影響土地價格的因素分析

胡文立

【摘要】本文旨在《資本論》的視角下，分析影響土地價格的因素及土地價格變動產生的影響，并以此給出政策性意見。本文首先分析了土地價格與地租、利息率的關系，并具體說明了利息率和地租變動對土地價格的決定性影響。其次分析了供求關系和周邊地區如何對土地價格產生影響。最后，根據促使土地價格上漲原因的不同實質的分析，給出了對經濟穩定健康發展的建議。

【關鍵詞】土地價格 地租 利息率

一、引言

馬克思在《資本論》第三卷中地租理論成立的前提是土地私有，目前中國土地改革方向正是讓土地歸個人所有。但是當前土地價格上漲問題已成為社會關注的焦點。私人土地投資者最關心的是土地升值帶來的利潤問題，而政府主要關注的是土地價格上漲過快對民生的影響。因此利用《資本論》中的地租理論解釋我國土地改革中的問題，并對此提出建設性意見顯得十分重要。

二、土地價格的形成

根據《資本論》第三卷第六篇，土地不是勞動的產品，沒有價值，但是土地具有使用價值，通過轉讓使用價值可以獲得一定的收入。因此，土地是資本化的特殊商品，資本能夠固定在土地上。

地租是土地所有者出租一塊土地而每年得到的一定貨幣額，土地所有者獲得土地的所有權，而把土地的使用權讓渡給租地農場主。租地農場主為了得到在土地這個特殊場所使用自己資本的許可，就必須要在一定期限內（比如每年）按照契約規定支付給土地所有者一定的貨幣額，否則土地所有者寧愿土地荒廢。這個出租一塊土地而每年得到的一定貨幣額就是地租，地租是土地所有權在經濟上借以實現增殖價值的形式。

任何一定的貨幣收入都可以資本化，都可以看作一個想象資本的利息。土地是資本化的特殊商品，地租也可以看作是某個資本的利息。假定一個資本家用4000鎊購買的土地每年可獲得200鎊地租，那就相當于這4000鎊每年得到5%的平均年利息，不論他是把這4000鎊直接借出去或者是以土地形式租出去而獲得租金，得到的收益是一樣的。這就是一個4000鎊的資本按5%比例增殖。在這個假定下，二十年內地產的收入，可以補償這一地產的購買價格。所以，土地的購買價格是按年收益的若干倍來計算的。

實際上，這個購買價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的按一般利息率計算的地租的購買價格，可以得到公式：地租=土地價格×利息率。公式變形可得：土地價格=地租/利息率。由此可知，地租和利息率是影響土地價格的決定性因素。

三、利息率和地租決定土地價格

（一）利息率影響土地價格

假定地租是一個不變量，土地價格的漲落同利息率的漲落成反比。如果普通利息率由5%下降到4%，那么200鎊的年地租代表的資本的年增殖額，就從4000鎊增至5000鎊。如果利息率由5%下降至4%，結果相反。

商品的價值是由生產其所耗費的社會必要勞動時間決定的。所以，個別資本家會想方設法提高自己的個別勞動生產率，縮短個別勞動生產時間，使之小于社會必要勞動時間，從而獲得超額剩余價值。這時等量資本投入不同的生產部門得到的利潤是不同的，所以把資本投入利潤率較低生產部門的資本家會把資本轉而投入利潤率較高的生產部門。這樣投資于不同生產部門的資本家之間為了獲得較高利潤率會展開競爭。通過競爭，不同的利潤率最終會趨同為一般利潤率，形成平均利潤率。由于社會平均資本有機構成會逐步提高，在剩余價值率不變的情況下，同量預付資本所獲得的利潤率必然減少，平均利潤率會下降。平均利潤率存在著下降的趨勢，這是資本主義的客觀經濟規律。

利潤率下降趨勢決定了利息率也有下降趨勢。所以，在地租不變的情況下，土地價格客觀呈現出上漲的趨勢。

（二）地租影響土地價格

由土地價格=地租/利息率公式可知，土地價格與地租成正比。這里的地租通常指級差地租。級差地租是與土地的不同等級相聯系而產生的地租，由農產品的個別生產價格低于社會生產價格的差額形成的超額利潤構成的。

土地自然肥力、土地位置的不同，會導致等量資本投入等面積的各級土地產生的結果不同。

1.土地的自然肥力。不同的土地自然肥力不同，所以在不同肥力條件的土地上，雇傭工人的勞動生產率不同，即投入相同的勞動量，得到的勞動成果不一樣。租種土壤肥力好的優等土地，雇傭工人的勞動生產率高，產量高，單位農產品的個別生產價格低;而租種條件較差的土地，勞動生產率低，產量少，單位農產品的個別生產價格高。農產品也要按照社會生產價格出售，因此那些租種條件好的土地的農業資本家就能獲得超額利潤，條件不好的土地租種者不能獲得平均利潤，會爭相租種優等土地。

但優等土地的數量有限，不同條件的土地都會得到利用。所以，“在農業生產中一切同類產品的價格取決于生產中使用勞動量最多的產品的價格”，即只能以劣等地的個別生產價格來決定農產品的社會生產價格。這樣，耕種優等地和中等地的農業資本家不僅能夠獲得平均利潤，還能夠獲得超額剩余價值。相對于劣質土地，他們愿意用更高的土地價格來換取更優質土地的使用權，即自然肥力高的土地價格高，自然肥力低的土地價格低。土地價格與肥力相關。

2.土地的位置。同樣肥力和產量的土地，由于距市場遠近不同其土地價格也會不同。距離市場較遠的土地，其生產的農產品的運輸需要耗費更多的運輸費用，個別價格高;距離市場近的，運輸農產品需要的運輸費用少，個別價格低。個別價格低的農業資本家具有競爭優勢，在獲得平均利潤的同時能夠得到超額剩余價值。因此，距離市場近的土地價格高，距離市場遠的土地價格低。

以上，土地的自然肥力和土地的位置，通過影響級差地租I，影響了土地的價格。但級差地租II的變化也對土地價格有所影響。

3.投入的固定資本。級差地租II以級差地租I為前提，二者在實質上是一致的，都是由個別生產價格和社會生產價格之間的超額利潤轉化而成的。但不同于級差地租I，級差地租II是由于在同一塊土地上連續增加投資的勞動生產率不同而產生的級差地租。

隨著土地的開發，土地所凝結的固定資本越來越多，引起價格上漲。這就是級差地租II對土地價格的影響。為什么土地會凝結固定資本呢？在這里我們要區分一下純粹的土地和凝結了人類勞動的土地。

純粹的自然的土地是資本化的“特殊商品”，是不能用勞動時間來衡量的，但是它本身的肥力和位置、社會上的利息率會影響這種資本化商品的價格。人類可以在純粹的土地上勞動，形成凝結人類勞動的土地，這種無差別的人類勞動成為投入土地的資本，可以通過勞動時間來衡量。一塊已經耕種的土地比一塊具有同樣自然性質的未耕種土地價值高。[5]

租地農場主租種土地所有者土地，必然希望產出品的個別價格低于社會價格，以獲得超額剩余價值。這種投入資本有的是比較短期的，如化學性質的改良、施肥等;有的是比較長期的，如修排水渠、建設灌溉工程、平整土地、建造經營建筑物等。[6]投入土地長期的固定資本大部分是由租地農場主投入的，可是當契約租期一滿，在土地上進行過的各種改良就變為土地所有者的財產。所以土地所有者會力圖縮短租期。隨著經濟發展，假設利息率不變，土地的價格就會不斷上漲。

四、政策與建議

土地價格升高過快可能會影響民生。一方面土地價格上漲引起房價快速上漲，居民購房負擔過重，抑制其他消費，導致國內需求不足;另一方面，房價上漲過快導致社會財富向富人轉移，擴大了貧富差距。因此，國家需要采取措施來抑制土地價格的過快增長。

對于由平均利潤率下降引起的土地價格上漲，應該在一定程度上給予鼓勵和提倡，利用好市場杠桿，鼓勵實體經濟發展。但同時也要保障好民生，防止貧富差距過大。為此政府可以加強廉租房建設，進行棚戶區來改造安置居民，同時增加普通商品房供給，滿足居民住房消費的合理需求。

但針對投機引發的土地價格上漲，政府要落實好房地產調控政策，切實增加住房有效供應，堅決抑制投機炒作等行為，促進房地產市場長期穩定健康發展。