農村社區物業發展的典型模式分析

李 文，張凱捷，許藝娜

(福建農林大學金山學院，福建 福州 350002)

農村社區物業發展的典型模式分析

李 文，張凱捷，許藝娜

(福建農林大學金山學院，福建 福州 350002)

農村社區物業管理服務的對象是農民集中居住的村鎮，以文明、制度的管理方式管理農村居住區域，以此在管理模式上加強農村區域一體化的建設。該文對國內外典型農村社區物業管理模式進行研究分析，探究當下推行農村社區物業管理所必備的條件，總結出發展農村社區物業的制約因素，并在此基礎上提出相應的對策建議。

農村社區物業；典型模式分析；制約因素；對策建議

隨著國家城鄉一體化進程的加快，全國各地積極推進新農村建設，將傳統村落改造建設成新型農村社區。2014年，國家出臺了《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》，再提建設社會主義新農村，提出“新型城鎮化重城鄉基礎設施一體化，不能只建新老城區，忽視農村社區”[1]。傳統農村社區生產、生活方式的轉變對農村社區管理提出了新的要求，全國各地正在積極探索引入現代物業管理制度以滿足新型農村社區的發展需要。

雖然，“農村社區物業”目前仍無統一定義，但當前農村社區物業行使的是類似“城市物業”的管理服務職能，亦有學者認為廣義的農村社區物業還應當包括村民委員會[2]。農村社區物業作為未來農村社區管理的路徑選擇之一，其功效在實際探索中已初見端倪并將進一步開發。本文通過研究國內外農村社區物業發展的典型模式來進一步深入探討關于農村社區物業建設的條件及存在的問題。

1 國內外社區物業發展模式分析

1.1 國內典型農村社區物業評價

1.1.1 涿州市盧家場村綜合物業管理站模式 農業部在2007年7月成立盧家場村“創建清潔文明工程”示范點，在各級政府的引導下，引入城市物業管理模式進一步改善農村環境面貌，通過管理模式的改進從根源上治理該村“臟亂差”。2007年全國農民人均純收入達到4140元，同年河北省農民人均純收入達4293元，而涿州市農民人均純收入高達5330元，高于全國平均水平28.7%[3]。涿州市憑借著有利的經濟條件以及利用政府補助、社會資助和村民籌集結合的方式率先在盧家場村建立綜合物業管理站，該村黨支部制定了《綜合物業管理站管理制度》為該村物業管理提供制度保障。在工程實施的進程中發現該村清潔工程順應當前農村發展的趨勢，滿足廣大村民的要求，彰顯了新農村建設的生命力和影響力。

1.1.2 北京市郊區農村物業管理模式 北京地區城市總體規劃和城鄉一體化規劃在貫徹落實黨的十七大“城鄉經濟社會發展一體化新格局”戰略目標過程中得到落實，2007—2010年北京市農村居民人均純收入從8620元增長到13262元；河北省農村居民人均純收入從2007年的4293元增收到2010年的5958元；到2010年中國農民人均純收入達到5919元[4]。在經濟持續高速發展中，北京市郊區(以下簡稱“京郊”)不斷出現大量獨具匠心的新型農村社區。對2007年至2010年京郊9個區縣的農村物業管理情況進行調查，發現京郊農村社區的物業管理可分為物業衛生管理、物業安全管理、生活秩序管理。根據實地的管理需求，京郊農村社區物業采用的管理模式有：村委會組建成立物業服務隊，開展物業管理；鄉鎮、村委會進行物業管理工作是通過組織成立有經營管理資格的注冊物業服務公司進行；聘請專業物業公司，采用市場化物業管理運作模式。不同的地區采取不同的模式使京郊農村社區物業管理有以下特點：(1)強調農村基層組織的管理作用，在實施管理時具有權威性、制約力強。(2)真正做到適應農村社區物業管理方面的需求——社會化服務、企業化管理、專業化運作的物業管理運行機制。(3)符合物業管理的企業化、社會化和專業化的要求，管理專業，服務規范[5]。京郊農村社區物業的發展適應了目前新農村建設的需要，改善了農民的生活水平及其生產實際需要，為今后解決農村物業管理存在的各種問題提供了借鑒。

1.1.3 寧波新農村模式 寧波市各地農村的實際狀況不盡一致，各地的經濟發展水平不盡相同，但總體而言，2009年寧波市農民純收入達到12641元，高于全國平均水平145.35%，能在各地農村實際情況的基礎上，按照自愿、民主的原則，探索有農村本土特色且不同類型的模式，建立村委會為主體的農村社區物業管理公司，開展物業管理工作；建立民營企業的物業管理模式；建立委托管理型物業管理模式。寧波以經濟發達、基礎設施完善的農村為單位，開展農村物業管理工作。實踐證明在社區治安、社區文化、社區衛生等方面通過農村社區物業的管理出現了光明的前景。

1.2 國外農村社區物業分析

1.2.1 日本農業協同會工會模式 日本農業協同工會(以下簡稱“農協”)作為高度集中統一的組織，對農業領域發展產生重大影響。借助發達的基層組織網絡，農協在組織農民、支持農業和保障農民利益方面發揮著重要作用，從農業的生產到農民的日常生活，涉及農村經濟領域、政治方面和文化層次，其運營原則有：層層建立的原則、加入自由的原則、民主管理的原則、不以盈利為目的的原則、利潤分配的原則、綜合經營的原則[6]。設立農協之前日本各行業人均工資收入為每月約2萬日元；設立農協后日本各行業人均工資為每月約5萬日元。

1.2.2 加拿大農村協作伙伴模式 加拿大作為西方發達國家之一，也存在城鄉協調不統一的問題。加拿大政府結合農村實際情況頒布了扶持農村地區發展的《加拿大農村協作伙伴計劃》文件，鼓勵發展本國的欠發達農村地區。該文件通過建立跨部門農業工作組，使得加拿大的農村社區發展由政府出面協調農村事物，為農村物業的開展提供了正規保障：(1)建立“農村對話”機制，政府更好地了解好農村物業面臨的困境，更好地解決問題與規避風險。(2)建立“農村透鏡”機制；直接資助農村發展項目，鼓勵個人或組織到農村發展創業；這些創業項目為農村注入活力，為農村物業提供了充足的資金，帶動農村物業發展。(3)建立和完善面向農村居民的信息服務體系，使得高科技的信息技術進入農村社區，豐富了社區居民的精神文化生活[7]。

2 推行現代農村社區物業的必備條件

2.1 農村城鎮化進程較快

國外的城市化率遠高于國內，日本和加拿大均超過65%。分析國內這幾個典型模式發現，城鎮化率普遍較高，且農村城鎮化進程較快。1978年河北省的城鎮率為10.94%，1990—2000年全國城鎮化率由26.41%提高到36.22%，同期河北省由14.36%提高到19.60%，上升了5個百分點。2004—2005年間，河北省城鎮化水平實現跨越式發展，從26.72%越至37.69%[8]。2013年，河北省城鎮化率已達48.12%。而作為全國政治、經濟、文化中心的首都北京，城市化率更是高達86.2%[9]。最新人口普查數據公報顯示，在寧波市常住人口中，居住在城鎮的人口為5195162人，城鎮化率達到了68.31%，同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮人口增加1870862人，比重上升12.56%[10]。寧波市城鎮化率水平比全省高出6.69個百分點[11]。由于農村城鎮化進程的加快，很多農村“撤村并縣”或者在保留“村”的稱謂上實現“就地城鎮化”，農民借國家征收土地、商業布局規劃和新農村建設的契機，以行政村為單位搬出平房，入住集中建造的樓房，形成了以農民為群體的新型農村社區，生產、生活方式趨向“城市化”，生產了許多新的現實管理問題，比如公共基礎設施誰來管，怎么管，農村社區物業管理的需求日益凸顯，要求逐步建立與社會主義市場經濟體制相適應的農村基層督理體制、運行機制和服務體系，全面提升農村社區功能[12]。

2.2 農民收入水平提高

國家統計局公布數據顯示，截至2013年我國居民收入繼續增加，扣除價格因素，城鎮居民人均可支配收入實際增長7%，農村居民人均純收入實際增長9.3%[13]。2013年，河北省城鎮居民人均可支配收入22580元，增長9.9%，增速同比放緩2.4個百分點；農村居民人均純收入9102元，增長12.6%，增速繼續快于城鎮居民[14]。寧波市2013年市區居民人均可支配收入41729元，比2012年增長10.1%，農村居民人均純收入20534元，增長11.1%[15]。城鄉居民收入比由2012年的2.05∶1縮小為2013年的2.03∶1，明顯低于全國3.03∶1的平均水平。2013年寧波市居民人均消費支出24685元，比2012年增長6.0%；農村居民人均生活消費支出13915，增長9.6%[15]。隨著經濟水平的發展提高，農村居民的收入水平也穩步增長，增幅高于城鎮水平，在收入水平增長的同時也帶來了新的消費需求。農村居民將轉變觀念，追求更高的生活品質，期望一個良好的生活環境，為社區物業服務買單的意愿將會進一步增強，由此為農村社區物業發展提供一定的物質基礎。

2.3 政府探索“村民自治”提供政策支持

對公共事務管理上的缺位與不到位是村兩委在傳統管理模式中出現的主要弊端，從而導致了村民與基層組織間的矛盾。政府脫身于日常的物業服務事項上，更能夠把精力放在方針政策的把握及對村中大事的決策上，而對物業服務企業的工作開展起到一個監督引導的作用[16]。政府不過分干預市場，充分發揮宏觀調控作用對一個市場的良性發展是有益的，這對政府和農村社區物業而言都是互利共贏的。農村社區物業的實質性推進將極大地弱化鄉村間的行政性關系，而不斷強化鄉村的社會服務功能，推動農村社會的公共服務建設。農村社區物業有利于實現政府行政管理與基層群眾有效銜接和良性互動，為新型農村關系的改革提供了可行性的路徑和正確方向。

3 發展現代農村社區物業的制約因素

3.1 經費缺乏

目前，我國通過政府扶持、社會集資、村民互助等渠道籌集農村社區物業管理資金。隨著越來越多農村社區推廣物業服務，政府和社會籌資不足以彌補資金缺口，并且由于農民收入的不穩定性，農村物業管理的費用較高，使得農民物業管理收費存在不滿，農民互助集資的方法最終不能解決物業管理費用問題。另外，農村社區物業屬于管理服務行業的一種發展形式，作為微利行業，流動資金有限。當前農村社區物業缺乏，市場潛力巨大，但物業服務配套設施建設周期較長，考慮到短期投資回報率的問題，物業服務企業的積極性尚未被調動起來。從長遠來看，需要以政府扶持形成市場向心力，吸引物業服務企業的投資，以高效優質的服務讓社區居民從被動付費變為主動買單。

3.2 村民傳統意識的根植性

農村社區物業管理服務對象是農村居民，由于社會經濟因素的影響，農民傳統的生產生活方式又相對自由，不喜歡被管制約束從而出現村居生活松散、封閉狀態；而物業管理方式是規范化、全面化、市場化的。且我國對農村的管理長期實行村民自治，物業管理的引入必然會引進一定的外來專業人員，如何建立權威獲取村民信任，使物業管理理念讓農民接受，實現在農村社區物業管理中有效的溝通配合，管理好農村社區物業是工作的重點。

3.3 農村社區物業管理的專門法律法規缺失

我國的物業管理最早在城市中發展起來，以城市為背景的物業管理制度如在不加以修改的情況下推廣到農村，必將面臨與現有法律規章制度不相適應的情況。農村物業權屬關系在管理農村事物中表現出龐雜多變的情況，這類問題的處理上不是靠簡單的法律可以解決的還要考慮本土人情，因此使得農村社區物業管理的運行機制、管理制度顯得非常脆弱。農村社區物業管理的制度設計和權管部門需要進一步探討。

3.4 農村社區物業管理人員緊缺

農村社區物業不比城市小區物業，多數的農村社區物業是一個自發形成的社區管理團隊，缺乏專業知識，更沒有先例可循，即便是城市社區專業物業管理團隊，在開展物業工作中也因農村各個社區的復雜性而難以適應農村新情況。在我國農村中，由于各地區經濟實力參差不齊，多數農村缺乏長期聘請職業物業管理人員管理農村社區物業的能力。起初農村社區物業管理人員通過學習教育，加入成人教育學習簡單的物業管理能力來管理農村社區物業，但隨著農村社區物業管理工作的深入，現有的農民物業管理人員逐漸遇到各種各樣的專業問題，他們的能力水平將無法滿足現有的需要。農村社區物業未來發展的核心問題將是如何提高專業水準和技術水平。

4 加快農村社區物業發展的對策建議

結合農村社區物業的發展趨勢及當前發展的制約因素，借鑒國內外農村社區物業的發展經驗提出如下對策建議：

4.1 加強農村經濟的持續健康穩定快速發展

縱觀國內外農村社區物業發展，國外開展農村社區物業管理的國家以及國內建設中的農村社區物業管理的地區都在農村經濟上不斷縮小與城市經濟的“代溝”，從而縮小城鄉服務管理水平。結合不同地區農村不同實際經濟狀況，發展該地區農村特色經濟，只有農村經濟不斷發展，增強農村經濟實力才能在物質上對農村社區物業發展提供堅強后盾，保障農村社區物業發展所需的經濟基礎。農村社區物業的發展也將演變出新的農村經濟發展點，為農村經濟發展、農村人力資源供給的調整提供契機。

4.2 加大宣傳推廣，轉變思想觀念

隨著農村經濟的發展，農村精神文明生活水平的提高，農村居民對于農村社區服務質量的要求在逐步提高，而農村社區物業的發展從整體態勢來看能夠滿足人們日益增長的農村住宅區服務管理需求。通過漫畫宣傳冊、演講、社區組織活動等方式宣傳農村社區物業基本理念，關于如何管理好農村社區，治理好農村社區的“臟亂差”。宣傳農村社區物業發展前景，強調農村居民的服務管理逐漸與城市農村社區物業管理縮小差距。加大農村社區物業管理理念宣傳，改變人們傳統的思想觀念有利于農村社區物業在農村更好地發揮作用，有利于加快美麗鄉村進程。

4.3 完善農村社區物業法律法規

從日本和加拿大農村社區物業的成長途徑來看，法律保障是農村社區物業得以發展的理性前提。通過立法的途徑保障農村社區物業發展的合法合理性，既保障農村居民的權利也保證物業管理主體的權益?，F有城市社區物業管理法律法規與農村社區物業的發展格格不入，不能對農村社區物業的發展提供法律法規支持。通過加強農村社區物業管理組織法、農村社區物業保障制度立法、非政府組織立法等工作，建立統一的、多層次的、覆蓋整個農村物業管理的、完善的農村社區物業管理法律體系框架。只有從農村社區實際情況出發并制定與農村實際情況相符合的社區物業法律法規，才能更好地為農村發展、農民利益提供制度保障。

4.4 加大農村教育投入，培養專業管理人才

農村社區物業的發展從實質上來看是為“三農”的發展提供有利條件，只有加大農村教育的投入，在農村中培養復合型人才，才能更好地管理好服務好農村社區物業發展。具體而言，一是加強農村基礎教育投入，提高農村的基本知識文化水平，為農村社區物業發展提供思想基礎。二是加強農村職業技能培訓，農民才是農村的主人農村的主體。讓農民用專業的知識技能自己管理自己的家園，既保障了農民的權益也促進了農村的發展。三是開拓人才培養途徑，不僅要依托農林類高校教育，還可以仿效日本的農協模式，建立合作社，通過農村居民同質群體間的模仿學習，進行知識和技能的更新與傳播。

5 小結

隨著我國農村經濟的發展、農村城鎮化水平的提高、農村居民收入的增加，農村具備了推行農村社區物業管理的條件，但由于經費的缺乏、農民傳統意識的根植性、配套的物業基礎設施薄弱、農村社區法律法規暫不健全、農村社區物業管理人才的緊缺等一系列問題，導致農村社區物業管理在農村尚處在起步階段。只有加快經濟發展，加強法律法規建設，加大改革力度，推進美麗鄉村建設，不斷創新基層民主管理模式，才能不斷開發農村社區物業的功能，滿足農村發展的實際需求。推行農村社區物業對政府、企業和三農而言都將是有所裨益的。

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Analysis on the Typical Models of Rural Community Property Development

LI Wen, ZHANG Kai-jie, XU Yi-na

(JinShanCollegeofFujianAgricultureandForestryUniversity,Fuzhou,Fujian350002,China)

The service objects of property management in rural communities are the villages and small towns where farmers live together. Therefore, a civilized and institutional management way should be applied to manage the rural living area, thus to strengthen the construction of rural regional integration in the management model. This paper analyzed the typical management models of rural community property at home and abroad. Then, it explored the essential conditions for the implementation of rural community property management, and summarized the restriction factors for the development of rural community property. On the basis of the analysis, some corresponding countermeasures were put forward.

rural community property; typical model analysis; restriction factor; countermeasure and suggestion

2015-01-04

李文(1991-)，男，研究方向：農村區域發展. E-mail:876037448@qq.com

許藝娜(1986-)，女，助教，碩士，研究方向：休閑農業區域與發展管理. E-mail:anna37676@163.com

2014年國家級大學生創新創業訓練計劃項目(201414046001)

10.16006/j.cnki.twnt.2015.04.012

F293.33

A

1637-5617(2015)04-0052-05