淺談如何做好房地產成本控制

文/唐小波 天偉建設集團有限公司 浙江杭州 311202

淺談如何做好房地產成本控制

文/唐小波 天偉建設集團有限公司 浙江杭州 311202

成本控制水平已經成為衡量房地產企業核心競爭力的重要指標。本文對如何做好房地產成本的控制進行了分析探討。

房地產；成本問題；控制

一、當今房地產在成本管理上存在的問題

1、對于產品的定位把握不夠

要想設計出一款得到多方面認可的產品，光打好市場肯定是遠遠不夠的，我們要想在市場中站穩腳跟，就要在產品的合理定位上多下功夫，首先，實現對產品設計的合理定位，這不僅是為了滿足市場需求，同時也是滿足大眾口味的必經之路，在初步設計階段除了幾項必須的指標、總評和戶型采光等方面的考察之外，我們也要注意把握對不同方案的審核程度，做好合理的產品定位，這也是實現資金回流的一種方式，同時也能在一定程度上避免多走彎路。

2、在施工圖紙中存在一定質量問題

我們都知道，一個好的房地產開發公司，是一定不能在圖紙上出現比較大的紕漏的，否則受影響的便是整個產品的質量，甚至連公司的信譽也會受損，而現今房地產中卻存在著施工圖紙中設計質量下降、缺項以及設計理念讓人看的一頭霧水的現象，導致該現象的原因來自于多方面，其中比較典型的就是在公司內部的設計研究中，存在一部分人對設計理念的理解不夠深刻，同時又在施工圖紙中的會審不夠細致，首先我們要明確一點，在設計前期，作為資深的設計人員，理所應當對設計理念的了解存在自己獨特的見解和深刻的體會，這樣也是對產品的一種負責，此外，也能夠避免后期中發生忽視設計中的缺陷等現象，反之，則會對公司造成設計變更的不利影響，這樣也是不利于工程成本的合理控制的。

二、房地產開發成本管理的內容

1、土地成本

土地成本是指開發房地產征用土地發生的各種費用，包括征用土地、安置費用以及原有建筑物拆遷的補償費用，或將土地進行開發的一系列過程中發生的費用都是土地成本。土地成本是整個房地產成本的基礎，土地成本的高與低，直接影響后續的開發成本。土地費用占開發成本的比例較高，它是房地產開發成本控制的主要內容。

2、前期開發工程費用

房地產前期開發工程費用包括開發前房屋的設計、規劃以及地況的平整、勘察、測量等費用。由于各個城市地域與經濟發展情況的不同，各地的施工方需要采購的項目也有所區別。一般情況下，一線城市的前期開發工程費用相對較高。

3、建筑安裝工程費用

這部分費用是指土地房屋開發項目在房屋建造過程中所發生的相關設備及安裝工程費用、建筑工程費用等。它在整個成本構成中占有較大比例。

三、房地產開發的成本控制

1、立項階段的成本控制

土地開發成本：主要為土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費，此部分費用占項目總支出的 30 ﹪ ，個別地區數值有可能還要高，要成分考慮開發風險和升值空間。

前期工程費用：主要為“三通一平”和“臨時設施費”占項目總支出的 3 ﹪ 左右，要提高臨時設施與建筑項目同壽命性，進而降低成本。

建筑安裝成本：占項目總支出的 45%-55%，因地域差異比例數也不盡相同，要了解市場人工、材料、設備變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正與調整，合理科學的確定項目的建筑成本指標。

配套設施與智能化費用成本：占項目總支出的 8 ﹪ 左右，此部分成本費用受小區規模和檔次的影響很大，控制此部分的費用，園林環境工程成本：占項目總支出的 3%-5%，此部分成本與小區規模，檔次也有直接的關系，控制起來難度較大，對成本將產生較大的影響。

投資決策階段的費稅：管理費、銷售費用、財務費用、稅金，對于可控部分，以最少的費用滿足項目要求，節約部分即可成為開發商的利潤。不可預見費：一般占直接成本的 3%-5%，此部分費用應有足夠的預留，要根據實際情況進行測算和估計，不能盲目的壓縮。

2、減少房地產開發項目的周期

房地產開發企業對資金的時間價值進行有效管理，能夠起到開發周期縮短的作用?，F階段的房地產開發過程中，由于競標后到開工的時間相對較長，這就給房地產開發企業的銀行貸款利息負擔加重，使得項目的財務成本有所增。同時，在過長的開發周期會導致資金的回籠速度降低。因為在項目前期階段，房地產單位投入的資金量相對比較大，所以對開發的進度以科學的手段進行優化，并將銷售環節提前，能夠加快資金回籠以及降低財務成本，從而實現房地產開發成本有效控制的根本目的。此外，在施工方進行土地拍賣過程中，要盡可能的合理使用項目資金，并與相關咨詢機構以及設計單位進行長期的合作，拍賣土地環節要采取定期市場定位的方法，從而實現成本概算和初步設計規劃的目的。當單位投標成功時，要及時擬定相關的初步設計內容，盡可能的使設計時間縮短，從而對報建報批的速率進一步加快，將動工時間進行科學的安全，從而使建設周期得到合理的縮短，這就減少了不必要的資金的占用費用，將回籠資金的速度大幅度提升。

3、建立起戶型資料庫，完善資料欠缺

除了以上提到的兩點，我們還應該注意到在原有的戶型基礎上進行梳理和選擇也不失為一個好的計策，這樣我們就能比較準確地找到和市場匹配契合度高的戶型，同時篩選出采光效果出眾的戶型，這樣在后期的市場檢驗中，我們就能做到將創新和保留傳統很好的結合，同時也不會耽誤到工作進度，對于提升我們的設計理念和完善我們的戶型資料也是十分有好處的。

結束語

綜上所述，房地產開發由于其占有資金較多、投資回收期較長和意義價值重大的特點，因此，要求在房地產整體項目施工中，一定要重項目成本控制問題。而成本控制問題在很大程度上都是由資金決定運轉的，可以說房地產行業就是一個無論何時都需要資金作為強有力的后盾的產業，特別是在國家緊縮銀根的這個時代背景下，我們更應該牢牢抓住這個機會，實現房地產企業的成本有效控制手段。

[1]方新宇.A房地產公司項目開發成本控制研究[D].安徽大學,2014.

[2]鄧仕杰.中小房地產企業項目成本控制研究[D].西南交通大學,2014.

[3]陳玲玲.房地產項目設計階段成本控制研究[D].武漢工程大學,2014.

[4]李成.論A房地產項目成本管理與控制[D].大連海事大學,2014.