城鎮化進程中農村宅基地使用權法律制度研究

李君冉　王青朋

1.沈陽工業大學研究生學院，遼寧　沈陽　110870；

2.沈陽工業大學電氣工程學院，遼寧　沈陽　110870

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城鎮化進程中農村宅基地使用權法律制度研究

李君冉1王青朋2

1.沈陽工業大學研究生學院，遼寧沈陽110870；

2.沈陽工業大學電氣工程學院，遼寧沈陽110870

摘要：我國是人均土地相對不足的農業大國，土地是農業國家一切生活和生產的基礎，對于城市房地產市場的規范與發展，國家制定了一系列的政策和法律法規，但是對于我國農村的宅基地使用權卻缺少必要的法律規范。①因此，隨著城鎮化進程的加快，在統籌城鄉發展的背景下，對宅基地的使用權進行系統的理論研究，解決現實中存在的有關宅基地使用權的糾紛，具有重要的理論價值與現實意義。

關鍵詞：城鎮化進程；宅基地使用權；法律研究

一、農村宅基地使用權的定義與特征

(一)農村宅基地使用權定義

根據《物權法》152條的規定：宅基地使用權人有權在法律范圍內占有使用集體土地，有權依法在該土地上建造住宅及其附屬設施。所以，農村宅基地使用權，是指宅基地使用權人依法享有占有、使用集體所有的土地，并在該土地上建造房屋，及其他附著物，并具有排除他人干涉的權利。

(二)農村宅基地使用權的特征

第一，農村宅基地使用權主體身份限定性。農村宅基地使用權作為我國所獨有的物權制度，屬用益物權，體現了國家對農民權益的保護。根據《物權法》、《土地管理法》等相關法律規定，宅基地使用權的權利主體只能是本集體經濟組織的成員，主體具有特定性，對本集體經濟組織以外的人或者單位取得該權利的可能性做了法律上的排除。

第二，農村宅基地使用權客體的特定性。根據我國《土地管理法》可知：農村和城郊的土地，屬于農民集體所有，除由法律規定屬于國家所有的以外；宅基地以及自留地、自留山，均屬農民集體所有，法律無例外規定。可見，宅基地使用權的客體是由國家法律明確規定，僅限于農村集體所有的土地，而城市國有土地上的住宅用地不適用宅基地使用權的相關規則。

第三，農村宅基地使用權取得的審批性。我國《土地管理法》規定，具備宅基地使用權資格的村民應當經鄉鎮及縣級兩級人民政府的審批，才能依法取得宅基地使用權。可見宅基地使用權的取得不僅要求主體合法，而且仍需依法履行一定的程序。

第四，農村宅基地使用權原始取得的無償性。宅基地使用權具福利性。在我國農村，宅基地是通過申請取得的，宅基地申請無需繳納土地使用費，可以無償取得、無限期使用。宅基地使用權的無償取得制度體現了國家對減輕農民負擔、保障農民合法權益所做的努力。

二、城鎮化進程中農村宅基地使用權存在的問題

(一)農村宅基地大面積閑置，土地資源浪費

隨著城鎮化進程的加快，農民工大量進城，農村中開始出現大量閑置宅基地，閑置的宅基地本應依法退出，但是由于當前我國法律對宅基地的退出缺乏必要的規定，基于農村宅基地與房屋的流轉受到法律的種種限制等因素，導致大量的宅基地被閑置浪費，這不僅不利于農村宅基地的充分使用，更不利于保護農民對宅基地的經濟利益。

(二)農村宅基地使用權隱性交易普遍，集體資產流失嚴重

在房地產市場的驅動下，很多農民為了經濟利益都希望將手中閑置的房屋和宅基地變現。與此同時，由于城市房價居高不下，城鎮市民中的一些低收入者開始尋求到農村中購買低價“小產權房”，在現階段“小產權房”違反我國法律，隨著城鎮居民到農村購買房屋的的增加，使得隱性交易市場“應運而生”。

(三)農村宅基地使用權登記及管理秩序混亂

由于我國對宅基地使用缺乏科學合理的規劃和管理，村民建房各行其是，村內房屋與道路錯綜復雜，農村住房建設大多處于無序狀態。我國現行法律對宅基地使用權的登記機關缺乏明確具體的規定，這導致農村中大部分農村房屋和宅基地使用權無明確的產權歸屬，農民權益無法得到有效保障。

三、城鎮化進程中農村宅基地使用權制度完善

(一)建立完善的農村宅基地使用權退出制度

法律法規應進一步明確宅基地使用權退出的條件、程序和補償制度，使退出機制有法可依。同時，對于農村宅基地及房屋也應當建立完善的登記制度，實踐中農民只有宅基地證而無房產證，這不利于農民維護其房屋財產權。

(二)建立規范的農村宅基地使用權流轉制度

農村宅基地使用權的轉讓在農村中需求較大，農村中多數農民為了改善生活及生產的需要不得已而轉讓自己的宅基地使用權。規范農村的宅基地使用權流轉制度，一方面，從形式上固定村民對房屋的所有權形式。另一方面，宅基地使用權自由流轉只允許在本集體經濟組織內部進行，并規定只有在一定條件和范圍下宅基地使用權才可向本集體經濟組織以外的人轉讓。

(三)加快推進農村宅基地使用權確權登記

進一步推進宅基地使用權確權登記發證工作，使得不動產統一登記制度更健全，做到有法可依，實現統一調查、統一確權登記、統一發證，這將有利于維護農民合法權益，促進農村社會秩序和諧穩定；在城鎮化進程中，必將進一步深化農村改革，統籌城鄉發展，進而建立實施不動產統一登記制度。

[注釋]

①王小瑩.我國農村宅基地使用權制度研究[M].北京：中國民主法治出版社，2014.1.

[參考文獻]

[1]王小瑩.我國農村宅基地使用權制度研究[M].北京：中國民主法治出版社，2014.

[2]任中秀.農村宅基地使用權制度研究[M].山東：山東大學出版社，2012.

[3]黃幼名.農村宅基地使用權的登記研究[J].大科技，2014.

作者簡介：李君冉，女，沈陽工業大學研究生學院，碩士研究生，研究方向：民商法；王青朋，男，沈陽工業大學電氣工程學院，博士研究生，研究方向：電機與電器。

中圖分類號：D922.33

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)31-0204-01