基于博弈論的房地產咨詢企業競爭分析

王旭++田乙強

摘 要：隨著房地產行業的發展和逐步完善，與之密切聯系的房地產咨詢業務逐步升溫。房地產的商品房開發、銷售、交易、租賃、抵押和擔保等環節都離不開房地產咨詢，因此決策者和相關從業人員也加強了對專業咨詢意見的關注。但我國房地產咨詢業起步晚，發展緩慢，外部生存環境、內部管理上都存在一些問題，發展面臨各種風險，房地產咨詢企業之間競爭也逐漸加劇。文章應用博弈論的相關知識及模型，對房地產咨詢企業之間的競爭進行分析，并據此形成房地產咨詢企業發展應注重產品創新的觀點。

關鍵詞：房地產咨詢 博弈論 囚徒困境 重復博弈

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2014）08-055-02

一、引言

我國房地產市場歷經30多年發展日趨成熟，隨之產生的房地產咨詢業自上世紀90年代初產生并逐漸發展，自1996年中國樓市開始復蘇以來，專業咨詢代理企業不斷地涌現。根據中華人民共和國建設部第50號令《城市房地產中介服務管理規定》第2條規定，本規定所稱房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動?，F實中的具體業務可分為信息咨詢業務和投資決策咨詢業務兩大類。信息咨詢業務即以各種方式為有需要的房地產活動當事人提供房地產市場信息，是房地產咨詢業務中最為廣泛和普及的一種：提供房地產開發、投資有關的各方面信息，如房價、地價及其動態情況和預測、待出租、出讓、出賣和交換房的情況、尋求房地產投資伙伴、招商投資、政府出臺的房地產政策以及其他關于房地產變動信息等，以便開發商、投資商等客戶能及時了解某一城市或區域的房地產市場形勢，還提供對房地產業的政策、法律法規和程序、資費、項目規劃設計方案、項目包裝與廣告策劃等方面的咨詢和代理服務。投資決策咨詢業務是諸如接受房地產活動當事人的委托進行房地產市場調查研究、房地產開發項目可行性研究、房地產開發項目策劃及房地產市場營銷策劃等。現我國房地產咨詢產品多以調研報告，方案等書面或報告形式提供給客戶，主要是應用SWOT分析，經驗理論等為依托，對數據分析較少，產品單一，質量、可信度上也不盡人意。

博弈是指利益存在沖突的決策主體在相互對抗（或合作）中，對抗雙方（或多方）相互依存的一系列策略和行動的過程合集。博弈論的方法和思想廣泛應用于經濟學、社會和行為科學研究中。本文將囚徒困境和納什均衡等理論應用到房地產咨詢企業競爭行為分析。

二、博弈模型的建立與分析

1.對存在不合作可能性的博弈分析。假定存在兩個房地產咨詢企業：甲公司和乙公司，兩提供的咨詢服務無差異，價格及市場占有率均相同且利潤均分。在上述假定下，有如下支付矩陣：

如表1所示，兩家房地產咨詢企業的行動集合是相同的（不創新，創新），當甲公司創新而乙公司不創新時，甲公司的收益為T，乙公司的收益為S，這時數量關系為：T>P>R>S；反之乙公司創新而甲公司不創新時，乙公司的收益為T，甲公司的收益為S；當雙方都進行創新并獲得成功時，雙方收益為P。

因此，在不合作的情況下，容易得出表1中矩陣的納什均衡是（創新，創新）。因為無論甲公司還是乙公司，選擇“創新”才是最佳策略。但因創新是一項階段性、多變性的活動，兩個公司之間可能不在同一時間完成創新。在寡頭競爭市場，在每一階段各寡頭都在關注著對手的行動，從而調整自身的決策。所以我們假定每個公司都是在通過多個時期的努力才能夠創新成功，而且企業在不同時期會增加在技術創新上的投入。設t表示不連續的時間段t=（0，1，2……，T）；并假定存在一個從時間到隨機量k（t）映射，k（t）表示到時間t累積的創新上的投入。用πi（i=1，2）表示廠商在另一廠商沒有率先成功的情況下分期獲得的利潤，用π0表示另一廠商率先成功的情況下未成功廠商分期獲得的利潤。設定貼現系數為δ，人們對未來收益越看重（δ越大），寡頭雙方預計再次競爭的可能性也越大。當利率為r，則δ= ，率先獲得成功者利潤的現值可用 表示。用μ（k（t），t）表示創新戰略失敗的概率，這一概率取決于房地產咨詢企業在產品創新上的投入。失敗的概率會隨著投入的增加而降低；反之，則失敗的概率會升高。再令C（k（t））為在創新活動中投資的成本，則搶先成功的期望利潤的現值為：

上式告訴我們，搶先成功的期望利潤的現值是時間與累計投入的函數。各寡頭采取理性競爭行動的判斷標準是權衡搶先成功的期望利潤和被人搶先后自身的所得利潤，即如果πp（k（t），t）>π0，房地產咨詢企業便會進行產品創新，（創新，創新）是納什均衡；反之，（不創新，不創新）是納什均衡。

在雙寡頭競爭市場，博弈雙方不會因為預計同時創新后依然平分市場而且利潤比不創新時有所增加就必然產生（創新，創新）的納什均衡。在不合作的情況之下，因為一項產品創新要經歷多個研發階段，每個階段有不同的分任務并且需要不斷的資金投入，因此這種模型設計過于簡單化。房地產咨詢企業必須通過多方面調研了解市場及對手的動態，適時對失敗概率函數μ（k（t），t）進行調整。

2.對存在合作可能性的博弈分析。由于房地產當事人對咨詢產品要求的多樣化，替代產品的增加，潛在的房地產咨詢企業進入，激烈的競爭環境使得各個企業紛紛以產品創新作為應對措施。若不進行產品創新，原有產品可能不滿足客戶的需求，致使客戶尋求其他咨詢服務提供者，這樣，房地產咨詢企業將減少在市場占有份額。但是在市場優勝劣汰的調整過程中，寡頭們的利潤不一定有增加，他們進行技術創新的目標是市場份額。

如表2所設，T>R>P>S情況是可能出現的，兩個房地產咨詢企業完全有動力合謀，即有可能出現合作博弈。如果博弈雙方各自進行技術創新并且成功后出現P

盡管由于合作不創新博弈雙方都是有利的，但在一次性博弈中，雙寡頭創新博弈仍然陷入典型的“囚徒困境”博弈問題，唯一的納什均衡為（創新，創新）。為解決此問題，引入重復博弈。

3.無限次重復囚徒困境博弈。重復博弈是一種特殊的博弈，在博弈中，相同結構的博弈重復多次，甚至無限次。因為其他參與人過去的行動的歷史是可以觀測的，因此在重復博弈中，每個參與人可以使自己在每個階段選擇的策略依賴于其他參與人過去的行為。在重復博弈中，常用的一種策略為“觸發策略”，即如果一方采取不合作的策略，另一方隨即也采取不合作策略并且永遠采取不合作策略。

針對雙寡頭市場的產品創新博弈分析，房地產咨詢企業采取的行動步驟：甲公司先選擇不創新（合作）；如果乙公司在上階段選擇不創新（合作），則甲公司在本階段繼續選擇不創新（合作）；如果乙公司在上階段選擇創新（不合作），則甲公司在本階段及其后階段均選擇創新（不合作）。

設t表示不連續的時間段t=（0，1，2……，T）。在此策略下，如果咨詢公司選擇不創新（合作），則他的期望效用為：

如果咨詢公司選擇創新（不合作），則他的期望效用為：

在長期博弈過程中，貼現率δ越大，說明博弈雙方越看重未來收益，博弈雙方再次相遇的可能性也越大。

當Ua>Ub時，可得：δ≥

若T與P相差越大，同時T與R相差越小則（不創新，不創新）出現的可能性越大。但是，若T與R相差較大時，博弈雙方在自身選擇創新或不創新的差距較大，合作的關系可能被打破，則（創新，創新）出現的可能性較大。

通過上述分析，無論房地產咨詢企業競爭中是否合作，都有出現產品創新的可能。隨著產品的創新發展，市場占有份額可能逐漸增加，隨之帶來的是良好的收益，也更容易獲得壟斷地位。

三、房地產咨詢企業產品創新實例

伴隨房地產業的發展，房地產咨詢企業在我過的發展也逐步擴大，各咨詢企業之間的競爭也不斷增加，每個房地產咨詢企業的產品創新腳步也越來越快。

易居（中國）控股有限公司是中國首家在美國紐交所上市的中國輕資產地產概念公司，旗下克爾瑞信息集團為企業提供房地產資訊、信息集成和解決方案，包括住宅、區域開發、主題地產、旅游地產、商業地產咨詢等服務。易居在近些年發展中不斷地創新產品，2013年5月，獨立第三方房價指導平臺“克爾瑞房價”系統正式上線；2013年11月，在上海舉辦的“超·躍——易居中國2013年度創新峰會”中宣布CRIC房地產決策咨詢信息系統升級，將使其房地產咨詢業務更加專業化、高成效；從表3中可以看出，房地產咨詢業務收入在2012年雖然有所下降，但是，在2013年全年過后，同比增長40.66%，不僅遠超2012年收入，也創下近年新高。

易居中國在2014年1月，B2C戰略全面啟動，這是從B2B到以B2B與B2C為核心戰略的轉變。在接下來的房地產市場咨詢行業發展中，創新產品也成為提高競爭力的主要手段之一。

四、結論

通過對房地產咨詢企業在相互競爭中是否采用產品創新戰略博弈分析，從雙寡頭壟斷市場入手，分別討論了企業不合作和合作的可能性。本文對房地產咨詢企業在行業競爭中的發展戰略決策上有一定指導意義。房地產咨詢企業應借鑒優秀咨詢企業的經驗，利用先進的理論知識和專業軟件，不斷創新產品。

參考文獻：

[1] 杜建國，彭萍.我國房地產咨詢業務擴展戰略與發展趨勢研究[A].房地產咨詢論文集[C]，2011

[2] 陳俊華，武澤江.國際房地產咨詢業務經驗借鑒[J].中國城市經濟，2010（11）

[3] 何軒.博弈論在動態競爭分析中的應用[D].西南交通大學.2006

[4] 涂智勇.博弈論[M].北京：北京大學出版社，2009

[5] 楊懋，祁守成.囚徒困境從單次博弈到重復博弈[J].商業時代，2009（2）

[6] Emmanuel M.Pothos，Gavin Perry，Philip J.Corr，Mervin R.Matthew，Jerome R.Busemeyer.Understanding cooperation in the Prisoners Dilemma game [J].Personality and Individual Differences，2010（3）

[7] 姚國慶.博弈論[M].北京：高等教育出版社，2007

[8] 彭萍，劉靜，任葉倩.房地產咨詢產品界定及發展建議[A].房地產咨詢論文集[C]，2011

[9] 城市房地產中介服務管理規定[J].中國房地產，1996（2）

[10] 李勇，陳旭東.基于博弈論的合作競爭戰略[J].中國軟科學，2001（9）

（作者單位：東北林業大學土木工程學院 黑龍江哈爾濱 150040）（責編：賈偉）endprint