不動產物權變動制度在農村城市化進程中的現實意義研究

周竹露

不動產物權變動制度在農村城市化進程中的現實意義研究

周竹露

當今社會由于生活越來越多元化，在通常的不動產權的物權有變動的情況之外，因為不依據法律所產生的不動產物權的轉換在我國很多農村比比皆是。這種變動一般是根據現行的法律條文或者是事實依據而產生效力，而并非是以公示為生效的要件。在實質主義登記的思路下，此種不動產物權變動否定不動產登記制度的特例。由于實質登記條件過于苛刻，為了彌補這個缺陷，此時認可物權變動的效力變得十分重要。此外，由于公法的原因而產生不動產所有權的變動，這種變動具有極強的法律效力，這種效力強度甚至高過登記時的公示效力。本文運用比較法把農用土地的征用制度和土地國有化改制的做法相比較，對土地所有權變動之后有可能產生的法律糾紛提出相應的看法。

集體土地；違規建筑；不動產物權變動；土地征用

［作者］周竹露，江西財經大學。

違規建筑這種不動產早已經成為影響農村城市化進程至關重要的一環。違法建筑的所有權是否會因為瑕疵的所有權從而阻礙交易，是否使得不動產所有權的效力發生，已成為一個普遍而棘手的問題。其實無論從我國的立法還是理論基礎來看，違規建筑不應當被認定為是有瑕疵的所有權。法院在審理相關案件的時候，其實應該保護無過錯和善意第三人合法權利不被侵害，因此對于違規建筑所獲得的不合法收益應予以不支持的態度。

一、不動產物權變動的新模式

（一）農村土地法律方面的定義與流轉時出現的障礙

根據我國目前的法律法規，城市所有土地的所有權都屬于國家，然而農村和城郊的土地歸屬卻是集體，在越來越快的城市化進程中，國家一般都征用農民作為生產資料的農用土地，而很難征用到作為生產資料用途的宅用地。因此城市改造最關鍵的問題就在于兩種土地制度。

目前與我國二元土地所有制相對應的是二元土地流轉的制度。對于城中各類土地使用制度的流轉的相關規定總體分為兩種類型：一種是集體土地使用權的流轉；另一種是農村宅基地的流轉。

（二）集體土地征用制度的缺失

加快城市化進程的關鍵就在于加快我國經濟的發展，以及社會進步的進程，在這個進程中首當其沖的就是土地使用形式的轉變，由此就暴露出土地征用的這個問題。而我國的農村集體土地的征用問題異常突出，如土地征用權的濫用、審核標準過低、征地補償范圍過于局限。不僅如此，征用過程中也出現不民主、不公正等各種問題，主要體現在以下兩個方面。

第一，土地征用權濫用。我國的法律其實已經給予國家以“公共利益”的名義來征用任何土地的權利，事實證明這正是部分國家機關不當征地的最好理由，把市場主體的商業投資當作公共利益的需求，然后把公共利益擴充到各個經濟建設領域。表面上看來是因為經濟的利益才強制征收土地，其實是假借國家公權力通過強制剝奪一部分人的權利來滿足另外一小部分人的私心。事實上這就造成對私人權利最嚴重的侵害。另外，現行法律并未對“公共利益”的外延進行明確的界定，這就給一些國家機關權力尋租以借口，導致了土地征用權的極度濫用。

第二，土地征用補償標準的不合理。現行的土地補償費是按照土地的收益來計算的，其實被征用人的土地被征用并不能反映土地的真實價值，且他們的利益也沒有得到體現。因為補償費的基數就可能是不合理的，它可能并非市場價格，在日常的年份里，如果在同一塊農地中某種單一的種物產量不變，但是產值可以隨所產農產品的價格而發生變化，因此基數確定非常困難，而這不僅關系到土地賠償費到底有多少，也切實關系到農民的根本利益。

（三）城市化改造中現實問題與法律的缺失

首先，城市化改造中最重要的是目前沒有一個相應完整的為了安置補償拆遷的國家級的法律法規，以規定集體土地上房屋拆遷還有拆遷后如何補償的問題。在法律意義上的拆遷是在城市規劃區內和城市規劃區外的意義是完全不同的。

其次，對于拆除違法建筑有各種因素和阻礙，但是至關重要的是違法建筑的歸屬即所有權并不清晰，加上利益的驅動使得拆除屢屢受挫。其實承認違規建筑的所有權的問題也就是對這種行為的一種“鼓勵”，勢必會引起新的一輪搶建風“熱潮”，但是如果否認這種所有權的話，就要考慮到法律行為的依據不充分，再則還有這種違法行為的普遍程度，不僅對現存的違規建筑有著難以拆除的這個問題，而且改造的話就更加無從談起。政府現在就陷于這種兩難的境地，此時這種狀況也為這些違規建筑提供了充分的養料。

二、農村土地國有化出路

我國現行的法律在對于有關土地所有權中城市農村的結構規定，在技術方面具有很大的紕漏。根據各個城市不同的發展而產生城市邊界的延伸或者萎縮。在當今的土地法規的管理下，想要真正意義上實現農村的城市化，就得讓農村的土地在市場流通的過程中合法化，而實現合法化的關鍵就在于使集體土地的性質發現變化，使其性質徹底的國有化，讓改造中所有權的障礙消失。如果想達到這樣的結果，只有土地征用才能實現，但是要達到這一結果，會讓很大一部分地方政府陷入財政困境。

集體土地國有化的轉制其實從另一方面來說，就是國有土地使用權派生后，使用權仍屬于集體經濟組織所享有。轉制這種現象其實就是一種順應新型城市化發展的社會和法律現象，為了協調關于重大財產的歸屬產權的變更以及協調利益關系的一種法律制度的超前。

土地的征用其實是國家依法對集體所有的土地進行征用，這本質也是為了公共集體利益的需求。此時征用的這些土地的所有權轉變為全民集體所有。可是在這些土地國有化所有權轉變時，既沒有按土地征用時所需要的程序規范實施，也沒有按土地征用規范的實體性落實。和土地征用相比較，集體土地國有化的轉制具有四個方面特點：

（1）當集體土地的所有權成為國家所有時，這時所有權具有一定程度的概括性。農村集體土地的國有化轉制是將集體土地所有權概括性地轉歸國有用地所有權，其實是將行政區劃下的一個社區的集體土地整體性地或者全部地轉歸為國有。土地征用一般是針對特定的建設用地分片然后個別進行的。

（2）當集體土地的所有權并不是為了具體的項目建設而變成國家所有。國有化轉制是由于農村社區已經進行了符合規劃的建設，從而在農村社區轉制成為城鎮社區時，集體用地在沒有具體的建設目的的情形之下，隨之直接轉成國有土地。土地的征用一般有特定的建設目的。

（3）當集體土地所有權歸于國家時，這個時候并不更改原來土地的使用途徑還有使用者。城市化的農村規劃建設區是集體土地國有化轉制的主要發生地。經過城市化的改造進程后，初始符合城市規劃的建設用地都得以保留下來，而且使用者和原來的用途也都基本沒有變化。當土地所有權發生變化時，土地的用途也會發生變化。

（4）轉為國有的集體土地時，基本上是各建設用地，其中包含在鄉鎮的企業和基層組織辦公場所所需用地、農民的宅基地和公眾需要及使用的設施用地，除此之外還有已有和繼續使用的建筑物或構筑物的土地規劃的使用也納入其范圍之內。農業以及建設用地根據相關建設項目需要，也屬于被征用的集體土地種類的范圍。

（5）當發生集體土地成為國家所有時，這種情況下一般是沒有補償的。其承擔者沒有補償費用，而且內容還提及集體土地在國有化后還是其原所有者繼續使用，所以農村集體及其相關成員在集體土地國有化情況下一般不會得到特別補償。

在我國，最具現實意義的當屬以土地為核心的物權制度，而其中最具理論價值的則是物權變動問題。其一，在城市化進程的大背景下農村土地的物權變動至關重要；其二，城市房地產交易也與物權變動息息相關。因此，作為整個物權制度體系的重要組成部分之一的不動產物權，法律地位必然非常重要。

一直以來對于《物權法》爭議屢見不鮮。自《物權法》出臺后，關于其的爭議一直沒有停息，而且爭議點早已不再局限于政治方面的問題，此時更多的焦點聚于私法、法律體系的沖突問題，更重要的是有關于完善立法方面的問題，在不動產物權模式的變動中，無論是主張債權主義或是物權形式主義，都能從法條中找到相關的理論依據。

綜上所述，在我國，不動產物權的變動機制已經慢慢建立并且完善起來，這是法律人值得欣慰的。但是從另外一個方面，制度的本質又存在著各種缺陷，所以建立務實、完善的不動產物權變動制度是一個任重而道遠的工作。

［1］馬特.物權變動（第一版）［M］.中國法制出版社，2007.

［2］王利明.物權法研究（上卷）［M］.中國人民法學出版社，2007.

［3］王利明.物權法專題研究［M］.吉林人民出版社，2002.

［4］王澤鑒.民法學說與判例研究（第一冊）［M］.中國政法大學出版社，2005.

［5］王澤鑒.民法物權（第一冊）［M］.中國政法大學出版社，2001.