簡(jiǎn)析房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制與管理

文/夷國(guó)蘭 蘇州中信投資有限公司 江蘇蘇州 215021

簡(jiǎn)析房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制與管理

文/夷國(guó)蘭 蘇州中信投資有限公司 江蘇蘇州 215021

目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了前所未有的成就，也帶動(dòng)了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各個(gè)行業(yè)的飛速發(fā)展，不過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也比以往更為激烈，其若想在這種環(huán)境下獲得更好的生存條件，就需要實(shí)施有效的工程造價(jià)管控措施，以對(duì)企業(yè)的工程項(xiàng)目成本支出做出有效控制。

房地產(chǎn)；工程造價(jià)；控制；管理

一、引言

房地產(chǎn)工程的造價(jià)管理是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)發(fā)展的系統(tǒng)化的工作，全面做好房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理工作，需要國(guó)家、企業(yè)以及具體的工程項(xiàng)目施工人員相互協(xié)作，對(duì)工程項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工以及竣工各階段的成本支出進(jìn)行全面的管控，而且國(guó)家有關(guān)部門(mén)還需要不斷的完善相關(guān)的制度以及法律法規(guī)制度建設(shè)，為房地產(chǎn)工程造價(jià)管理提供制度以及法律體系保障，有關(guān)企業(yè)要重視內(nèi)部各部門(mén)的組織協(xié)調(diào)，共同配合完成工程項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程造價(jià)控制，而且還要提高企業(yè)整體的成本控制意識(shí)，鼓勵(lì)施工人員積極參與并配合造價(jià)管理工作的開(kāi)展，提高房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的效率，推動(dòng)房地產(chǎn)工程建設(shè)的順利開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)工程造價(jià)控制與管理的重要性

房地產(chǎn)工程造價(jià)控制與管理是以效益為導(dǎo)向的工程項(xiàng)目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它不僅能夠有效的評(píng)價(jià)工程項(xiàng)目總投資的合理性，而且還能對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各種物資消耗、具體的建設(shè)規(guī)模以及投資方向進(jìn)行合理的調(diào)整，同時(shí)還能夠?qū)こ踢M(jìn)度過(guò)程中所可能取得的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益做出科學(xué)的評(píng)估，進(jìn)而優(yōu)化房地產(chǎn)工程各項(xiàng)資源配置，節(jié)約各項(xiàng)建設(shè)成本開(kāi)支，提高工程項(xiàng)目建設(shè)的整體效益，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展進(jìn)程。

三、房地產(chǎn)工程造價(jià)控制與管理的對(duì)策

1、決策階段造價(jià)管理

決策階段是房地產(chǎn)工程造價(jià)控制的第一個(gè)階段，在該階段中，投資估算與審核是重要的工作內(nèi)容，對(duì)總投資的合理控制具有非常重要的意義。具體而言，需要全面的考察投資估算的內(nèi)容、依據(jù)以及不確定因素，合理的編制工程造價(jià)預(yù)算，努力控制工程項(xiàng)目造價(jià)誤差。同時(shí)要注重分析房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，全面評(píng)估工程項(xiàng)目的潛在投資風(fēng)險(xiǎn)以及預(yù)期收益，從而為企業(yè)做出正確決策而奠定基礎(chǔ)，以達(dá)到有效降低工程項(xiàng)目總造價(jià)的目的。

2、設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管控的重要性亦不能忽視，設(shè)計(jì)水平的高低也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)產(chǎn)生重要的影響。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理，一方面需要科學(xué)的選擇房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，通過(guò)實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)制度，并進(jìn)行綜合對(duì)比分析，采用最佳的設(shè)計(jì)方案，并盡量避免設(shè)計(jì)方案的變更帶來(lái)一些不確定因素而影響工程項(xiàng)目造價(jià)控制，在其中還要拋棄傳統(tǒng)只重技術(shù)或者只重經(jīng)濟(jì)的觀念，在具體的設(shè)計(jì)中要對(duì)圖紙等進(jìn)行嚴(yán)格審核、監(jiān)管，以為工程項(xiàng)目造價(jià)的有效控制奠定基礎(chǔ)。其次，實(shí)行工程項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)，以工程項(xiàng)目立項(xiàng)后審批的投資成本作為最高限額，不斷地優(yōu)化工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，滿足工程項(xiàng)目技術(shù)要求和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，最大限度地控制工程造價(jià)總成本。

3、招標(biāo)階段造價(jià)管理

招標(biāo)階段的造價(jià)管理，首先，需要編制工程項(xiàng)目施工設(shè)備材料招標(biāo)以及施工招標(biāo)等方面的招標(biāo)文件，并對(duì)規(guī)范招標(biāo)流程，并為項(xiàng)目招標(biāo)各環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)問(wèn)題提供咨詢和指導(dǎo)，確保招標(biāo)文件的法律效率，避免招標(biāo)文件不嚴(yán)密而引起的利益紛爭(zhēng)。其次，規(guī)范工程項(xiàng)目合同的簽訂流程，對(duì)合同條款進(jìn)行全面的分析，尤其要注重房地產(chǎn)工程項(xiàng)目工期、造價(jià)、質(zhì)量以及違約責(zé)任和投資等方面的條款，注意合同措辭的嚴(yán)密性以及法律效益，以便全面的控制工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度、質(zhì)量安全以及造價(jià)總成本。

4、施工階段造價(jià)管理

通常情況下，工程項(xiàng)目施工階段的造價(jià)管控是整個(gè)管控環(huán)節(jié)中最需要重視的過(guò)程，在這一階段中，對(duì)人、材、機(jī)的控制是重點(diǎn)所在，相關(guān)人員需要通過(guò)對(duì)施工工藝的改進(jìn)、施工資源的優(yōu)化配置等來(lái)達(dá)到施工質(zhì)量與社會(huì)的雙重效益，從而控制整體的工程項(xiàng)目造價(jià)。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于工程項(xiàng)目的施工人員，需要通過(guò)培訓(xùn)教育，提高施工人員的整體技能和水平，并強(qiáng)化其成本控制意識(shí)，全面配合工程造價(jià)管理工作；而對(duì)于材料費(fèi)用的控制，需要在保證材料質(zhì)量的前提下，控制材料采購(gòu)成本支出，合理的安排材料的儲(chǔ)運(yùn)工作，并實(shí)現(xiàn)限額領(lǐng)料制度，避免材料浪費(fèi)；對(duì)于機(jī)械費(fèi)用，需要加強(qiáng)對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的維護(hù)，避免機(jī)械故障延誤工期，同時(shí)對(duì)于不常使用的大型機(jī)械設(shè)備可以采用租賃的方法，節(jié)約采購(gòu)成本支出。此外，還要完善施工工藝流程，提高施工技術(shù)水平，保證施工質(zhì)量，避免不必要的返工，促進(jìn)建筑工程造價(jià)管理工作全面有效的開(kāi)展。

5、竣工階段造價(jià)管理

竣工階段的造價(jià)管理涉及到工程造價(jià)總成本的核算管理，做好工程項(xiàng)目竣工結(jié)算工作，能直接反應(yīng)工程項(xiàng)目建設(shè)的總成本。在此過(guò)程中，相關(guān)的造價(jià)管理人員需要詳細(xì)核對(duì)工程項(xiàng)目的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，并依據(jù)合同條款規(guī)定，對(duì)工程項(xiàng)目竣工內(nèi)容、結(jié)算方法以及結(jié)算編制范圍進(jìn)行全面的審核。同時(shí)，變更也是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目需要重視的內(nèi)容，這對(duì)于保證工程施工質(zhì)量，取得良好經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用，因此，需要通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算報(bào)表的嚴(yán)格編制與審計(jì)，以達(dá)到有效控制造價(jià)的最終目的。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)工程造價(jià)管控水平的高低直接關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展，也直接關(guān)系到能否為其贏取良好的生存環(huán)境，同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管控集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)以及管理與一體，是一項(xiàng)系統(tǒng)而又復(fù)雜的工作，需要我們堅(jiān)持全過(guò)程動(dòng)態(tài)造價(jià)管理理論，提升造價(jià)控制的成效，從而助力房地產(chǎn)企業(yè)能夠取得更好的發(fā)展。

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