“買賣不破租賃”原則及其適用

王 慧

遼寧大學法學院，遼寧 沈陽 110036

一、“買賣不破租賃”原則的適用

(一)“買賣不破租賃”原則的適用條件

1.買賣不破租賃是租賃當中特殊的制度，因此必須存在已成立的有效租賃合同。2.須租賃物已交付承租人使用。買賣只能發生在租賃物交付承租人使用之后(出租墻壁、汽車壁做廣告等不需交付租賃物的特殊情形除外)3.須出租人將租賃物所有權出賣給第三人。即發生了以租賃物為標的的買賣，該標的物所有權由出賣人亦即出租人轉移到買受人手中。一般來說，所有權人與出租人為同一人，但是在出租權讓與第三人或非所有權人無權出租等情形下，二者會發生分離此時無論出租人是無權還是有權出租人，均不適用買賣不破租賃原則。

(二)“買賣不破租賃”原則的適用范圍

1.“買賣不破租賃”原則主要適用于房屋等不動產的租賃［1］

“買賣不破租賃”原則主要適用于不動產，問題在于其是否適用于動產租賃，從各國規定的法律來看，一些國家將“買賣不破租賃”的適用范圍限于不動產租賃。一般來說，德國“買賣不破租賃”原則是適用于住房使用租賃關系、土地使用租賃關系和住房以外的房屋的使用租賃關系以及已登記船舶的使用租賃關系。［2］在我國《合同法》出臺之前，司法解釋也規定“買賣不破租賃原則”適用于不動產租賃，同時，在司法實踐中也多限于不動產。大多數學者也認為“買賣不破租賃”原則適用不動產租賃。

2.“買賣不破租賃”原則的適用不應限于買賣

依據“買賣不破租賃”規則，在租賃物所有權變更之后，承租人可以以其租賃權對抗新所有權人。所謂買賣合同，有兩種說法，一是買賣合同買受人支付價款，出賣人將財產所有權轉移給買受人，即有關財產權的有償轉讓的合同。二是買受人支付價款、出賣人移轉財產所有權給買受人即轉移有體物所有權的合同。因而，我們可以得知，“買賣不破租賃”原則中的“買賣”應當適用所有買賣類型，即是第一種含義。買賣應當包含一般的動產、不動產的轉讓、知識產權和土地使用權的出讓等。

“買賣不破租賃”原則并不僅限制于買賣。德國學者梅迪庫斯認為德國民法中“買賣不破租賃”原則應當包括事實法律行為出讓使用租賃土地、出租在土地上設定負擔、強制拍賣等情形。［3］這說明，“買賣不破租賃”原則在德國法上也并不限于買賣。嚴格來說，其立法目的在于租賃合同效力不能被任何租賃物所有權變動所影響，因此“買賣不破租賃”只是一種形象的說法，比如，所有權發生變動也可因贈與、確權而發生，此時應當適用“買賣不破租賃”原則。

二“買賣不破租賃”原則在我國立法中的完善建議

(一)明確適用范圍

關于是否適用動產的問題。根據《合同法》的相關規定，租賃合同是出租人將出租物交付于承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。也未提及動產、不動產的劃分。那么租賃物究竟是否就是無論動產不動產都適用呢?我認為答案是否定的。因為不是說法律未予說明就全然適用，而應該結合制度設計初衷、經濟生活現狀、當事人利益平衡等多方面因素。所以一般動產租賃不應該適用該項制度。因為動產的種類多易找到替代品，給與特殊保護有侵害受讓人權益、過度保護承租人的嫌疑。結合國外立法例的做法，大多數明文確認只對不動產實行租賃權的對抗效力，也是值得我國立法借鑒和明文規定的。故《合同法》的租賃物，應適用不動產和特殊動產，且特殊動產以專門登記為佳更顯明確穩妥。

(二)明晰當事人之間的權利義務關系

在出租人、承租人和受讓人之間的權利義務關系上，究竟三方當事人之間紛繁復雜的效力如何予以規范，以更好地完善“買賣不破租賃”制度。首先是地位上的取代:買受人取代了出租人的地位，承受租賃物上的租賃關系，繼而與承租人之間形成了對應的權利義務關系。其次在具體權利義務方面，買受人享有租金、押金交付請求權，租賃合同終止權等;買受人承擔排除妨礙、維修租賃物、租賃物瑕疵擔保、押金租金返回等義務。承租人享有租賃物的使用收益權、排除妨礙等權利;承受合理使用、妥善保管、支付租金、返還租賃物等。

［1］<德國民法典>第566條規定了住房使用租賃關系的“讓與不破租賃”，該法第578條第1、第2款以及第578a條予以準用.

［2］寧紅麗.民法強制性規范的反思與優化［J］.法學，2012(4).

［3］［德］梅迪庫斯.德國債法分論［M］.杜景林，盧諶譯.北京:法律出版社，2007:193.