對房地產開發企業成本控制研究

江雄波

對房地產開發企業成本控制研究

江雄波

房地產是我國市場經濟的重要組成部分，其成本控制是房地產項目管理的核心內容。本文將對影響成本控制的規劃設計、工程期限和費用的結算等因素進行分析和研究，以希望能夠為房地產開發企業對成本進行控制和科學合理政策的制定提供依據。

房地產開發企業；成本控制；研究

一、構成房地產開發企業開發成本的因素

房地產企業開發成本的定義是房地產企業為了開發商品房所付出的全部的費用和支出的金額。其成本主要包括購買土地產生的費用、拆遷支付的費用、前期進行規劃所付出的設計費用和人力成本的耗費、建設成本、購買設備的成本以及相應配套設施的成本等，同時也包括企業為了擴大規模或者保證開發的順利進行向金融機構進行貸款產生的利息費用。

二、房地產開發企業在不同階段的成本控制

（一）應該在規劃設計階段控制成本

首先，在招投標過程中要防止過份低價中標的情況出現。有些施工單位或者企業為了在競爭激烈的市場經濟中勝出，并得到房地產的招標項目而故意壓低投標的價格，犧牲掉自己的當前利益，這些行為看似是有利于房地產企業，其實是投標施工企業為了獲得后續工程而實行的暫時性犧牲，有可能會使得房地產企業工程建設的質量得不到保證，因為低價中標對施工企業來說是利潤低下甚至是虧損項目，不可能保證項目的質量。因此房地產企業不能僅僅將投標企業報價的高低作為唯一的考慮因素而忽視了施工的質量，做出損害企業的品牌形象的行為。

其次，要制定具有科學性和可操作性的規劃設計方案。房地產企業的規劃設計方案的申請和審批通常需要經歷較多的程序和流程，設計方案和施工圖紙的制定需要進行修改和審核，這就直接導致成本的增加。而且工程項目的結構形式，工程項目裝修標準的制定和對工程項目的安全性和風險性的評估都將需要較多的人力和物力的投入，對資金的需求也將會隨之增加，因此一旦某個項目的審核不過關，將會產生牽一發動全身的效應，這將會導致許多的工作又需要從頭開始，造成人力資源和資金的浪費，加大企業的成本。因此房地產開發企業要制定具有科學性和可操作性的規劃設計方案，從而達到降低項目成本的目的。

最后，要選擇最優的設計方法。房地產開發企業要準備多種設計方法，并從中選擇出最優的方法進行規劃設計。可以通過招標和方案競賽等方法來縮短設計周期并優化設計方案，在設計任務書或者對投資進行估算時，應該對設計費用的金額進行預估和限定，做到有計劃的分配資金，明確資金的用途，使得資金達到優化配置。房地產開發企業還應該加強各部門間的協作，在保證質量的情況下可以同時開展多項工作，節約時間提高工作效率。這樣可以避免設計的變更導致的成本的增大。

（二）在項目施工階段控制成本

首先，要控制安全事故和工期的意外延長而產生的成本。房地產開發企業項目的順利實施離不開施工安全的保障，保障施工安全是施工企業承擔社會責任、樹立良好企業形象的基本要求。若出現人員傷亡將會傷及房地產開發企業的品牌形象并對工程進度帶來阻礙，工程質量的評選也會被降低，影響到房地產開發企業的效益。工期的意外延長將會使得項目開發的成本增加，產生疊加效應。因此房地產開發企業要做到安全生產，各個部門都要重視施工的安全性和連貫性，保證施工的順利進行。房地產開發企業還要與承包工程的施工單位定期召開會議，及時關注工程的進度并分析工期延長的原因，找到相應的解決辦法。要在保證安全生產和工程質量的前提下，使得工期與效益之間達到平衡，從而達到控制成本的目標。

再者，房地產開發企業的施工過程要以設計方案為依據。開發企業要全面理解設計方案和圖紙的要求，并按照要求進行施工，不能隨意的變更設計方案和圖紙。如果一旦改變了設計圖紙和方案的要求，就會產生一系列的連鎖反應，導致以前的建設不再符合現在的要求，放慢了施工的進度，導致施工過程中的資源浪費和成本的增加。

第三，通過施工監理，嚴格保證施工的質量和進度。施工監理是監督包工單位施工的重要手段之一。對于房地產開發企業來說，通過施工監理對施工進程進行監督是十分重要的監理環節，有些施工企業在招投標過程中通過壓低承包價來獲得承包的資格，但是該企業有可能將該工程承包給第三方來施工，此時施工監理就會幫助房地產企業把關，行使自己的監督權，杜絕有害房地產開發企業的行為發生，有助于房地產企業對成本的控制。

（三）在項目開發期間對財務費用控制成本

隨著我國出臺的土地拍賣政策不斷完善，對房地產開發企業的資金要求越來越高。房地產開發本身就是一個資金投入大，資金回收期長的行業，因此房地產開發企業在施工過程中對資金的需求量相比一般的行業對資金需求量明顯較大，因此房地產開發企業勢必需要對外進行融資，對外融資產生的費用是控制成本的重要內容之一。當前國家對房地產企業的調控手段較為嚴厲，調控程度較大，范圍較廣，直接導致房地產開發企業的成本的加大，融資渠道受到國家政策的制約，借款產生的財務成本也較大。因此房地產開發企業要嚴格控制融資帶來的財務成本，可進行多方融資，使得融資渠道多元化達到降低財務費用的目的。

三、房地產開發企業成本控制的意義

房地產企業多年以來都處于高速發展的狀態，具有高額的收益。而目前房地產開發企業由于國家政策的管制，取消了對經營性用地不正當競爭以及暗箱操作協議對土地使用權的方式，使得房地產企業走向微利時代，此時的房地產開發企業對成本的控制比戰略計劃的實施更具有意義。房地產企業要逐步向集約化經營管理方向發展，改變以往的粗放式經營管理狀態，要踏踏實實的合理有效的利用好資金，加強成本控制，為房地產開發企業的健康發展奠定基礎。

房地產開發企業作為國民經濟的重要部門，面臨嚴峻的國家宏觀政策調控和國家的政策管制，房地產開發企業要想在激烈的市場經濟競爭中要謀求發展地位，就要嚴格控制成本，以便在微小的利益空間內也能夠很好的經營和運行。房地產企業要在生產經營的不同階段對成本進行控制，從而建立起集約化的運營體系，節省成本，相對擴大利潤空間，增加企業的競爭實力。因此房地產開發企業的成本控制對企業的發展具有深遠的意義。

[1]劉允延.建設工程項目成本管理[M].北京:機械工業出版社，2003.

[2]郭俊生.淺析房地產項目成本控制[J].科技資訊,2009(18).

[3]王海峰.關于股份制企業內部會計控制的思考[J].現代經濟信息，2010.

[4]領茂華，薛志麗，王崴等.資本成本管理會計應用研究.財會通訊(綜合·上),2012年第4期.

（作者單位：廈門信達股份有限公司）