房地產行業稅收征管存在的問題及建議

邵圓

地稅部門如何對房地產行業稅收進行有效的征管，一直飽受爭議。而房地產行業涉及稅種過多，其中，僅主要稅種就有營業稅、土地增值稅、企業所得稅以及契稅。在對主要稅種進行征管過程中，由于會計核算復雜、開發周期長、開發經營方式存在多樣性等問題，加大了地稅部門稅收征管難度。

近期，筆者參加了對某市房地產開發項目稅費征管情況專項審計調查，對房地產稅收征繳情況進行了延伸，發現地稅部門在稅收征繳過程中存在以下幾個問題：

一、地稅部門專業化管理還有待提高

地稅部門對房地產企業納稅情況日常監管主要依托房地產企業進行自查，地稅稽查部門監管力度有限，無法對全部的房地產企業進行全面審查，地稅部門難以實時掌握房地產企業納稅情況。審計過程中，通過翻閱部分房地產企業檔案，發現房地產企業繳銷的發票和收據存根存在缺失，僅以部分紙質銷售記錄歸檔，未單獨設立電子銷售臺賬，未設立房地產企業電子檔案數據，紙質檔案歸檔數據與企業發生的銷售數據存在嚴重的滯后性。如若對房地產企業進行稅收清繳，必須依托企業重新提供的數據為依據，對提供數據的真實性和完整性無法進行查證，增加了稅收清繳的難度。

二、納稅平臺系統存在一定的漏洞

該省地稅系統現在使用的地稅納稅平臺于2012年初投入使用，與以前使用的納稅平臺相比，有較大的提升，更加人性化，主要分為稅收查詢平臺、開票系統、網上納稅申報平臺等。但筆者通過計算機審計方法對地稅納稅平臺各個子系統數據進行審計發現，該系統仍存在一些漏洞。

一是關鍵字設定存在漏洞。部分房地產企業存在多個納稅人管理碼和納稅人名稱，稽查部門對部分房地產企業進行查補稅收時，填報房地產企業納稅數據較為隨意，存在僅填列納稅人管理碼，漏填納稅人名稱的情況。該系統應將納稅人名稱設定為關鍵字，杜絕以上情況的發生，填報房地產企業納稅基本資料時應嚴格把關，必須保證房地產企業一戶一碼，確保納稅數據的完整性。

二是僅繳納營業稅就可開具銷售收入發票，導致城建稅和教育費附加納稅不及時。筆者通過對開票系統進行穿行測試過程中，發現房地產企業僅需繳納營業稅就可開具銷售收入發票，根據《中華人民共和國城市維護建設暫行條例》和《征收教育費附加的暫行規定》的相關規定，城建稅和教育費附加在征收營業稅時應同時繳納。該系統在開票環節應增加營業稅、城建稅和教育費附加同時繳納才可開具銷售收入發票的設定，杜絕城建稅和教育費附加納稅不及時的情況發生。

三是開票系統未設定單價下限。房地產企業在銷售過程中，存在部分購買人以低價購入房產的問題。房產單價遠低于同類型房產的平均價，開票系統未設定單價下限，企業可隨意開具低價格銷售發票，造成稅源流失嚴重。開票系統應根據同類型房產的單價價格設定單價下限，杜絕此類情況發生。

四是稅收查詢平臺字段間勾稽關系不嚴謹。稅收查詢平臺中的計稅依據、稅率和應納稅額3個字段存在勾稽關系，計稅依據乘以稅率等于應納稅額。筆者通過數據驗證，發現部分納稅記錄不符合該勾稽關系，造成不符的原因是計稅依據中部分已納稅，該查詢平臺未剔除已納稅的計稅依據。查詢平臺應更正相關勾稽關系，剔除已納稅的計稅依據，保證平臺數據的合理性。

三、部分稅種存在預征的問題

由于稅收收入占該市財政收入的主要組成部分，稅收收入的多少直接關系到該市財政收入。然而地稅部門為完成稅收任務，強行向部分國有房地產企業預征大額土地增值稅和營業稅，預征的土地增值稅和營業稅在以后年度進行抵減。根據相關稅收法規及條例的規定，地稅部門無權要求納稅人提前預征稅收，除有特殊規定外。此行為擾亂了稅收征管秩序，加重了房地產企業的負擔。

四、部分稅種征管力度不足、征管政策不到位

房地產行業涉及稅種較多，不同稅種的征收范圍、納稅義務時間和稅率相差較大，要求稅收征管員必須熟悉掌握各類稅種的內容、特性以及規定。而且針對不同稅種各級政府出臺的征管政策不同，無法進行統一管理，加大了對該行業稅收征管的難度。以下是幾種主要稅種征管存在的問題：

一是土地增值稅。土地增值稅對于房地產行業稅收征管一直是個大難題，該稅種的稅收收入與房地產企業產生的增值額占比掛鉤，根據增值額占可扣除成本的比例，稅率波動區間為0到60%。該稅種所涉及的會計核算較為復雜、工作量大和專業技能要求高，地稅部門對該稅種采取的政策是在銷售期間啟用預征的模式，預征率根據住宅的性質不同設定在1%至5%之間，房地產企業達到清算條件后，地稅部門要求清算企業通過社會中介自行清算，由地稅部門復查后，以房地產企業提供的清算報告為納稅依據。但房地產企業提供的清算報告的真實性有待考究，清算企業通常會采取虛增成本，降低增值額占可扣除成本的比例，達到少納稅的目的，造成稅源流失，而且流失的稅源金額較大。根據土地增值稅相關規定，對房地產企業清算條件分為了可清算和應清算兩種形式，地稅部門主要關注的是應清算的房地產企業，對可清算的企業過問較少，拖延了稅收入庫的時間，損失了稅收的時間價值。

二是契稅。契稅是針對購房或購土地的主體在購買時發生納稅義務的稅種。該稅種征稅模式是地稅部門與房管部門聯合，辦理房產證或土地證時必須繳納契稅并出具納稅證明，此類舉措對辦理房產證或土地證的主體有一定的約束作用。但存在部分群體為了緩征契稅，盡可能的拖延時間辦理房產證或土地證，導致契稅入庫不及時，甚至出現稅源流失的情況。

三是城建稅和教育費附加。城建稅和教育費附加的計稅依據是營業稅、增值稅和消費稅，與上述三個稅種同時繳納。筆者通過以營業稅為基準，計算城建稅和教育費附加應繳數，與后臺數據已繳數進行對比，發現大部分企業城建稅和教育費附加應繳數和已繳數納稅數據不一致的情況，漏繳金額數目較大。地稅部門對附加稅種的征管未按照相關規定嚴格執行，稅收入庫不及時。

四是企業所得稅。企業所得稅以企業應納稅利潤為計稅依據，應納稅利潤是通過企業收入減去可扣除成本所得，對于收入和可扣除成本的計算對專業要求過高，地稅部門為簡化納稅流程，直接以核定征收率計算企業所得稅，與企業所得稅相關規定產生較大的沖突，稅源流失嚴重。

針對上述問題，筆者認為地稅部門提高對房地產行業稅收征管力度，可以從以下幾方面入手：

一是加強對房地產企業的信息化管理。如建立電子檔案數據系統，包括實時銷售臺賬、實時發票繳銷記錄、實時納稅記錄、各年度財務報表、開發樓盤基礎資料和綜合分析子系統等，有利于降低稅收征管難度，避免稅源流失，不斷完善監管漏洞。

二是加強內部審查力度。建議每年定期對納稅平臺系統數據進行專門的數據分析，積極聽取采納基層稅收征管員等其他崗位人員發現的問題和提出的建議，尋找系統漏洞、監管漏洞和制度漏洞等問題，通過剖析漏洞產生的原因，逐步完善稅收征管制度、方法和手段。

三是協同其他職能部門或聘請社會中介進行聯合征管，提高征管力度。地稅部門可協同財政、審計、房管和司法等部門對房地產行業稅收進行聯合清理，各司其責，提高地稅部門征管力度，挽回稅源流失的局面。對房地產企業進行清算土地增值稅和企業所得稅時，可由地稅部門聘請社會中介，社會中介將以地稅部門的利益為出發點，提高清算報告可信程度。

四是加大對偷稅、漏稅的處罰力度。對房地產企業為了偷稅、漏稅而故意調整賬務，查處一起，嚴懲一起，情節嚴重的移送相關司法機關，杜絕以罰代刑，并及時公開曝光，消除房地產企業的僥幸心理，提高地稅部門的公信力。

（作者單位：景德鎮市審計局）