房地產公司財務困境數據研究

●中鐵大橋局武漢地產有限公司 張欣國

房地產公司財務困境數據研究

●中鐵大橋局武漢地產有限公司 張欣國

經歷了幾十年的快速發展，我國的房地產市場上越來越多地出現了供需過旺的情況，房地產公司的擴張速度在不斷攀升，房地產行業也已經逐漸成為了國民經濟的一個重要支柱。然而，隨著知識經濟的迅猛發展，信息的獲取對于房地產行業至關重要，這就要求我國房地產行業了解自身的狀態及財務困境，避免資金鏈斷裂。當前，我國房地產公司主要資金來源的結構有諸多不合理的因素存在，僅僅是武漢地區的房地產公司中就約有70%的資金來自于銀行貸款，如果資產證券化等多樣的金融手段沒有加以運用，會使得一部分的房地產公司陷入財務困境。本文總結和分析房地產公司陷入財務困境的原因，并提出其免于陷入困境以及走出困境的可行性建議。

財務困境 資金鏈 管理評分法

一、引言

房地產企業的發展經歷了多個不同的時期，在改革開放以后，我國的房地產才開始相關理論的研究，進入知識經濟時代，鑒于房地產市場過熱，我國的政府相關部門出臺了部分調控措施，其調控的目標在于促進房地產市場可持續健康發展，但是，每一次的宏觀調控都明顯存在遲滯效應。而隨著知識經濟時代的到來，知識經濟要求企業能夠進行科學決策，房地產公司之間的競爭力的高低取決于公司獲取與處理信息的能力，公司發展依靠正確的決策，而決策的基礎則是信息，因此，了解公司的財務困境，明確信息在其發展過程中的運用情況至關重要。

二、房地產公司陷入財務困境的數據分析

（一）財務困境的定義。在我國，財務危機被認為是財務困境，傳統意義上財務困境不是破產，破產清算只是處理財務困境的方法之一。如圖1所示：

（二）房地產公司陷入財務困境數據分析。根據對武漢地區的部分房地產公司進行抽樣統計的結果，通過管理評分法來對這些公司進行簡單的分析，并得出一個平均分。一般來說，所得的分數高，則表明房地產公司面臨著較大的財務風險，如果分數總計大于25分，則表明其正面臨財務風險；若得分數大于35分，公司就面臨嚴重的危機；公司最安全的得分一般小于18分。

第一，日常管理的缺陷。

第二，經營出現的錯誤。

表2房地產公司經營錯誤的評分簡表

第三，破產的征兆。

表3房地產公司破產征兆的評分簡表

假設抽樣的房地產公司的平均分代表行業的平均水平，從上述分析我們可以看出，我國房地產公司在日常管理缺陷方面的總得分為50分，說明其面臨嚴重的危機；經營錯誤方面的得分為40分，相較于日常管理缺陷來說比較輕，但是也超過了35分；而在破產的征兆方面，公司平均得分是90分，這就充分說明其面臨較為嚴重的財務危機。通過上述分析，在信息時代，知識經濟的發展越來越廣泛，一個房地產公司的財務風險較大，其固定資產投入遠遠大于流動資金的流動性，再加上流動資金的短缺，其危機就會比較嚴重，易陷入財務困境。

三、原因分析

（一）外部因素

1.體制因素。受到固有體制影響，我國的諸多房地產公司由國有企業改制而來，其日常的經營活動都會受到計劃經濟體制的影響，部分公司甚至會遭到來自政府有關部門的過度干預，這樣，很多房地產公司就不能完全地按照市場上的一般經濟規則來運行。

2.政策法規。國家的法律法規、法定規則等制度都會影響房地產公司的可持續發展，由于2010年房地產政策的改變，行業的景氣程度開始下降，比如萬科地產的投產率大打折扣，空置率缺口開始出現，很多的項目都未達到預期的水平。

（二）內部因素。在我國，有較多的房地產公司的治理機制尚未健全，因此就不能形成較為完整的公司內部治理機制。

1.經營杠桿的負效應。房地產公司管理人員在作經營決策時，對公司的經營成本中那部分固定成本的利用比較高，這樣能夠為公司帶來經營杠桿的積極影響。若房地產的銷售收入或銷售量上升，固定成本也比較穩定，公司得到的利潤就會出現大幅的上升，也就是經營杠桿利益。而如果公司的銷售收入或房地產的銷售量降低，而固定成本也比較穩定，公司的利潤就會下降，這樣就會出現杠桿損失。

2.財務杠桿的負效應。固定財務費用的存在所導致的公司每股收益變動率比息稅前利潤變動率大的現象被稱作財務杠桿效應，財務杠桿效應最主要的表現就是收益和風險擴大的一種效果。有效利用財務杠桿有利于公司及時控制財務風險，增加效益。若公司的總資產報酬率比借款利率高，也就是說公司盈利水平較高時，適度舉債能夠給公司帶來積極效果，這樣就會增加企業價值。反之，公司的舉債就會給其帶來負面效應，增加房地產公司的財務風險。

3.公司的內部財務管理混亂。目前，我國的很多房地產公司的母公司以及公司的內部各個子公司間，在總資金的使用、管理、利益分配等多個方面存在權責不夠明確、管理較為混亂的情況，這就降低了資金的使用效率，使得資金流失比較嚴重、資金的安全性與完整性得不到保障。

四、可行性建議

（一）外部層面

1.國家體制的改革。根據我國政府相關部門的規定，有一部分的房地產公司經過有關部門的批準就能夠按照 《公司法》改組為國有的獨資公司，且做到股權的多元化，通過企業之間互相參股、企業內部職工入股等方式調動員工的積極性和主動性。

2.改善宏觀經濟環境。當前，政府要集中部分財力建立社會化的服務體系，完善社會保障制度，以形成多層次的、多功能的服務體系，以幫助房地產企業減輕一定的負擔，而對于部分資不抵債的公司要及時采取破產措施。

（二）內部層面

1.合理使用經營杠桿。房地產公司因為有龐大的固定成本，常常會出現經營風險，為了有效地降低經營風險，首先要最大程度地節約企業的各類成本以及費用開支。要嚴格地控制成本并厲行節約，節省壓縮有關的支出，削減各種行政管理的費用、暫停支付某些福利費等。房地產公司還可以通過增加銷售額來使經營杠桿的系數下降，以此降低經營風險，進而走出財務困境。

2.合理使用財務杠桿。合理地使用財務杠桿，積極發揮財務杠桿正效應，由于負債定期、定額稅前付息，公司的息稅前利潤率比負債資本成本率高能夠使權益資本利潤率高，加強財務杠桿的正效應管理，增加財務杠桿的節稅效果，有效地降低公司的總資本成本。因此，房地產公司的負債經營要取得財務杠桿正效應，就必須保證息稅前利潤率比負債資本成本率高，加強對息稅前利潤率的正確預測。

3.加強財務管理，優化公司的內部治理結構。房地產公司的內部治理有兩個方面：內部治理結構、內部治理機制，加強公司的內部治理結構就是要保證股東的利益最大化，從而防止公司的經營管理人員與所有者利益發生背離。我國大部分的房地產公司都存在股權結構不合理、管理人員缺乏責任意識，董事會獨權、監事會形同虛設等問題。這樣，在公司日常的經營管理過程當中，公司的管理層人員就很有可能為了取得較多的個人利益而選擇風險性較強的項目，就會給公司帶來財務風險，使其面臨財務困境。第一，優化公司的股權結構。需要公司采取措施避免一股獨大，可以通過有效的國家股持股主體、吸納成熟的機構投資者等方法，采取市場配售與協議轉讓等多種形式，積極地推動國有股減持。第二，逐步優化董事的結構，逐步完善公司的獨立董事制度。盡快建立董事問責一系列機制，建立獨立董事制度，改進獨立董事選任程序，保證獨立董事的知情權，使獨立董事的主體多元化。第三，保證監事會的監督職能。公司的監事會擔負著監督董事會和經理的重要職責，要明確監事會職權，讓這些權力有較強的可操作性，進而有效地限制管理者做出不法的行為，通過抑制管理者出現道德風險的相關行為，增加股東預期效果，避免企業面臨財務困境。

朱梓菡.2012.論房地產企業財務風險的生成機理與控制策略[J].會計之友，24。