履行合同現“意外”“情事變更”來維權

履行合同現“意外”“情事變更”來維權

通常情況下，合同訂立并開始履行后，因一方原因導致違約的，可以追究違約責任。然而，現實中難免出現這樣那樣的“不測”，致使繼續履行合同的基礎喪失或動搖。此時，受損一方該如何維權呢？

租金“飛”漲，受損方可解除租賃合同

【案例】2000年，薛某將位于城郊接合部的一套房屋及院落出租給初某，用于飼養奶牛，月租金為200元，租期為18年。2008年以來，隨著房價飛漲，租金也隨之“水漲船高”。對此薛某多次要求增加租賃費用，初某則堅決反對，為此薛某起訴至法院，要求與承租方解除合同。法院經審理，判決支持了原告的訴訟請求。

【點評】本案是否存在“情事變更”是薛某能否解除租賃合同的關鍵。所謂情事變更，是指合同有效成立后，作為合同關系建立的基礎或環境的客觀情況，因不可歸責于雙方當事人的原因，發生無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，導致合同的基礎動搖或喪失，或繼續維持合同原有效力則有悖于誠實信用原則和顯失公平時，應允許變更合同內容或者解除合同的原則。最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋（二）第26條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

本案中，原、被告簽訂租賃合同時的經濟發展水平較之現在已發生根本變化，10多年前約定的租金與現在已不可同日而語，據此可以認定本案中存在“情事變更”。初某如果仍按原合同約定支付租金，對于薛某而言明顯不公平，損害了原告的實際利益。

收益倍增，低價轉出的土地可以收回

【案例】13年前，村民李某“揣著”拿手的木工技術到南方淘金。臨走前，他把自己的承包地轉讓給鄰居梁某耕種管理。合同約定，李某的承包地由梁某耕種，轉包期15年，由李某按每667平方米50元的標準支付“托管費”。近幾年，眼看著鄰居在自己的土地上“種”出了大把的鈔票，這讓轉包了土地的李某后悔不已。他向梁某說出自己收回承包地的想法后，被后者拒絕。一急之下，李某將鄰居告上法庭，請求解除轉包合同。法院經審理認為，近年來國家關于惠農政策的重大調整，是當時訂立合同的雙方當事人所無法預料的，根據公平原則，法院判決原、被告雙方解除合同。

【點評】一般來說，合同是雙方當事人真實意思的具體體現，非經雙方當事人協商一致，或者遇到法律、政策的重大調整，法院不能隨意解除合同。由此可以看出，如果出現了合同當事人訂立合同時無法預料的“情事變更”，造成合同的繼續履行顯失公平的，法院就應當解除或變更合同。最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第16條規定：“因承包方不收取流轉價款或者向對方支付費用的約定產生糾紛，當事人協商無法達成一致，且繼續履行又顯失公平的，人民法院可根據發生變更的客觀情況，按照公平原則處理。”根據這一規定，本案中，在當前土地大幅增值的情況下，如果讓李某繼續履行合同，給付鄰居“托管費”，對原告來說顯然是不公平的。

“世事”難料，受損方可少交租金

【案例】2011年初，范某與鎮集貿市場管理方簽訂了房屋租賃合同，約定范某承租45平方米的門面房屋一套用于經營餐飲業，月租金為1萬元，租賃期為5年。當時，范某之所以愿出高價租下該門面，是因為房屋所處的位置極佳。他的餐館開業后常年顧客盈門，收入不菲。但在2014年初，當地鎮政府推行新型社區建設，對集貿市場進行了整體搬遷。隨之，范某餐館的顧客和收益銳減，于是請求發包方減少租金，集貿市場管理方則予以拒絕，雙方為此對簿公堂。

【點評】本案中范某可以援引情事變更原則，主張減少租金。鎮政府搬遷集貿市場的舉措，是合同雙方不能避免、不能預見并且不能克服的客觀情況，如果此時讓已經處于入不敷出的承租方繼續交納約定的租金，對他來說明顯有失公平，法律應予以相應的救濟。需要明確的是，范某并不能要求解除合同，因為他并不是不能履行合同，而是發生情事變更后的租金數額顯失公平。所以，范某可以依據情事變更原則主張減少租金。●

張兆利 山東省昌樂縣司法局 262499