以財務管理為核心的房地產企業(yè)管理

李秀萍

（開封國龍置業(yè)有限公司，河南開封 475000）

以財務管理為核心的房地產企業(yè)管理

李秀萍

（開封國龍置業(yè)有限公司，河南開封 475000）

現(xiàn)今社會，由于政府的調控政策措施，房地產行業(yè)正在面臨著改革的考驗，改革，不僅僅是政府出臺的調控政策的要求，更是房地產行業(yè)自身發(fā)展的需求，而建立以財務管理為核心的房地產企業(yè)管理模式，有利于房地產企業(yè)適應改革的變化，還能夠促進企業(yè)的成功轉型，對企業(yè)未來的發(fā)展至關重要，是現(xiàn)今房地產企業(yè)的必然選擇，多層次的，有效的財務管理不僅可以增強房地產企業(yè)對政府政策的調控能力，也能體現(xiàn)房地產企業(yè)對市場快速變化需求的反應能力。

房地產企業(yè) 財務管理 資金預算 目標成本

1 建立以財務管理為核心的房地產企業(yè)管理的原因

1.1 房地產企業(yè)的經營特征

在房地產行業(yè)興起后，各個房地產企業(yè)都形成其獨特的經營模式，雖然經營模式各不相同，但其經營特征都是一致的，首先，由于房地產的前期投入資金大，開發(fā)周期長，這些因素決定了房地產行業(yè)具有高風險性，房地產建設從設計規(guī)劃開始，就要經過許多個開發(fā)階段，并且要耗費數年才能完工，開發(fā)周期長，資金運轉的靈活性低，而資金的投入較大，少則幾千萬，多則上百億，這導致企業(yè)很難單獨完成資金的籌集，而需要多方的力量才能完成，大多數企業(yè)只能通過向金融機構貸款，進行負債融資，這使得企業(yè)的資產負債率提高，加重了企業(yè)的財務危機成本，所以，有效控制現(xiàn)金流，對房地產企業(yè)發(fā)展至關重要。其次，房地產開發(fā)業(yè)屬于資源整合型企業(yè)，其業(yè)務較為復雜，涉及產業(yè)較廣，不僅僅需要與供貨商產生經濟來往，還要與建筑單位、施工單位、設計單位產生經濟來往，還有在銷售環(huán)節(jié)，要與委托單位產生經濟來往，當經濟來往增加時，財務登記也將變得復雜，復雜的業(yè)務關系，使得財務成本管理成為房地產企業(yè)管理不可忽視的關鍵環(huán)節(jié)。

1.2 內外部形勢的變化

自從20世紀90年代后，我國的房地產行業(yè)進入了一個快速發(fā)展的階段，全國各地房地產開發(fā)投資得到了迅速的發(fā)展，而當時政府對房地產行業(yè)采取了較為寬松的經濟金融政策，并且大力鼓勵房地產的發(fā)展，這使得許多投機行為有了滋長的空間，造就了我國房地產企業(yè)數量多，卻經濟規(guī)模低，效益差，房地產行業(yè)充斥著泡沫經濟。這種現(xiàn)象在我國加入了WTO以后得到改變，當我國引進外資，越多技術領先、財力雄厚的外國企業(yè)進入我國房地產市場，與我國房地產企業(yè)展開競爭，這也要求我國的房地產企業(yè)不斷向規(guī)范化、標準化發(fā)展，而在競爭中，許多管理意識不足、規(guī)模小的企業(yè)漸漸被淘汰。在這種情況下，我國房地產企業(yè)要在競爭中占有一席之地，就必需面對激烈的競爭環(huán)境。因此，在激烈的競爭中，在國家宏觀調控的大背景下，企業(yè)若想尋求更好的發(fā)展，企業(yè)財務管理就成為至關重要的一點，建立以財務管理為核心的房地產企業(yè)管理模式，不僅有利于幫企業(yè)走出困境，更為企業(yè)的發(fā)展打下來堅實地基礎，使得企業(yè)在未來能夠更快更好的發(fā)展。

2 建立以財務管理為核心的房地產企業(yè)管理模式

企業(yè)財務管理是指，對于資金運動過程所采取的管理方式，它包含了資金的取得、耗費、使用、分配和收入等方面。所以，房地產企業(yè)的財務管理，是指包含資金的籌集管理，資金的投入運用管理，稅務籌劃和收入管理，開發(fā)成本及費用管理等。現(xiàn)今，我國大多數房地產企業(yè)都存在著財務管理的問題，例如成本管理不全面，資金管理較為薄弱，投資分析不到位的情況，所以應建立以財務管理為核心的房地產企業(yè)管理模式，而建立這種模式應注意以下幾點：

2.1 房地產企業(yè)的經營特點要求人們建立以資金管理為核心的企業(yè)財務管理模式

（1）實施資金集中管理；房地產企業(yè)涉及到許多各行各業(yè)的單位，其生產經營的過程十分復雜，包含了許多的經濟活動，資金使用速度快，因此，倘若將資金進行分散管理，加大了統(tǒng)一調度協(xié)調的難度，財務管理的風險性大大增加。所以，房地產企業(yè)在財務管理的過程中，應該實現(xiàn)資金集中管理，實現(xiàn)資金集中管理，不僅能夠有效的統(tǒng)一調度協(xié)調企業(yè)的資金，還能夠使資金得到合理使用，使其發(fā)揮最大的價值，為企業(yè)未來的發(fā)展打下堅實的基礎。

（2）全面實行資金預算管理制度；為了有效體現(xiàn)出財務管理中資金管理的核心作用，企業(yè)應全面實行資金預算管理制度，由專門的人員，通過對企業(yè)以往的資金流動進行分析，對未來的資金使用進行預測，企業(yè)應根據企業(yè)項目的開展狀況和投資所需，使用現(xiàn)金預算的手段，確定一個合理的企業(yè)現(xiàn)金預算額度和現(xiàn)金持有量，與此同時，企業(yè)應按照預算，有計劃性的使用資金，保證資金的有效運行，使其發(fā)揮應有的最大價值。

2.2 構建全面目標成本管理體系

（1）全面目標成本的編制；企業(yè)應該根據以前的成本歷史數據，再結合當前的成本實際情況，預測未來的成本變化，同時還要考慮到企業(yè)的經營目標和市場的變化因素，制定企業(yè)的目標成本。在目標成本確定之后，還需將其按照順序，一步步細化為更小的，便于實行的目標成本，要求其具有精確性。

（2）全成本動態(tài)管理；當項目處于開發(fā)的過程中，那么項目成本就會產生不斷地變化，為了保證制定的目標成本的實現(xiàn)，使其在企業(yè)的掌控狀態(tài)下，就必須對成本變化進行及時的跟蹤與反饋，對成本變化進行動態(tài)管理。在實際操作中，應提高成本管理人員的地位，使其與其他部門的人員做好溝通協(xié)調工作，有任何問題，及時反饋，及時處理，保證有效控制企業(yè)的成本。

（3）責任成本考核；責任成本考核是目標成本與動態(tài)成本能夠實現(xiàn)的前提保證，能夠有效的使目標成本和動態(tài)成本落實到位，這要求企業(yè)要將所有的成本目標都落實到每個具體的崗位上，并且制定相應的責任考核以及獎懲措施，責任成本考核，不僅有利于促進實際工作的有效進行，還有利于對目標成本和動態(tài)成本進行分析和總結，使各項成本使用更為合理，促進企業(yè)的良好運作。

2.3 實現(xiàn)企業(yè)信息化管理

房地產企業(yè)信息化管理是指房地產企業(yè)利用現(xiàn)代的信息化技術，通過對房地產信息資源進行整合與分析，從而提高房地產企業(yè)的開發(fā)、決策、經營、管理的效率，提高房地產企業(yè)的核心競爭率。房地產行業(yè)需要面向市場，而了解顧客的需求，掌握最新的政策導向，及時發(fā)現(xiàn)市場的有效商機，對于房地產企業(yè)的發(fā)展是至關重要的，而實現(xiàn)企業(yè)信息化管理，不僅能夠對房地產市場需求進行有效的分析和調研，還能夠為決策提供有效的信息，因此，房地產企業(yè)實行企業(yè)信息化管理，是一個必然的趨勢。

2.4 以內部控制功能為保障

房地產企業(yè)在運行過程中會面臨許多挑戰(zhàn)，其中，對企業(yè)造成影響最大的就是財務風險，財務風險主要有兩方面，一是項目決策具有風險，二是現(xiàn)金流的控制具有風險，為了避免這種風險的產生，企業(yè)應制定財務風險相關的預防機制，對風險進行評估、控制和處理。房地產企業(yè)應對投資項目進行專項研究，努力將風險指數降到最低，有效防范各種風險的產生。在項目運行過程中，要嚴格控制現(xiàn)金流，提高資金的周轉能力，不斷完善內部控制的制度，這有利于更好的發(fā)揮財政的作用。

3 結語

近年來，對于房地產行業(yè)，政府出臺了一系列的宏觀調控政策，這些政策在一定程度上，對房地產市場造成了影響，但是，隨著我國經濟的發(fā)展，城市化進程的加快，現(xiàn)今的房地產調控政策，不會改變行業(yè)長久良好的發(fā)展趨勢。因此，面對激烈的競爭和政策的調控，房地產企業(yè)只有調整自己的管理模式，建立以財務管理為核心的房地產企業(yè)管理模式，勇于創(chuàng)新，提高自身的企業(yè)核心競爭力，才能永遠立于不敗之地，才能使企業(yè)更快更好的發(fā)展。

［1］鄭靜.我國企業(yè)財務內部控制管理的研究［J］.科技創(chuàng)新與應用，2012（33）.

［2］劉小麗.淺議房地產規(guī)劃變更中的利益關系與權益維護［A］.轉型與重構——2011中國城市規(guī)劃年會論文集［C］.2011.

［3］尹建國.房地產開發(fā)企業(yè)財務管理分析［J］.中國外資，2010（4）.

李秀萍（1972—），女，大專，畢業(yè)于中央財經大學，從事會計師。