

（作者為中國城市經濟文化研究會秘書長）

《不動產登記暫行條例》從今年3月1日起施行。今后，包括集體土地、房屋建筑所有權等在內的十類不動產將在全國范圍內進行統一登記。專家稱，將來樓市有望全面摸清家底。國土資源部表示，下一步將抓緊出臺不動產統一登記實施細則，盡快頒布使用統一的簿冊證書，同時啟動不動產統一登記信息平臺建設。

根據《不動產登記暫行條例》的規定，土地、海域以及房屋、林木等定著物都屬于不動產。不動產權利的主體、來源、期限、權利變化等內容應記入不動產登記簿。權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料。

納入登記的不動產權利包括：集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規定需要登記的其他不動產權利。

長期以來，我國不動產登記弊端叢生，政府一直醞釀進行改革。據了解，我國不動產登記信息分散在住建、農業、林業、國土等部門，多部門登記導致不動產權利歸屬不明確，引發矛盾和糾紛，增加了當事人的負擔和交易成本，降低了行政效率。一些地方和部門還利用雜亂的信息登記漏洞私設程序“創收”牟利。

此外，我國不動產登記依據多頭且混亂，除物權法外，房屋登記有城市房地產管理法，土地登記有土地法，林地登記有森林法，草原登記有草原法，農村承包土地登記有農村土地承包法，水面、灘涂的養殖使用權登記有漁業法。

各部門登記方法和規程等不一致，容易導致登記出錯。為進一步提高不動產登記的公信效力，維護權利人的合法權益和市場的良好秩序，亟需建立全國統一的不動產登記制度。

很多人認為，不動產統一登記的主要目的是反腐、征房地產稅。專家認為，無論是反腐、征稅，還是調控房地產市場，都不是不動產登記制度真正的、最基本的功能，而只是不動產登記制度附屬的或者說是派生的功能。如果將派生或從屬的功能當作不動產登記的主要功能、基本功能，就會扭曲整個不動產登記的規則與體系，使不動產登記制度真正的功能無法發揮。

通過將不動產的自然狀況及其上存在的各種物權清晰、真實、準確地記載在不動產登記簿上，并向外界加以公示，就能夠實現不動產登記制度的維護不動產交易安全、提高不動產交易效率、保護不動產權利人的權益這三大基本功能。

建立統一的不動產登記制度好處很多，第一，便于切實維護所有權人及利害關系人的合法權益，結束不動產登記管理的混亂狀況。第二，便于提高行政管理機關效率，保證物權狀況的公開和明示，防止行政機關濫用職權，損害權利人的利益。第三，便于維護社會公平，促進物盡其用，定分止爭。對老百姓來說，私人財產權屬明晰，創造積累財富的勁頭會更足。

隨著不動產條例的實施臨近，市場的擔心也在升溫，比如只有條文但沒有細則，在全國范圍內落實將比較艱難。國土部地籍管理司司長、國土部不動產登記局的首任局長王廣華表示，目前國土部牽頭制定《實施細則》已在征求國務院36個部門和全國31個省（區、市）國土資源主管部門意見。同時，不動產權籍調查的有關政策意見也在抓緊起草。

國土資源部要求具備頒發新證條件的地區，正式啟用統一的不動產權證書，力爭2015年底全面頒發新證書。