關于土地開發整理項目管理問題及應對策略探討

梁翠敏

(廣州東圖土地規劃咨詢有限公司，廣東 廣州 510650)

1、 土地開發整理項目管理中存在的一些問題

1.1 項目規劃設計變更頻繁。高標準農田的基本規劃和整理比傳統基本農田的標準和要求要高很多，因此對其關注和研究更多。目前我國土地開發項目管理在進行項目的規劃設計時普遍存在規劃設計頻繁變更的現象。例如:由于項目的前期工作不細致而導致規劃不合理;由于項目的規劃設計未做好與群眾的交流而導致滿意度不足;隱瞞已有設施企圖申請額外資金而不被批準;甚至私自更改項目的技術要求、項目的實施范圍和挪用項目資金等問題。與這個問題相對應的，項目的審批效率低下，很多項目的審批甚至是在項目結束有才完成，導致項目管理的混亂現象。

1.2 土地權屬管理混亂。一般土地開發項目所涉及的范圍會比較大，關系到很多權屬單位和權屬關系的調整問題。過去，多數項目竣工驗收時只提供驗收的資料而沒有權屬關系調整的報告，這體現了土地權屬關系的管理工作比較混亂，會導致項目實施過程出現很多困難，后期也會導致一些不必要的社會糾紛。

1.3 監理工作不到位。根據以往的項目管理經驗來看，監理在項目進行過程中整理的資料對于工程施工過程中出現的問題和隱患的記錄數量很少，尤其是隱蔽工程，以及工程量變更的原有、實際的變更量等的說明都存在不明白的地方，這導致項目管理不能嚴格按照原規劃設計和相關的規范來進行，也難以保證項目施工的質量和安全。

1.4 項目經費管理不規范。多數地區對于土地開發管理的工作經費是有明確要求的，對其計取比例也有規定，在項目開始前，一般都會進行項目可行性研究費、預算編制費用等的預算，但是經費管理混亂、使用超標的現象仍然普遍存在。

1.5 項目驗收資料不規范。很多項目資料的編制都是直接套用之前項目現有的模式，常常出現和當前項目內容不配套的情況，項目驗收資料不能根據實際項目情況進行合理編制容易導致資料的圖、表的編制不清晰，項目內容描述與實際不符甚至前后內容互相矛盾等問題，還經常出現資料不全、關鍵資料缺失的情況，這也表明項目管理上比較混亂。

2、加強土地開發整理項目管理的策略

2.1 加強項目規劃設計和審批共組。為了減少項目變更情況的出現，應當盡力做好以下四個步驟的工作:一、選擇水平更高的規劃設計單位。可以通過公開招投標、競爭性談判等形式來選取業務水平高、設計能力好、費用合理的單位負責進行項目的規劃設計任務。二、項目的承包方需有專人負責監督工作，對項目的可行性研究方案、原有的設施項目、土地權屬關系和變更項目等的調查進行跟蹤監督，項目實測應當在地形圖上開展，而不應使用線狀圖。三、形成初步方案后，承包方和規劃設計方應當和項目涉及區域的群眾和干部進行深入交流，了解群眾意見，從而優化設計方案以增加群眾的認可和支持。四、項目審批必須嚴格、嚴肅進行。項目規劃設計方案一旦確定后就不允許輕易更改。如果項目進行過程中不得已需要進行變更，必須嚴格按照安管流程辦理審批手續，得到批準文件后方可繼續施工，否則推遲項目的驗收。

2.2 認真做好土地權屬調整工作。做好土地權屬調整，應當認真完成以下四個階段的工作。第一，選址階段，認真調查好當前土地的權屬關系，解決權屬糾紛等問題。第二，進行可行性研究和項目的立項及審批，復核土地權屬范圍，并將結果編織成調整方案予以公示。第三，經過和當地群眾的充分交流和對方案的詳細論證，進行項目的規劃設計，并報縣級政府予以批準。第四，竣工后，根據調整方案確定新的權屬關系，并及時進行登記和公示，確保調整結果無異議。完成以上工作后，編制詳細的土地權屬調整報告等資料存檔。

2.3 提高項目監理水平。要從實質上提高項目的建立水平，首先要選擇資質齊全、經驗豐富和信譽良好的監理單位。在審查投標監理單位的資質時，還應當檢驗監理工程師的專業素質，并且在雙方簽訂合同中明確要求監理人員的條件，確保監理隊伍的專業水平符合要求。第二，應當在合同中明確監理人員的工作內容，如:監理日志、隱蔽工程施工資料、進度情況、施工過程中的問題和整改情況等，由此來保證監理在工程施工過程中能夠起到應有的作用。第三，應當安排專人對監理的工作進行監督，如果在施工過程中發現監理人員有違規行為，應當進行嚴格處理，發現監理人員未能按照合同完成工作內容、未能對工程進行有效監管的，還應當對監理單位追究其責任甚至經濟損失的賠償。

2.4 規范項目經費管理。通常工程項目經費超支主要有兩方面原因，由于施工工期緊張或因為施工出現問題而意外增加的經費和工程項目人員私自挪用經費。對于工程項目人員私自挪用經費的情況，應當明確做好經費的管理和用途的記錄，加強監管和審計工作，確保每一筆經費都有明確合理的用途。對于趕工期或者施工問題而導致的經費超支，應當做好項目可行性研究，合理做好項目施工組織設計，確定工期，避免工程趕工消耗經費，另外在前期準備過程中，要仔細考慮好工程施工中可能遇到的各種問題，做好地形勘測等工作，保障施工過程能夠高效、有序的按計劃進行。

2.5 規范項目資料整理。首先，工程驗收方應當對資料編制提出具體的要求，明確需要整理資料的范圍和標準，如比例尺、圖示圖例等細則要求。其次，項目的承包、施工和監理單位要選擇有經驗、責任心強的資料人員進行資料的編制和報告的撰寫，根據項目驗收的要求收集和整理項目進行中的各項資料，實事求是，反應可觀情況，杜絕資料造假、前后矛盾等問題的出現。國土部門還應當定期對資料的整理情況進行嚴格檢查，確保在工程驗收之前能夠消除資料中的不規范的內容。

3、結束語

土地開發整理項目要提高管理的專業化程度，明確各方的工作職責，完善工作制度，認真完成每個階段的工作計劃，努力促進土地開發整理項目的規范化管理、產業化發展和提高其市場化的程度。

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