“房地產+”將專業化進行到底

◎葉雷

盡管各項政策利好刺激不斷，但房地產行業的焦慮依然沒有絲毫緩解，轉型升級仍是熱點話語。房企在“摸著石頭過河”中不斷變幻著“泳姿”。但越在焦慮的時候，越需要思考一個根本的哲學命題：我是誰，我從哪里來，我要到哪里去。

我是誰——從“互聯網+”回到“房地產+”

伴隨“互聯網+”成為街頭巷議，越來越多的房企迅速開始了擁抱互聯網的實踐，在房地產領域掀起了一股互聯網熱浪，從房地產開發的前期市場調研、拓客、開盤營銷推廣、業主維護、房產價值評估、二手房經紀，到融資、開發、建筑、銷售等，幾乎滲入了房地產業的每個細節。特別是以成熟的互聯網社區服務模式著稱的花樣年旗下彩生活的上市，將房地產業的“互聯網+”推向了一個高潮。

經過了2014年到2015年上半年的喧囂，2015年下半年似乎又出現了新的變化：萬科繼推出創客空間后，聯手深圳中學于總部共建了萬科梅沙書院，深圳萬科麓城小學及萬科天譽學校也于9月開學；繼恒大冰泉、恒大糧油、恒大乳業之后，其互聯網社區醫院和恒大原辰醫學美容醫院也陸續開業；綠地開始了“3+X”產業集群的布局，其中“3”是以房地產為核心的城市綜合開發產業集群、消費及生產性服務業產業集群和金融投資產業集群，“X”是新興產業培育；萬達更是希望將商業、文旅、金融、電商、體育與房地產融合實行新的“發展模式”……圍城里面的房企正在焦慮，圍城外面的企業依然想擠進圍城。在房地產企業紛紛轉型升級開拓“副業”的同時，其它領域的企業對房地產似乎依然癡情不改，除了眾多的互聯網公司紛紛涉足房地產業外，奧克斯賣了空調也去賣房產了、海爾賣電器的同時也開始賣房子了，“永不進入主業以外的行業”的科技巨頭華為旗下的綠苑實業公司也拿地進入了房地產業……

就像每個人都有自己的基因一樣，每一個企業也都有自身的基因。企業基因在很大程度上決定了企業自身的能力和潛力，企業的跨界也不可避免帶著企業基因的影響，企業的轉型升級本質上就是企業基因的繼承與進化。所以，即使是“互聯網+”，互聯網公司與房地產企業的玩法也是有本質區別的，互聯網公司玩的是“互聯網＋房地產”，互聯網為體，房地產為用，重點在虛擬的“家”；房地產企業玩的是“房地產＋互聯網”，房地產為體，互聯網為用，目的是用互聯網思維增加產品和服務的創新，從而以創新的產品和服務提升自身的競爭力，或者為轉型探索出一條路徑。

我是誰？無論是互聯網公司，還是房地產公司，企業基因決定了其思維模式，所謂的“+”，實際上還只是各取所需，都還只是屬于“錦上添花”的范疇，所以也就不可能對房地產行業帶來顛覆性的革新。因此，在目前背景下，房地產企業在喧囂之后，把目光從“互聯網+”拉回到“房地產+”，這正是理性的回歸。

我從哪里來——“豐滿理想”不敵“骨感現實”之急

對于房企來講，這一輪的“互聯網+”熱潮，除了順應發展趨勢之外，還有一個很重要的功能，就是行業整體焦慮之時渴望的新出路，寄希望于互聯網為房地產雪中送炭。然而，“豐滿理想”不敵“骨感現實”之急，這正是房地產企業重新回到“房地產+”上做文章的原因所在。

從“房地產+互聯網”來看，短期內還難以成為房企的利潤增長點。最具代表性的、從花樣年分拆上市的彩生活，服務了分布在147個城市的1700個社區，已成為全球最大社區服務運營商，盡管股價表現還不錯，但2015年的中期報告顯示：“基于社區O2O業務處于持續布局的階段，短期內仍無法給予損益表以實際支援”。

與此形成對比的是，“房地產+”其它內容的，似乎表現更好。走“房地產+互聯網+金融”的綠地集團，聯手螞蟻金服及平安陸金所成立“綠地金服”，2015年上半年在主營業務同比下降26.7% 的情況下，在金融領域卻累計實現利潤19億元，同比增長469%。走“房地產 +互聯網+家裝”的愛空間，在獲得超過6000萬元的A股融資后，已經成為2015年上半年北京市內接單量最大的家裝公司。專注做“房地產+教育和醫療”的遠洋地產也取得了三線飄紅的戰績，協議銷售額按月上升22%，協議銷售樓面面積按月上升7%，協議銷售均價每平方米按月上升 13%。

我從哪里來？房地產企業是從拿地、建房、賣房的“黃金時代”走來的，房子本身才是其擅長。特別是在中國電商逐步步入成熟期，而房產電商卻還在培育的過程中，無論是“房地產+互聯網”，還是“互聯網+房地產”，其實際作用仍然只是實體交易的一種補充，要成為房企的利潤增長點，沒有幾年的培育是很難的。既然房企最懂的是房子，根據社會發展的進步，人們需求的變化，立足于房地產做“+”，短期效果自然也就好很多。

我要到哪里去——“房地產+”為自己代言

房地產公司的焦慮在某種程度上，可以說仍還只處于開始階段。一方面，盡管在政策刺激之下，樓市出現分化，不少城市有了些許起色，但去庫存任務依然艱巨。截至9月7日，已公布半年報的138家上市房企，庫存超過千億的企業有4家，庫存在200億到1000億的企業有27家， 138 家上市房企總存貨金額高達2.47萬億元，同比漲12%。另一方面，是房地產行業中長期的大勢不妙。

短期來看，供給嚴重過剩、人民幣貶值、資金外流、人口老化等讓房地產業內外承壓；中期來看，90% 地級市建新城，可容納34億人居住，城鎮化率已達53.7%， 進入慢車道，而受制于收入、醫療、教育等因素，2.89億人戶分離人口完全城市化受阻；長期來看，互聯網思維的發酵與擴散，人們的工作方式、教育方式、醫療方式、交通方式、購物消費方式都在發生變化，工業4.0正朝向更加低碳方向發展，城市不可避免地將去中心化。即使短期能拯救房市的量化寬松貨幣政策，由于2008年國內刺激過猛，廣義貨幣M2快速增長的時代已經結束，國外各國央行信用在過去10-15年也已擴張到了一個彈性邊緣。

新的背景下，一方面，必將是眾多中小房企前景堪憂，不可避免地走向寡頭時代，房企生存必須得依靠規模和品牌；另一方面，人們的生活需求不斷提高和變化，房屋已經不再只是“住”了，房地產必將從傳統的B2C模式轉變成C2B，從讓居者有其屋到居者優其屋，房企也不得不在房地產上做“＋”法。無論“互聯網+房地產”，還是“房地產+互聯網”，互聯網都將成為標配。然而，人們的生活鏈有多長，就會有多少種“＋”法，建筑、景觀、綠化、教育、醫療、社交、養老、金融、社區服務……會“＋”的房企才有未來，增量自然要去“＋”，存量還要靠“＋”去盤活、改造。

我要到哪里去？房地產可“＋”的內容很多，選擇“＋”什么，也就選擇了為未來。在做“＋”的過程中，房企還會不會是房企，是怎樣的房企，“房地產+”將為房企自己代言！夢想是注定孤獨的旅行。專業，成就品牌，成就高度。咬定自己擅長的“＋”，將專業化進行到底，也就具備了持續、穩健發展的基礎。