公允價值模式下的皇庭國際計量探究

摘 要：由于成本模式難以滿足投資性房地產計量的諸多要求，我國新會計準則為了向國際會計準則趨同，引入了投資性房地產公允價值模式，能更好的體現投資性房地產的市場價值，反映公司的盈利能力。但是近年采用公允價值計量模式的公司并不多，許多公司轉換投資性房地產計量模式僅僅作為作為公司尋求新的利潤增長的捷徑。本文采用理論加案例分析的研究方法，以皇庭國際為研究對象，揭露公司變更計量模式的原因，分析公司的財務狀況是否得到改善和采用公允價值模式給公司具體帶來的影響，并針對采用公允價值模式的種種問題提出了相應的對策。

關鍵詞：公允價值；投資性房地產；計量模式

一、較少采用公允價值模式的原因

1.公允價值模式的應用情況

圖1 公允價值模式應用比例

近年來采用公允價值計量的公司有所增長，但仍占少數，大多數公司還是青睞于成本模式。這明顯與我國變革會計準則的初衷相悖，為什么大多數公司采用公允價值模式的積極性不高呢？是什么使得公允價值模式推行障礙重重？

2.公允價值模式受限的原因

（1）風險加大。由于房價波動很大，公允價值模式下，期末都要將公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，最終反應在利潤表中，大多數的管理層并不愿意承擔利潤下降的風險。

（2）成本負擔加大。采用公允價值計量模式喪失了抵扣所得稅的優勢，以至于公司現金支出增加。此外采用公允價模式后，年末要聘請獨立的評估師對投資性房地產進行評估，并給付相關費用。

（3）出于謹慎。由于每個公司只能采用一種計量模式，并且公允價值模式不可以再轉為成本模式，加上采用公允價值模式計量，勢必會引起有關監管部門的特別注意，因而公司采用公允價值十分謹慎。

三、案例分析

1.公司簡介

皇庭國際公司股份有限公是一家集商業、地產、物業為一體的集團化上市公司。以卓越的品質及業績表現，創下了“國門第一商”、“深圳櫥窗”的美譽。于1993年改組為股份公司，成為深圳本地唯一一家零售商業類A十B股上市公司。

2.皇庭國際轉變計量模式的過程

為正確反映公司持有的投資性房地產的價值，公司從2012年將后續計量方式變更為公允價值計量模式。

從上表中我們可以看到，2012年變革計量模式以后，最為明顯的是，資產總額大幅增加，所有者權益變變正，投資性房地產計量的變更后，資性房地產在資產總額中占到98.07%，如此之高的比例，在房地產行業來說也是比較罕見的。

3.皇庭國際轉變成本模式為公允價值模式的原因

為了遏制房價增加過快，政府增加供給，打擊投機行為，加強監管，這些無疑使得本就虧損的皇庭國際雪上加霜。上市公司在連續兩個會計年度虧損下，第三年如果再不盈利，就面臨著退市的危機，扭虧無望的皇庭國際想出了改變投資性房地產計量模式，通過公允價值變動損益增加獲取利潤，借以實現保殼。

4.皇庭國際轉變計量模式后對公司利潤的影響

第一從利潤上說，公司采用公允價值模式就是為了短期內迅速增加凈利潤，而實際如何呢？

圖2 皇庭國際凈利潤變動表

我們不難看出轉換投資性房地產的確短暫保住了皇庭國際上市公司的地位，但是僅僅是曇花一現，2014年利潤再次為負。

第二從公允價值變動損益對利潤的影響

采用了公允價值計量模式以后，期末投資性房地產公允價值變動帶來的損益，計入利潤總額，而上文提到在2013年利潤大幅增加，而兩者之間是否有有關呢？

表2 利潤表的分析

公允價值模式下投資性房地產對公司利潤影響程度大幅增加，極大地影響了利潤水平，以至于扭虧為盈。這源于2013年存貨開發成本轉入投資性房地產并引起公允價值變動。

5.公允價值模式計量對財務指標的影響

表3 皇庭國際財務指標分析

（1）償債能力分析。采用公允價值模式后，資產負債率大幅度地下降，公司財務風險降低，這主要得益于投資性房地產引起的資產的增加，由于模式的改變并不影響現金流量的變動，所以現金流量債務比前后計量模式并沒有什么不同。

（2）盈利能力分析。前面分析過前兩年中凈資產、凈利潤都是負數，說明公司的盈利狀況很是糟糕，但從表中我們看到，公允價值模式計量大幅增加了營業凈利率，從數據上看公司的盈利能力增加了，這是因為計量模式的改變增加了營業利潤，而營業收入并沒有發生變化。

（3）營運能力分析。采用公允價值模式后，總資產周轉率下降，主要是因為投資性房地產價值增加了總資產數額，使得周轉速度下降。但是由于投資性房地產對流動資產沒有影響，所以從流動資產周轉率上看，前后并沒有什么區別。

（4）發展能力分析。由于凈利潤有正有負，用增長率不好判斷，從上文分析的2013年凈利潤陡增，而背后真的是公司成長能力變強嗎？其實不然，凈利潤是受了公允價值變動的影響。

四、完善公允價值模式計量的對策

1.改善市場環境

改善市場環境，使得公允價值較易獲取。著手整頓房地產行業，減少炒房的投機行為，規范市場運營，維護房地產交易的秩序，加強監管力度，努力構建可持續發展的房地產市場。

2.降低運用公允價值的門檻

由于公允價值計量模式的不可逆性，應用并不廣泛。如果房地產市場價值驟降，賬面減損嚴重，資產貶值加重，又不能調回成本模式，所以應該降低門檻，減少企業采用公允價值的顧慮。

3.加強監管

在我國，對于是否可以采用公允價值計量模式的監管嚴格，但對使用該模式后的監管力度不強，不關注企業變更計量模式背后真正的原因，不能保證企業的會計報表真實客觀。因此要加強監管，防止公司借此虛增利潤，粉飾財務報表。

4.完善公允價值理論體系

獲取公允價值難度較大，導致了在采用公允價值計量投資性房地產時的可操作性差。應當完善公允價值理論，一方面防止會計人員打擦邊球，另一方面規范了會計人員的行為。

參考文獻：

[1]張文，符剛.投資性房地產公允價值計量模式的計量應用和完善策略[J].會計實務，2013，（01）.

[2]胡建永.投資性房地產計量中的公允價值的應用研究——以我國A股上市公司為例[D].山西財經大學碩士學位論文，2015.

作者簡介：韓靜（1993.11- ），女，漢，蚌埠，安徽財經大學會計學院，學生，會計專碩