項目可行性研究工作坊學生能力培養模塊分析——以工程造價專業的房地產項目為例

張 翔，楊紅雄，王振東

(天津理工大學管理學院 天津 300384)

0 引 言

工程造價專業學生基本能力培養路徑是從基礎的工程計量計價、預結算能力，到中端的招投標與合同管理能力，再到高端的可行性研究與投融資管理能力。因此可行性研究能力掌握得好壞與學生將來能否成為高級資深工程造價專業人士密切相關。《工程造價能力標準體系與專業課程體系設置研究》一文中指出“工程造價專業人士在項目決策階段兩個重要的執業能力是可行性研究報告的編制能力和項目融資的操作能力”。

目前，工程造價專業的學生普遍有種情形：雖然掌握了項目可行性研究工作的基本知識，但是對于如何在具體項目的實際操作中運用所學知識，科學準確地進行項目可行性論證，還是缺乏一套系統的方法和具體可行的手段。例如，在項目前期投資估算中，學生們都知道項目總投資由建設投資、建設期利息和流動資金構成，建設投資又包括工程費用、工程建設其他費和預備費，而工程費用又是由建筑工程費、設備購置費和安裝工程費組成。但是不清楚安裝工程費在實際房地產項目中到底包括哪些費用，不同的項目中工程建設其他費有哪些不同。這由于學校對學生實際動手操作能力訓練的不足，只注重理論知識的學習，忽略了梳理可能在實際中遇到的問題。或者說，教師講授知識過程中，對學生們將來所從事的工作環境模擬得不夠真實。很多用人單位也反映工程管理類畢業生動手能力、實踐能力和知識的運用能力較差。

為此，國內諸多高校工程管理類專業開始引進國外的工作坊實踐教學模式來培養學生的動手和實踐能力。下面以天津理工大學項目可行性研究與投融資工作坊實踐教學為例，結合筆者親身參與該工作坊的經歷，探討其對于學生能力培養的經驗與做法，為高校工程管理類專業學生的可行性研究與投融資能力的培養提供借鑒。

1 可行性研究工作坊能力培養模塊分析

在正式進行工作坊學習之前首先是召開動員會，闡述本次工作坊的目的意義、各個模塊對學生能力和任務成果的要求，并給出在各個環節中的基本操作思路和參考工具書。然后將全專業同學分成若干組，各組組長負責協調組員任務分工和最終成果的整理提交。

1.1 市場調研模塊

在市場調研模塊中，要求各組先設計一份房地產項目的市場調查方案，闡述自己的調研背景、調研目的、調查區域數量、調研內容與方法、調研步驟與人員時間安排、調研成果資料的分析整理等。通過設計調查方案來總領全局工作，提高了市場調研的真實性和可操作性，有效避免了學生直接照搬其他項目的調研方案。

調研方案設計完成之后，每組學生嚴格按照自己設計的調查方案，進行實地調查。調查的內容涉及天津市經濟和社會發展情況。調查方法有文案調查法、實地觀察法、訪談法、電話調查法和問卷調查法等。

之后，學生整理調查資料，用數學方法分析調查數據，得出調查結論。包括運用回歸分析法分析商品房開盤價與開盤一年內銷售面積的關系，簡單移動平均法預測銷售均價，因素分析法分析銷售面積和銷售單價變動對銷售額的影響。

1.2 投資估算模塊

學生首先經過科學的市場調研，分析了房地產市場的供給和需求狀況，了解國家和當地房地產開發投資環境和相關法律政策后，各組給出自己的開發投資策略和擬開發項目的技術經濟指標。指標涉及物業性質、項目地點、總用地規劃面積和建筑面積、建筑結構類別、綠化率、容積率和建筑密度等。其次，按照固定資產投資費用組成在房地產投資項目中所對應的具體費用，找出天津市的取費標準文件，估算工程費用中的建筑安裝工程費用。將高層住宅劃分成若干單位工程，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消防系統、智能弱電系統和采暖通風工程等，分別搜集各房地產和工程造價咨詢公司的歷史資料或者估算定額指標，找出各單位工程的估算單價。然后估算磚混結構的別墅和框架結構的幼兒園的建安工程費。再估算室外道路、景觀工程的建安工程費。最后匯總得出整個項目的建安工程費。第三，搜集天津市房地產開發所涉及的工程建設其他費，包括土地出讓金、開發期間稅費、前期工程費、期間費用、行政事業性收費等，列出具體文件號和文件名稱、取費標準。第四，估算基本預備費和漲價預備費。其中關鍵是年均投資價格上漲率的測算。經過多個實際項目的調查搜集，最終得出本項目采用的數據。第五，編制項目開發的進度計劃。以便后續的融資方案設計和建設期貸款利息的估算。第六，設計融資方案，估算建設期貸款利息。第七，匯總各項費用，編制項目總投資估算匯總表和分年投資計劃表。

1.3 財務與風險評價模塊

投資估算完成之后整個項目的預期成本便出來了，此時要想進行項目的財務評價還要估算項目建成后的銷售收入，步驟如下：①設定商品房銷售單價，估算銷售收入。②匯總成本與費用，編制投資與總成本費用估算匯總表。并區分出固定成本和可變成本，以便在風險評價時使用。③編制各種財務報表，計算財務指標。包括項目投資現金流量表、項目資本金現金流量表、利潤與利潤分配表、財務計劃現金流量表。計算項目投資回收期、凈現值、內部收益率等指標，并評價財務指標的合理性和可行性。④進行盈虧平衡分析。⑤進行敏感性分析。評價項目的風險大小。

2 可行性研究工作坊模塊訓練建議

2.1 加強工作坊中涉及的技術、經濟、管理、法律四大平臺知識整合

項目投資可行性研究工作坊是工程造價專業四年本科課程知識的綜合運用，涉及技術、經濟、管理、法律等知識。在工作坊環節的開展中，最大的問題是學生專業知識欠缺。例如，在投資估算環節，有些學生容易混淆工程造價構成的各項費用，不清楚工程建設其他費準確構成，資金的等值計算錯誤等；在財務評價環節，不會隨著項目與環境的變化合理選取與準確計算財務評價指標等。因此，建議學生在平時學習中注意積累基本的專業知識，在工作坊實踐環節中要勤于對所涉及專業基礎知識進行回顧和查閱。

2.2 調動學生參與熱情，呵護培養學生創新能力

教師要認識到每個學生都擁有創新潛能，具有獨立的個性，要認識到尊重學生的個性是培養創新精神的前提條件。目前存在的問題主要是教師在課堂上習慣“唱獨角戲”，課堂氣氛沉悶，缺乏師生間的互動，知識的傳授形式過于機械和死板，需強化師生互動交流。死板的教學方式必將損害學生創造性的發揮。

2.3 更多邀請業內從業人士指導，更真實地進行實驗室情境模擬

來自網絡的工作坊教學案例，缺乏真實性和時效性。邀請工程造價或工程咨詢公司以及房地產開發公司的專業從業人士來學校指導學生，有助于及時彌補行業可行性與投融資研究方法認識的不足，使培養的學生更貼近社會需求。

3 結論與展望

本文針對當前工程造價類學生的可行性研究實際操作能力的欠缺，引出工作坊實踐教學模塊訓練模式。對于如何通過角色扮演來表達不同利益相關者對項目可行性研究工作的影響；如何建立可行性研究工作坊教學激勵機制以及如何培養學生在工作坊中的創新能力等還需今后進一步探討。■

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