房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題和創(chuàng)新思考

陜西省銅川市錦恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 薛燕燕

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)要想獲得更好的發(fā)展前景，就要加強經(jīng)營管理，尤其是項目管理。近年來，項目管理逐漸成為了企業(yè)保證產(chǎn)品質(zhì)量、取得經(jīng)濟效益的主要手段，很多房地產(chǎn)企業(yè)都加大了對項目管理的研究力度，把項目管理作為一種高效的管理模式，逐漸應(yīng)用到企業(yè)開發(fā)的實踐中。從目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理還存在很多問題，正阻礙房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，因此，尋找有效的解決對策勢在必行。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理中存在的問題

（一）項目方案方面存在問題

項目方案的確定對房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展起決定的作用。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商對項目方案的確定比較重視，但在這一過程中總是不按照相應(yīng)的規(guī)章制度進行，導致這方面的工作做得不足，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，沒有深入市場進行調(diào)研。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在得到項目后，想要快速獲得經(jīng)濟效益，在沒有進行市場調(diào)查的情況下，就盲目確定了開發(fā)的方案，只考慮什么賺錢，就開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，過分的效仿別人，所以導致開發(fā)的產(chǎn)品沒有特色，缺少吸引力。第二，因為缺少市場調(diào)查這一過程，所以導致決策層在方案的決策階段會出現(xiàn)失誤，從而增加企業(yè)的風險。第三，沒有樹立品牌意識。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的追求經(jīng)濟利益，在方案確定的過程中，只考慮怎樣才能從這個項目中賺到更多的錢，而沒有重視產(chǎn)品的品牌意識和形象，而一個企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，就要樹立品牌意識，否則企業(yè)將無法生存。第四，項目開發(fā)投資估算報告缺乏，這一過程如果不嚴謹，會導致項目在施工過程中無法有效的控制投資成本，從而會出現(xiàn)投資成本大于計劃成本的現(xiàn)象，造成嚴重的經(jīng)濟損失。

（二）施工設(shè)計方面存在問題

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在圖紙設(shè)計階段做的工作很少，甚至沒有，開發(fā)商認為圖紙設(shè)計不是他們的事情，只要交給專業(yè)的設(shè)計單位就可以，所以只注重施工階段的成本控制和質(zhì)量控制，忽略設(shè)計階段的成本和質(zhì)量控制。一些企業(yè)為了盡快的得到圖紙進行項目施工，在一切事情都不明了的情況下，要求設(shè)計單位進行設(shè)計工作，這樣就會導致設(shè)計的圖紙在功能和使用方面存在問題，如果在施工的過程中發(fā)現(xiàn)問題，就要進行變更，這不僅增加了投資的成本，還影響了工期。企業(yè)對設(shè)計單位圖紙設(shè)計的過程缺乏監(jiān)督和管理，使得圖紙在投資控制方面不明確，企業(yè)無法有效的進行成本控制。

（三）合同管理方面問題

目前，還有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏法制觀念，導致在合同管理方面存在問題。企業(yè)在合同簽訂的過程中，大多是經(jīng)過雙方友好協(xié)商簽訂的，但如果合同的內(nèi)容不完善，雙方對合同條款的理解存有歧義，協(xié)商不成就會產(chǎn)生糾紛。很多企業(yè)合同管理存在的問題有以下幾點：第一，開發(fā)項目合同簽訂的過程十分簡單，不符合標準合同的要求，合同的內(nèi)容不全面、不嚴謹，存在漏洞，往往會因一字之差給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。第二，合作雙方都不嚴格遵守合同的內(nèi)容予以執(zhí)行，存在隨意更改合同的現(xiàn)象，這樣就會導致工程索賠、工期延長、成本增加的情況發(fā)生。第三，在發(fā)生糾紛時，往往采取一些不恰當?shù)氖侄芜M行解決，而不用法律武器來維護自身的權(quán)益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高項目管理的措施

（一）深入市場進行調(diào)研

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視項目的市場定位，根據(jù)市場的需求研究項目產(chǎn)品。首先，企業(yè)要了解國家和地區(qū)的政策和法規(guī)，明確政府對房地產(chǎn)企業(yè)的政策取向，如果政府對這一行業(yè)持支持的態(tài)度，就會在各方面給予幫助，這樣企業(yè)就會減小投資的風險，所以企業(yè)要清楚了解開發(fā)的項目是否是政府支持的，切忌違反政策。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展情況和特點，積極深入市場進行調(diào)查，明確該項目的消費群眾，掌握消費群眾的生活水平、居住環(huán)境、設(shè)施需求等情況，從而研究出滿足人們需求的產(chǎn)品。最后，開發(fā)商要了解周圍樓盤的基本情況，如：設(shè)計、價格、銷售面積、開發(fā)商的實力等，掌握競爭對手的情況，做到知己知彼，提高企業(yè)的競爭力。

（二）重視品牌建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越來越激烈，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展，就要重視品牌建設(shè)，樹立品牌意識。企業(yè)要在為市場提供優(yōu)等的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的情況下，進行科學的策劃宣傳活動。可以利用媒體廣告進行宣傳，要保證廣告的真實性，不要自我吹噓。房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和形象的樹立要經(jīng)過長期的積累，例如：萬科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等，它們都是經(jīng)過了多年的經(jīng)驗積累才獲得知名度的。

（三）加強項目合同管理

合同是房地產(chǎn)企業(yè)順利開展的關(guān)鍵，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要做好基礎(chǔ)工作，其中包括：明確國家的政策、行業(yè)的發(fā)展情況、項目所需要的材料、設(shè)備和投資等。其次，在合同制定的過程中要走相應(yīng)的法律程序，保證合同的完整性和合法性，這樣可以在發(fā)生糾紛時，做到有法可依。最后，在施工的過程中，要嚴格按照合同的內(nèi)容進行，避免隨意修改合同的現(xiàn)象出現(xiàn)，保證工程的質(zhì)量和進度。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中要想站穩(wěn)腳跟，就要不斷提高項目管理的水平，完善管理程序，創(chuàng)新經(jīng)營管理理念，深入市場調(diào)查，樹立品牌建設(shè)意識，只有這樣才能提高企業(yè)的競爭能力，獲得知名度，從而為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。

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