房地產企業成本控制現狀及策略分析

徐紅

房地產企業成本控制現狀及策略分析

徐紅

隨著我國房地產企業競爭的日益激烈，成本控制作為提高企業經濟效益的重要手段，對于提高企業的生產效率等具有重要的意義。但是在實際調查中發現部分房地產企業在成本控制中還存在不少問題，需要及時采取有效措施加以解決，提高成本控制的質量。

房地產；成本控制；策略

在過去幾年我國房地產業處在快速發展階段，不少房地產企業受益于暴利的影響，對于成本控制不夠嚴格，沒有認識到成本控制的重要性，導致房地產企業成本超支的現象比較嚴重，已經影響到了企業的長遠發展。在宏觀調控的背景下，房地產企業應當加強成本控制，提高其生存能力，實現房地產企業的可持續發展。

一、房地產項目成本控制的意義

房地產業經過多年的發展，逐漸成為了我國國民經濟的重要組成部分，房地產業的快速發展有效地帶動了其它行業的發展。但是隨著房地產的過熱發展，國家進行了嚴格的宏觀調控，房地產企業在資金等方面感受到了巨大的壓力，特別是嚴格的信貸控制給房地產業的發展帶來了重要的影響。對于房地產企業來說，應當努力提高自身的盈利能力，降低企業開發過程中不必要的成本支出。如今，房產企業基本上都存在成本超支、工期延長等問題，存在資源和材料浪費等現象，和西方先進房地產企業在成本控制方面還存在一定的差距。成本控制伴隨了項目開發的全過程，和房地產企業的各個部門都具有密切的關系，因此應當將房地產成本控制納入到企業的管理中，降低企業的開發成本。

二、房地產公司成本控制的現狀

1.缺少有效的成本控制部門。目前部分房地產企業在成本控制方面比較單一，只依靠財務部門實施，對于成本控制的理念認識不夠深刻。部分房地產企業不能加強全程的成本控制，只能進行有限的控制。由于缺少有效的成本控制部門，在項目開發的過程中比較重視施工階段的成本控制，對于項目開發前期的設計、規劃等過程的成本控制存在漏洞，導致關鍵環節的成本控制缺失，不能夠達到成本控制的目標。

2.缺少成本控制的有效方法。成本控制貫穿了房地產項目開發的全過程，如果缺少有效的、可執行的成本控制方法和流程，成本控制就難以真正的實現。同時由于房地產行業的特殊性，其投資比較大，項目建設過程中涉及到的因素比較多，成本控制的不確定性比較大，增加了成本控制的難度，因此對于成本控制的方法提出了比較高的要求。一些房地產企業在開發的過程中沒有采取有效的成本控制方法，沒有對項目成本控制進行有效的規劃，導致風險來臨時難以有效地應對。

3.資金利用成本比較大。對于房地產企業來說，對于資金的需求比較大，如何合理地進行資金配置，提高資金的利用效率對于成本控制具有重要的意義。不少房地產企業的資金來源比較單一，對于貸款利率缺少嚴格的評估，導致企業資金成本過大，給資金的運轉以及企業的發展帶來不利的影響。

三、成本控制的策略和方法

1.建立科學有效的成本控制部門。房地產企業的成本涵蓋了項目的全過程，包括項目的準備策劃階段、設計階段以及施工和竣工階段，因此為了加強房地產企業的成本控制，應當建立有效的成本控制部門，加強對工程項目全過程的監督和管理。成本控制部門應當抓住主要矛盾，建立全面有效的成本控制體系，將房地產開發的每個環節納入到監管中，提高成本控制的針對性。要成立招標部，招標部負責發布招標公告、編制工程招標的資格預審文件及招標文件、建立招標臺賬，為投資測算提供依據；成立工程部，施行全過程管理，加強現場質量及用料的把控，避免工程材料的浪費、濫用現象；成立審計部門，對造價進行科學合理、準確地審計；成立財務部門，對工程資金的運用進行全方位的把控，特別是對工程的備料款、進度款、返修費用以及其他一些費用的支付進行把控，最終及時進行成本匯總。成本控制需要上述各個部門的協同，需要綜合考慮到全面的信息，只有這樣才能實現成本控制的目標。

2.制定成本控制的目標和方法。隨著我國房地產發展的放緩，再加上房地產企業之間日益激烈的競爭，企業的成本控制對于企業的競爭力和長期發展都具有重要的影響。因此房地產企業應當制定合理的成本控制目標和方法，提高成本控制的可行性，使成本控制能夠真正地體現在項目開發的過程中。在工程項目的籌備階段，需要對工程做一個全面的、合理的項目預算，特別是對項目進行成本籌劃、稅收籌劃以及資金利用率的籌劃等工作，建設成本的籌劃還要充分考慮到工程最實際的建設成本——土地成本，工程部將成本控制措施落實到相應的個人，獎勵到人,以促進工作責任心，全公司各部門相互溝通，為達到成本控制的目標；另外，要做好稅收籌劃，在堅持合法性、專業性和穩健性的原則下，設置合理的會計科目，施工項目的成本列支要細化，靈活地運用稅收的優惠政策來降低成本，并且充分利用工程合同的方式來進行稅收籌劃，財務在合法合規下做稅收籌劃；費用開支控制計劃，并要求各項目必報工程進度情況表，以便財務做好資金計劃，加強工程資金的利用率，資金使用與工程支付與稅收之間能否合理運用，直接影響到房地產成本的高低。統籌上述三個目標，來制定出一個全盤的項目預算籌劃，并根據上述三個項目籌劃的方法認真執行，以達到這個目標。

3.采取有效的成本控制方式。內部審計是加強成本控制的重要方法，也是房地產企業成本管理的重要手段。對于我國房地產企業來說，應當加強內部審計，通過嚴格的審計及時發現成本控制中存在的不足，并且采取有效的措施加以解決，這樣才能夠有效提高成本控制的效率。房地產開發具有周期長、資金大、施工復雜等特殊性，加強資金在建設過程中的管理也是有效的成本控制方式之一，一要減少資金不必要的閑置浪費，讓資金流動起來。二是對借貸資金的需求要跟銀行溝通好，需要多少放多少，不要造成過多的閑置。用借貸的方式來籌集資金會增加企業的經營成本，房地產企業應當根據市場的變化和需求，加強風險管理，降低企業的資金使用成本，避免給企業帶來巨大的成本壓力，影響企業的發展。房產企業要調整資金的結構，拓寬企業資金的來源，降低資金的使用成本。同時企業要及時回收應收賬款，提高資金的回收效率，減少貸款的占比，降低資金的應用成本。

房地產企業成本控制對于企業的發展具有重要的影響，只有不斷提高房地產企業的生產效率，才能有效提高企業的經濟效益。成本控制是一項系統性比較強的工作，它涉及到項目建設的全過程，需要多個職能部門的參與，因此應當加強成本控制的規劃，明確各個部門成本控制的目標，加強相關部門之間的協同，最終實現成本控制的目標，促進企業的發展。

[1]李念秋.房地產公司項目開發成本控制研究[D].南昌大學,2013.

[2]梁浩波.淺議新形勢下房地產企業成本控制[J].投資與合作,2014,(7):50-51.

（作者單位：廣西醫科大學）