步步為“贏” 地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新常態(tài)下穩(wěn)中求勝

受訪人：澤京集團(tuán) 工程與運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 蔣楊龍撰稿人：北京中德建聯(lián)國(guó)際會(huì)展有限公司 市場(chǎng)部 施夢(mèng)娟

步步為“贏” 地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新常態(tài)下穩(wěn)中求勝

受訪人：澤京集團(tuán) 工程與運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 蔣楊龍
撰稿人：北京中德建聯(lián)國(guó)際會(huì)展有限公司 市場(chǎng)部 施夢(mèng)娟

【編者手記】對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)，這是個(gè)兩極分化的時(shí)代：如“二萬(wàn)”強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手可謂如虎添翼，而部分企業(yè)只能眼看著負(fù)增長(zhǎng)的利潤(rùn)一籌莫展。無(wú)論風(fēng)光還是挫敗，不得不承認(rèn)的一點(diǎn)是，地產(chǎn)行業(yè)黃金十年已漸行漸遠(yuǎn)。然而在房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入理性發(fā)展新常態(tài)時(shí)期，于浪潮中沉淀也不失為一種應(yīng)對(duì)大浪淘沙的絕佳策略。借本次“路演”活動(dòng)重慶站之機(jī)，我們有幸采訪到了剛剛斬獲“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)100強(qiáng)”、“開(kāi)發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)速度10強(qiáng)”榮譽(yù)的重慶地產(chǎn)企業(yè)——澤京地產(chǎn)。澤京地產(chǎn)的集團(tuán)工程與運(yùn)營(yíng)總監(jiān)蔣楊龍先生對(duì)于“系統(tǒng)門窗在地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用”這個(gè)話題有著自己獨(dú)到的見(jiàn)解，也值得我們的門窗幕墻企業(yè)，尤其是計(jì)劃開(kāi)發(fā)三四線城市的企業(yè)認(rèn)真思索。下面，就請(qǐng)跟隨MISS FC一起走進(jìn)川渝地區(qū)開(kāi)發(fā)商的領(lǐng)地吧。

推崇而非盲目，理性看待綠色建建筑背景下系統(tǒng)門窗的適用性

“綠色地產(chǎn)的增長(zhǎng)對(duì)于特級(jí)城市或者一線城市會(huì)有很大的推動(dòng)，而對(duì)于三四線城市，更多的是一種剛需的居住需求，且國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段還沒(méi)有系統(tǒng)門窗的安裝加工和組裝的規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。澤京非常看重產(chǎn)品的品質(zhì)，并且定位做綠色的建筑商，關(guān)于節(jié)能的系統(tǒng)門窗，會(huì)綜合考慮向這方面去發(fā)展。”

MISS FC ：自2013綠色建筑行動(dòng)方案出臺(tái)后，綠色節(jié)能政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響有哪些？是否會(huì)有綠色地產(chǎn)的增長(zhǎng)？

蔣總：綠色地產(chǎn)的增長(zhǎng)對(duì)于特級(jí)城市或者一線城市會(huì)有很大的推動(dòng)，因?yàn)榫G色節(jié)能政策將推動(dòng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，也將促進(jìn)能源建筑在特級(jí)城市或一二線城市的應(yīng)用，包括產(chǎn)品的采用和推廣。在宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)發(fā)展以及一些新型城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其是節(jié)能和綠色建筑。對(duì)于購(gòu)房者而言，由于過(guò)去十年粗放式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理模式，特級(jí)城市和一線城市未能在綠色建筑上下功夫，未來(lái)房地產(chǎn)一定是精細(xì)化管理時(shí)代，這些城市人均消費(fèi)、收入水平較高，對(duì)綠色建筑的購(gòu)需意識(shí)較強(qiáng)，因此他們會(huì)從居住的舒適、舒心及節(jié)能環(huán)保上考慮。而對(duì)于三四線城市，更多的是一種剛需的居住，目前階段對(duì)于綠色建筑還沒(méi)有太多關(guān)注，因此中國(guó)的節(jié)能和綠色建筑發(fā)展現(xiàn)階段是以特級(jí)和一線城市為主。我們雖然處于三四線城市，但是澤京是做品質(zhì)的地產(chǎn)，也在做一些節(jié)能方面的推廣，在項(xiàng)目中利用了一些太陽(yáng)能，以及地源熱泵和通風(fēng)系統(tǒng)。并且公司大足海棠香國(guó)項(xiàng)目被聯(lián)合國(guó)人居署評(píng)為綠色亞洲人文環(huán)境典范項(xiàng)目。

MISS FC：近些年來(lái)，在一些綠色地產(chǎn)企業(yè)要求下，門窗幕墻行業(yè)出現(xiàn)了系統(tǒng)門窗的概念，具體來(lái)說(shuō)就是門窗廠會(huì)對(duì)最終的產(chǎn)品和售后負(fù)責(zé)，不再獨(dú)立地由五金型材及各個(gè)廠家來(lái)負(fù)責(zé)，貴公司是否采取過(guò)這樣的模式？

蔣總：對(duì)很多的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，門窗方面一是要考慮品牌效應(yīng)，二是要考慮性價(jià)比，三是要考慮產(chǎn)品質(zhì)量，四是要考慮節(jié)能和綠色環(huán)保。因?yàn)閷?duì)于建筑能耗，門窗占到了40%，因此關(guān)于門窗問(wèn)題目前澤京計(jì)劃利用電子商務(wù)采購(gòu)平臺(tái)，并且也在推動(dòng)這方面的工作，來(lái)促使形成戰(zhàn)略合作。我們可以從標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化以及服務(wù)一體化對(duì)材料、供應(yīng)商、施工方以及商務(wù)平臺(tái)四方打造公司供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)

MISS FC ：我們了解到有些系統(tǒng)門窗的工程造價(jià)是在600~800之間，您這邊會(huì)考慮這樣的系統(tǒng)門窗么？因?yàn)閷?duì)后期整個(gè)的售后服務(wù)、安裝、節(jié)能都會(huì)有一些優(yōu)勢(shì)，對(duì)于這樣的造價(jià)您是否能接受呢?

蔣總：澤京目前在川渝地區(qū)門窗綜合造價(jià)大概是在380元左右，對(duì)于澤京來(lái)說(shuō)，很少使用塑鋼窗，基本上使用的是鋁合金，鋁材包含亞鋁、實(shí)德等品牌。目前重慶的區(qū)縣市場(chǎng)住宅項(xiàng)目基本售價(jià)是在3700~4200元之間，綠色項(xiàng)目也調(diào)整到了4600元左右，因此開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間幾乎沒(méi)有。對(duì)于系統(tǒng)門窗，澤京目前還沒(méi)有采用，因?yàn)閺恼麄€(gè)行業(yè)來(lái)看，系統(tǒng)門窗的差異也很大，中國(guó)系統(tǒng)門窗主要還是更多地吸引了外國(guó)比較成熟的門窗、幕墻系統(tǒng)公司，像其中來(lái)自歐洲的旭格、貝克洛、海德魯以及日本的YKK已經(jīng)是進(jìn)駐了中國(guó)高端市場(chǎng)的一個(gè)集團(tuán)軍，但是這些系統(tǒng)門窗在歐洲有很成熟的安裝加工和組裝規(guī)范，國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段還無(wú)法達(dá)到這個(gè)要求和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)安裝方面質(zhì)量比較難保證。關(guān)于系統(tǒng)門窗的推廣，澤京非常看重產(chǎn)品品質(zhì)，并且定位做綠色的建筑商，關(guān)于節(jié)能的門窗系統(tǒng)，會(huì)綜合考慮向這方面去發(fā)展。此外澤京未來(lái)會(huì)從節(jié)地系統(tǒng)、自然通風(fēng)系統(tǒng)、再生能源的綜合利用以及人工土壤濾池、人工濕地等處理后作為多種用途的非飲用水，同時(shí)通過(guò)地面滲透、回灌補(bǔ)充地下水及地表水源來(lái)進(jìn)行綠色建筑的實(shí)施與發(fā)展。

標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施提高效率，在不斷摸索中尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展

“川渝的環(huán)境和氣候相差不大，因此從設(shè)計(jì)、施工方面進(jìn)行統(tǒng)一和標(biāo)準(zhǔn)化，可以節(jié)約時(shí)間，從而提高企業(yè)的凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，為企業(yè)帶來(lái)好處。澤京目前主要是以城市住宅為主，多為剛需住宅，今后會(huì)在親子和養(yǎng)老地產(chǎn)上下一番功夫。”

MISS FC ：請(qǐng)您介紹一下澤京的地產(chǎn)項(xiàng)目目前在全國(guó)的分布情況是如何的？針對(duì)不同的地域特色，是有一套統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)還是因地制宜，根據(jù)不同的氣候特點(diǎn)進(jìn)行不同的設(shè)計(jì)？

蔣總：目前澤京地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在川渝地區(qū)，并且以重慶為主，目前已進(jìn)入了四川宜賓、安微安慶等市場(chǎng)。同時(shí)澤京將海南、山東和青海等地列為戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)區(qū)域。由于川渝的環(huán)境和氣候相差不大，因此目前有企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一做法，主要就是為了適應(yīng)川渝地區(qū)的氣候特點(diǎn)。

MISS FC：請(qǐng)問(wèn)澤京在標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)實(shí)施過(guò)程中獲得了什么樣的益處呢？比如在提升企業(yè)管理效益或者提升建設(shè)速度方面？

蔣總：澤京的住宅標(biāo)準(zhǔn)化已經(jīng)初步建立，標(biāo)準(zhǔn)化主要體現(xiàn)在企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，可以提高企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，從而為企業(yè)帶來(lái)好處。比如在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化方面，根據(jù)城市地圖結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)化，就能夠在產(chǎn)品方案、施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中節(jié)約大量時(shí)間，提高效率。標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)可以提升30%左右的開(kāi)發(fā)速度。

MISS FC：在澤京的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)是怎樣一個(gè)分配？有無(wú)其他地產(chǎn)？如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

蔣總：澤京現(xiàn)在主要是以城市住宅為主，多為剛需住宅，同時(shí)涉及商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、城市綜合體涉。目前澤京正在從戰(zhàn)略發(fā)展的角度思考并著手進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)、親子地產(chǎn)的研發(fā)和探索。

洞悉政策，以敏銳視角對(duì)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)精準(zhǔn)定位

“目前中國(guó)房地產(chǎn)面臨著重大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)五年后三、四線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)比較可觀，是房地產(chǎn)發(fā)展的有利方向。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，所以如果一些小企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功，無(wú)法利用互聯(lián)網(wǎng)和金融杠桿，兩極分化會(huì)越來(lái)越加劇。“

MISS FC：您如何看待當(dāng)前背景下的房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)？

蔣總：經(jīng)過(guò)過(guò)去十年的快速發(fā)展，目前中國(guó)房地產(chǎn)面臨著重大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，黨的十八大也在積極地穩(wěn)定和推進(jìn)新城鎮(zhèn)化發(fā)展，并把它提到了國(guó)家發(fā)展的戰(zhàn)略高度，因此房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新的發(fā)展空間；此外，新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度相對(duì)寬松，比如降準(zhǔn)、降息政策，轉(zhuǎn)變政府職能，逐步將行政調(diào)控轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)調(diào)控，主張建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，積極推進(jìn)新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，因此房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著重要轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)：碧桂園主要布局于三四線城市，萬(wàn)科帶領(lǐng)50個(gè)高管團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐到碧桂園進(jìn)行學(xué)習(xí)，很有可能今后的戰(zhàn)略也是想發(fā)展三四線城市。因此，我認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)將為：一二線城市因?yàn)橥恋氐墓?yīng)會(huì)慢慢減弱，逐步轉(zhuǎn)向三、四線城市發(fā)展。未來(lái)十年是新城鎮(zhèn)化推進(jìn)以及戰(zhàn)略的發(fā)展的過(guò)程，并且從目前三四線城市的供求比例關(guān)系來(lái)看，確實(shí)是有六、七個(gè)城市是可以進(jìn)入的。新城鎮(zhèn)化的推進(jìn)并非一朝一夕，預(yù)測(cè)五年后三四線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)升溫。

MISS FC：關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的“二萬(wàn)”聯(lián)手現(xiàn)象，您如何看待？您認(rèn)為地產(chǎn)企業(yè)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)明顯的兩極分化態(tài)勢(shì)？

蔣總：“二萬(wàn)”聯(lián)手我認(rèn)為一是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以變成合作伙伴，二是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合可以發(fā)揮更強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)和爭(zhēng)取更大的利益，三是房地產(chǎn)市場(chǎng)的形式越來(lái)越嚴(yán)峻。會(huì)出現(xiàn)明顯的兩極分化態(tài)勢(shì)，并且兩極分化會(huì)越來(lái)越加劇，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，以前是通過(guò)拿地，靠土地的增值產(chǎn)生利潤(rùn)，現(xiàn)在粗放式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前政策下的房地產(chǎn)運(yùn)行，目前房地產(chǎn)必須要借助金融以及互聯(lián)網(wǎng)。所以如果一些小企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功，無(wú)法利用互聯(lián)網(wǎng)和金融杠桿，我相信日子會(huì)越來(lái)越難過(guò)。

多維度產(chǎn)品質(zhì)量把控，交付業(yè)主質(zhì)量與信譽(yù)

“澤京從前期的研發(fā)設(shè)計(jì)、后續(xù)的總包招標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)化及常態(tài)管理把握產(chǎn)品品質(zhì)，并且對(duì)客戶關(guān)于產(chǎn)品質(zhì)量的反饋和投訴進(jìn)行歸類，將前期項(xiàng)目中業(yè)主投訴的質(zhì)量通病在下一個(gè)項(xiàng)目中予以規(guī)避。控制門窗質(zhì)量，減少業(yè)主投訴。”

MISS FC：澤京的產(chǎn)業(yè)化住宅對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量是怎樣進(jìn)行把控的呢？

蔣總：澤京的產(chǎn)品質(zhì)量主要是從前期的研發(fā)設(shè)計(jì)、后續(xù)的總包招標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)場(chǎng)精細(xì)化管控、項(xiàng)目后評(píng)估等等幾方面來(lái)把握產(chǎn)品品質(zhì)。后期我們會(huì)根據(jù)入住的客戶對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的投訴分為五個(gè)維度：1.產(chǎn)品品質(zhì)的定位以及設(shè)計(jì)的缺陷；2.工程質(zhì)量缺陷；3.銷售服務(wù)方面的問(wèn)題；4.維修服務(wù)；5.物業(yè)服務(wù)方面的問(wèn)題。澤京會(huì)對(duì)客戶關(guān)于產(chǎn)品質(zhì)量的反饋和投訴進(jìn)行歸類，然后形成決策報(bào)告反饋到設(shè)計(jì)研發(fā)部，將前期項(xiàng)目中業(yè)主投訴的質(zhì)量通病在下一個(gè)項(xiàng)目中規(guī)避，進(jìn)而從這些方面來(lái)提升產(chǎn)品品質(zhì)。

MISS FC ：地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于門窗方面的投訴率一直是比較頭疼的，澤京對(duì)于門窗的質(zhì)量控制除了前期檢測(cè)還有其他哪些方面？比如說(shuō)招投標(biāo)以及售后？

蔣總：一是從招投標(biāo)控制原材料以及安裝和加工過(guò)程中對(duì)工廠進(jìn)行監(jiān)管；二是在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，實(shí)行洞口的標(biāo)準(zhǔn)化，根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的尺寸在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行門窗洞口尺寸移交；三是我們?cè)趯?duì)門窗系統(tǒng)排水、防滲、安裝中的垂直和平整度以及玻璃和成品保護(hù)方面對(duì)施工單位進(jìn)行強(qiáng)控，四是完工時(shí)進(jìn)行破壞性試驗(yàn)檢查。通過(guò)以上措施從而提高門窗的質(zhì)量，減少后期業(yè)主投訴。

MISS FC：澤京目前與門窗幕墻供應(yīng)商采取的是什么樣的合作模式呢？

蔣總：澤京目前與門窗幕墻供應(yīng)商還沒(méi)有達(dá)到一種真正意義上的戰(zhàn)略合作，目前是在招投標(biāo)過(guò)程中指定型材、五金配件及玻璃的品牌和性能，同時(shí)指定設(shè)計(jì)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，是傳統(tǒng)意義上的甲指乙供。

MISS FC：在采用甲指乙供方式的過(guò)程中有沒(méi)有遇到一些什么樣的困難？

蔣總：對(duì)于供貨時(shí)間的把控方面，有些型材不能按時(shí)供貨，影響現(xiàn)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏。因?yàn)樾筒囊话阈枰逄斓揭粋€(gè)月才能供貨到門窗廠，門窗廠的加工時(shí)間也需要一到兩個(gè)月時(shí)間，而且如果我們采用節(jié)能玻璃的話，工期還會(huì)加長(zhǎng)。關(guān)于產(chǎn)品質(zhì)量方面，門窗廠還是存在一些不足，因?yàn)槟壳坝行╅T窗企業(yè)雇傭的是臨時(shí)工，沒(méi)有真正意義上專業(yè)的工人，在后期安裝過(guò)程中，容易出現(xiàn)門窗的排水和保溫系統(tǒng)相互矛盾等一系列質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)于后期的維修，廠家也會(huì)同意我們找一些專業(yè)的維修隊(duì)伍來(lái)解決。