我國投資性房地產計量模式選擇及原因分析

張雪雨 程娟

【摘要】根據財政部2006年2月27日發布的《企業會計準則第3號-投資性房地產》（以下簡稱CAS3）中的規定，我國投資性房地產的后續計量方法既可以選擇成本模式，也可以選擇公允價值模式，但經過調查發現，目前我國滬深兩市具有投資性房地產項目的企業中，只有不足5%的企業后續計量采用了公允價值的模式，因此，針對這一現象，本文分析了影響投資性房地產選擇公允價值計量模式的因素。

【關鍵詞】投資性房地產 ?成本計量 ?公允價值計量

財政部在2006年2月27日發布的CAS3中對投資性房地產的計量模式進行了明確的規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但是有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

一、成本模式與公允價值模式的運用現狀

從來自于CSMAR財務報表數據庫來看，2007年～2012年6年間，持有投資性房地產的上市公司中采用公允價值模式計量的上市公司數目不到5%。具體來看，2007年持有投資性房地產的上市公司中有14家采用公允價值模式計量，占比為2.24%，2008年該比例上升為2.9%，2009年到2011年該比例保持在3%～3.5%之間，2012年該比例上升為4.13%。

該現狀與我們對公允價值計量模式的分析存在較大差異。與成本模式相比，公允計量因其能提高會計信息質量而備受推崇，并且在前面已經分析，在房地產價格總體趨勢上漲的情況下，公允價值計量將大幅提高其賬面價值，增加當期利潤。公允價值計量理應受到實務界和理論界的重用。基于此，我們不禁要思考，是什么原因影響了公允價值計量模式的普遍應用？

二、影響投資性房地產計量模式選擇的因素分析

（一）上市公司信息披露的成本

2006年2月我國財政部頒布的《企業會計準則——基本準則》中，在計量屬性中增加了公允價值計量屬性的定義：在公允價值計量下，資產和負債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進行資產交換或負債清償的金額計量。

2014年1月26日，財政部為了適應社會主義市場經濟發展需要，同時促使我國會計準則與國際會計準則進一步接軌，根據《企業會計準則——基本準則》，財政部制定了《企業會計準則第39號——公允價值計量》（以下簡稱CAS39），并自2014年7月1日起在所有執行企業會計準則的企業范圍內施行，鼓勵在境外上市的企業提前執行。在CAS39準則中，對公允價值做出了明確規定：公允價值是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。

不管是06年《企業會計準則——基本準則》中對公允價值的定義，還是CAS39中對公允價值的定義，企業在實際操作中通常都采用三種途徑：一是聘請專門的評估機構進行評估;二是公司參照同類房地產交易價格確定;三是公司根據政府機構發布的房地產調查報告確定。而在2011年采用公允價值計量模式的企業中，50%的企業都聘請了專門的評估機構評估，可見，公允價值的確定需要上市公司支付不小的評估費用或者信息收集費用。而采用成本計量模式，幾乎沒有額外的披露成本。

（二）公司管理層的態度

公允價值模式受房地產市場周期的影響，會給企業的利潤帶來較大的波動。具體來說，當房地產市場行情較好時，采用公允價值模式計量，將使資產和利潤同時增加，反之，當房地產市場行情疲軟時，若繼續采用公允價值模式計量，則受公允價值變動損益的影響，使資產的賬面價值及利潤同時減少，影響財務報表的美觀，造成投資者拋售股票。

雖然我國房地產市場總體價格處于平穩上升趨勢，但從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報告都提到了“調控”、“遏制房價上漲”等字眼，即使在2014年，“房地產調控”字眼沒有出現在政府工作報告中。但這不意味著政府不再調控，而是不再一味地采用行政手段來遏制房價過快增長，更加靈活機動的市場手段被融入其中，比如熱點城市抑制投資投機需求等。

基于此，一旦受政府宏觀調控政策的影響，將會造成房價大幅下跌，企業利潤必然會產生很大的波動，進而影響到公司的業績、高管的薪酬獎勵以及股票的市場表現。因而管理層出于自身利益考慮，往往不愿意利潤有較大的波動，利潤的較大波動會給投資者造成公司經營不穩定的判斷，從而質疑管理層的經營能力，因此，公司管理層對公允價值計量模式持保留態度，謹慎地以成本模式計量投資性房地產。

（三）特殊目的的需求

主要包括融資需求以及盈余管理的需求。

由于近年來房價持續攀升，采用公允價值模式計量以后，將在短期內改善上市公司的資本結構，使上市公司的融資能力得到提升。例如2010年金隅股份將投資性房地產的后續計量從成本模式轉化為公允價值模式，當年短期借款占總資產的比例從3.54%上升為11.54%。由此可見，當企業對外有融資需求時，將促使投資性房地產后續計量模式發生轉變。

現代公司治理的典型模式是所有權與管理權分離，管理者能夠直接控制企業的經營管理，而所有者因為不參與企業的經營，獲得公司信息不如管理者直接全面。從而使得公司實質上受控于管理者;另一方面，關系到管理層切身利益的薪酬、期權、升職、獎勵等制度的設計往往基于公司經營績效。當績效達不到董事會要求時，管理層為獲取私有收益，有動機對盈余進行操作。此時，投資性房地產公允價值計量模式有可能成為管理層進行盈余操作的一種手段。

三、小結

通過對投資性房地產兩種后續計量模式在我國應用現狀以及對影響兩種模式選擇的因素的分析，可以得出以下結論：

一是上市公司中持有投資性房地產的企業后續計量中采用公允價值模式的企業數量不足5%，但該數量呈上升趨勢。

二是投資性房地產企業計量模式選擇主要受披露成本、管理層的態度、企業融資需求以及盈余管理需求等因素的影響。

參考文獻

[1]財政部.企業會計準則第3號——投資性房地產[s].

[2]曹曉雪，湛丹妮，楊陽，投資性房地產公允價值計量模式應用研究[J].吉林省經濟管理干部學院學報，2011（1）.

[3]財政部.企業會計準則第39號——公允價值計量[s]