房地產市場泡沫測度及預警指標體系的構建

傅 玳

（浙江金融職業學院，杭州 310018）

1 房地產市場泡沫測度

房地產泡沫就是房地產的實際價格相對于理論價格的偏離程度。其計算公式為：

其中：bi為第i個時期的房地產泡沫度；

pi為第i個時期房地產的實際價格；

vi為第i個時期房地產的理論價格。

當bi=1時，表示房地產的實際價格與理論價格一致，房地產市場處于健康運行之中；當bi＞1或者＜1時，都表示房地產的實際價格偏離其理論價格，房地產市場蘊含出一定程度的泡沫，且bi值越大，則代表泡沫化程度越高。可見，要判斷是否存在房地產泡沫，就需要知道房地產的實際價格和理論價格，然后通過比較二者的差異來確定泡沫的大小。房地產的實際價格可以通過查詢杭州各年的統計年鑒獲取，而理論價格則必須采用一定的方法來確定。本文將采用房地產估價方法中的收益還原法來確定房地產的理論價格。

收益還原法是通過預測估價對象的未來收益，來估算房地產的客觀合理價格或價值的方法。根據杭州近年來房地產租金增長趨勢，本文選用凈收益按等比級數遞增的公式來測算房地產的理論價格。即

其中V：房地產理論價格

a:房地產的租金價格

r：折現率

g：租金增長率

n：收益年限

因此，要運用收益還原法計算房地產的基礎價值，就需要確定凈收益、折現率和租金增長率。

首先，確定凈收益a。根據收益還原法的原理，凈收益是房地產未來凈運營收益，本文采用房地產年租金收益來計算。

其次，確定折現率r。本文采用最常用的累加法來計算，即無風險利率加風險補償率兩部分累加。

再次，確定租金增長率。根據杭州過去10年的房地產租金價格水平，采用回歸分析法確定租金增長率。

最后，確定收益年限。收益年限取決于土地剩余年限和建筑物剩余壽命。在我國，不同類型的商品房，土地使用年限不同，而建筑物的壽命取決于建筑物的結構，綜合考慮各種情況，本文按照50年的收益年限來計算。

根據上述說明，計算得到杭州2000～2014年房地產理論價格和實際價格及泡沫程度如表1所示。

表1 杭州六城區房地產泡沫度計算表

根據表1分析結果，我們認為，杭州房地產市場存在一定的泡沫，尤其是2005～2010年之前，泡沫度超過了20%的合理水平，但隨著2010年國家加強對房地產市場的宏觀調控，杭州房地產市場的泡沫也被逐漸擠壓。

2 預警指標體系的設計

結合國房指數、中房指數及杭州市房地產市場自身發展特點，對預警指標進行了初選，將房地產預警指標體系分為房地產業與外部環境協調性指標、房地產業與市場協調性指標以及房地產產業內部協調指標。具體見表2所示。

表2 房地產市場預警指標體系

3 預警分析

本文采用主成分分析方法，利用SPSS軟件加權平均得到各年的綜合預警度。再將預警界限劃分為過冷、微冷、穩定、微熱和過熱五個區間，同時對各區間進行賦值，再根據計算得到的各年綜合預警度與臨界值相比較，從而確定杭州各年房地產市場的發展狀態和預警程度。

本文預警指標體系分為三大板塊，根據各板塊所占的權重，確定房地產業與外部環境協調性指數K1為0.35，房地產業與市場協調性指數K2為0.35，房地產產業內部協調指數K3為0.3。即綜合預警指數計算公式:

為了確定預警值，本文收集了杭州市老城區（不含蕭山、余杭）2000～2013年的各指標數據。然后采用SPSS軟件中的主成分分析法，分別對三個一級指標內包含的各項指標進行主成分分析，求得其權值，并根據分析得出的主成分與貢獻率的關系，計算K1、K2及K3值。以第一板塊指標為例，為了消除量綱的影響，本文先應用Z-SCORE法對房地產業與外部環境協調性指標體系內指標進行標準化處理。處理后的樣本數據見表3所示。

消失量綱影響后，再運用SPSS軟件確定主成分，發現前三個主成分的累計貢獻值已達64.635%，因此選取前三個主成分就可以反映預警值大小了。因此房地產業與外部環境協調性指數K1又為上述三個主成分與貢獻率乘積的累加。即：

以此類推，可分別計算出第二板塊和第三板塊各指標計算公式，并計算綜合預警指標值，見表4所示。

表3 房地產業與外部環境協調性指標體系標準化后數據表

表4 綜合預警指標值

表5 綜合預警區間及相應信號燈

表6 杭州近年來房地產市場預警狀況

4 杭州房地產預警實證分析

為了確定預警的五個區間，我們把偏離中心值1倍標準差的區間作為正常區間,即=[E-σ,E+σ]，預警狀態為穩定。把偏離中心值1倍標準差到2倍標準差之間的區間作為基本正常區間,即[E-2σ,E-σ]和[E+σ,E+2σ]，預警狀態分別為微冷和微熱；把偏離中心值2倍標準差以上的區間作為異常區間,即[-∞,E-2σ]和[E+2σ，∞]，預警狀態分別為過冷和過熱。并且我們根據不同的區間值賦予信號燈，具體見表5所示。若在綠燈區運行，表示房地產市場是正常的，此時不需要采取調控措施；在淺藍燈區或者黃燈區運行，表示房地產市場需加強關注，此時需要采取相應措施刺激或者抑制房地產的發展態勢；在藍燈區或者紅燈區運行，表明市場處于預警狀態。

為了驗證預警模型的準確性，本文采用杭州歷年數據對構建的房地產預警模型進行有效性檢驗。結果顯示杭州市2000～2013年期間，房地產市場冷熱度的判定結果如表6所示:

通過對杭州市2000～2013年的預警分析可以看出：房地產市場狀態燈的變化分別為：淺籃燈一綠燈一綠燈一綠燈一綠燈一綠燈一綠燈一黃燈一綠燈一黃燈一紅燈一綠燈一綠燈一綠燈，即杭州市房地產市場經歷了微冷一穩定一穩定一穩定一穩定一穩定一穩定一穩定一微熱一穩定一微熱一過熱一穩定一穩定一穩定的發展過程。這與杭州市房地產狀態基本吻合。2000年，杭州市房地產市場剛剛起步，因此市場相對低迷。隨著國家政策支持、居民收入水平提高等因素的影響，房地產市場逐步活躍起來，至2007年市場展現出前所未有的火爆；但到了2008年，受外圍金融危機影響，房地產市場出現的快速下滑；然而2009年，在國家積極的宏觀調控政策以及杭州出臺的多項購房優惠政策的刺激下，房地產市場又從年初的谷底快速回暖并不斷升溫；至2010年，杭州房地產市場出現了明顯的過熱現象。隨后，國務院及相關部門出臺的一系列宏觀調控政策措施，使得杭州市房地產業逐漸趨于穩定。