綠色建筑運維與管理現(xiàn)狀的分析

文/許超、榮曉龍 吉林建筑大學(xué)管理學(xué)院 吉林長春 130118

綠色建筑運維與管理現(xiàn)狀的分析

文/許超、榮曉龍 吉林建筑大學(xué)管理學(xué)院 吉林長春 130118

近年來，根據(jù)參評綠色建筑項目發(fā)現(xiàn)拿到設(shè)計標識和運行標識的項目少之又少，分析中發(fā)現(xiàn)造成這種現(xiàn)象的原因是運行標識項目評價過程復(fù)雜、周期短，同時由于運營中物業(yè)管理的體系不完善和缺乏真正的綠色建筑運行數(shù)據(jù)，使得項目綠色運營很困難。最新的綠色建筑評價標準的頒布，針對運營管理提出了具體的評價細則和標準，通過政府的一些激勵政策和完善管理體系來完成綠色建筑運營管理這一關(guān)鍵，采取科學(xué)的市場培育機制，宣傳綠色建筑運營管理的重要性，逐步推動綠色建筑運營管理的發(fā)展，讓傳統(tǒng)綠色建筑做到真正的節(jié)能減排的綠色建筑。

綠色建筑；運營管理；發(fā)展建議；

1.前言

近年來，國內(nèi)人口密度增大，隨著工業(yè)化、城市化范圍的進一步擴大，基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)需求將會越來越多，建筑面積也會不斷增加。我國每年新建建筑面積約20多億平方米，絕大部分屬于高耗能建筑。建筑在整個過程中的能耗占用50% 的全部能源。這樣高能耗的建筑不適合當今世界上能源緊張，污染嚴重的大環(huán)境里。當下全世界都在把建筑做到節(jié)能減排、可持續(xù)發(fā)展、回歸大自然的和諧生態(tài)建筑。所以做到讓綠色建筑變成名副其實的綠色建筑才是關(guān)鍵所在。

2.國內(nèi)綠色建筑的現(xiàn)狀

綠色建筑簡單定義：以人、建筑和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展為目標，在利用天然條件和人工手段創(chuàng)造良好、健康的舒適居住環(huán)境，盡可能地控制和減少對自然環(huán)境的使用和破壞的生態(tài)建筑。我國綠色建筑目前已進入規(guī)模化發(fā)展時代，隨著最新綠色建筑評價標準的正式實施，越來越多的房地產(chǎn)商、咨詢設(shè)計單位加入進來，共同為綠色建筑的發(fā)展添磚加瓦。截止至2015年1月，全國已評出2538項綠色建筑標識項目，總建筑面積達到2.92億㎡，其中設(shè)計標識2379項，建筑面積為2.72億㎡；運行標識159 項，建筑面積0.2億㎡。

當前我國的綠色建筑事業(yè)發(fā)展的非常迅速，像綠色建筑標志、星級綠色建筑，在各個地方跟雨后春筍一樣爆發(fā)出來。政府是一個很注重實際效益、政令指標的單位，他們要求10億平方米的綠色建筑，我們就要去申報10億平方米的綠色建筑，導(dǎo)致出現(xiàn)很多濫竽充數(shù)的項目。更不用提什么運營標識，有些開發(fā)商就是為了充當政府的指標根本沒有把自己的項目做到像標準要求那樣真正的節(jié)能減排，有的甚至都是在弄虛造假，根本就不能理解綠色建筑發(fā)展的真正意義和對未來可持續(xù)發(fā)展的重要性。

3.綠色建筑中的運營管理分析

3.1 運行標識申報過程復(fù)雜、周期短

整個項目在申請設(shè)計標識申報過程中，一些后期運營需要的那些條文都可以不參評，評價過程中這些不參評的可以不考慮然后進行同比例置換，這樣評出來的項目并沒有達到標準中的那樣。從這個評價方法來看，同星級設(shè)計標識的達標條文數(shù)低于最初修訂的目標。同運營標識相比，設(shè)計標識參評條文數(shù)量少，相應(yīng)的實現(xiàn)難度也就小。評價設(shè)計標識主要通過設(shè)計圖紙的審查，設(shè)計圖紙的審查只是對綠色建筑的一個初步判斷，真正的綠色建筑是通過運營標識評價中的施工資料和運營管理過程有關(guān)，運營標識的參評條文數(shù)量增加，收集施工過程中的資料、驗收材料、后期物業(yè)管理和運營的數(shù)據(jù)等多方資料，申報準備過程顯然很復(fù)雜。國內(nèi)缺乏對綠色建筑的實施過程有效的監(jiān)管和一些完善的監(jiān)督體系，大部分開發(fā)商都會覺得過程復(fù)雜且有難度而選擇放棄綠色建筑的運營標識的評價，這樣的綠色建筑并不是名副其實的節(jié)能減排與自然和諧統(tǒng)一的建筑。

3.2 運營管理體系不完善以及設(shè)備利用率低、技術(shù)措施不到位

國內(nèi)現(xiàn)在大部分的綠色建筑都停留在設(shè)計標識的評價，很少有項目真正做到設(shè)計運營達到要求的真正綠色建筑。當前綠色建筑設(shè)計標識遠遠大于綠色建筑運營標識，綠色建筑的根本目的并不是說拿個標識過來展覽，根本目的是在于實現(xiàn)建筑全生命周期的一個環(huán)保與資源節(jié)約，有好多專家認為設(shè)計標識就是綠色建筑在紙上談兵，完美的設(shè)計圖紙僅僅是對建筑的一種設(shè)想，對于后期的施工、運營沒有系統(tǒng)的體系和強有力的監(jiān)督，綠色建筑只能是一種高能耗的建筑。有些條文雖然在設(shè)計標識評價中不參評，但在設(shè)計階段必須進行考慮與后期運營階段的聯(lián)系。否則到后期盡管地產(chǎn)商有意愿參評運營標識，但由于前期設(shè)計的時候沒有考慮跟后期運營標識的關(guān)系，所以說盡管全部實現(xiàn)那些運行條文中規(guī)定的施工后也很難以達到對應(yīng)運營評價星級的要求。

國內(nèi)的綠色建筑起步比較晚，在運營發(fā)展中沒有形成真正的評價體系和管理標準，尤其是綠色建筑需要的設(shè)備在運營管理中利用率很低，在近階段國家評審的綠色建筑設(shè)計標識項目中，大部分沒有參評運行標識的評審，還有一部分拿到運行標識的項目，由于后期運營管理體系不完善和綠色建筑設(shè)備利用率低所以到目前為止大部分綠色建筑并沒有真正的做到節(jié)能減排、回歸自然的真正的“綠色”。

4.如何加大推廣綠色建筑運營標識

4.1 綠色建筑竣工驗收、加強物業(yè)管理公司的責(zé)任性和BIM技術(shù)的應(yīng)用

綠色建筑依舊采取自愿參評，評審分為設(shè)計標識和運營標識評價，雖然有些省市開始制定保障房強制達到一星級標準，但建設(shè)主管部門應(yīng)該全周期監(jiān)督并審查。BIM技術(shù)能改善當前綠色建筑存在的種種問題，提升綠色建筑的整體表現(xiàn)有很大的表現(xiàn)潛力，BIM技術(shù)是一種運用于工程建設(shè)、數(shù)據(jù)化管理的工具，重在全面和直觀的對于各種工程信息理解和利用。

物業(yè)管理公司在對獲得標識的綠色建筑管理過程中，應(yīng)保證綠色建筑中的設(shè)備運行正常并能達到參評時候的那個標志，若在后期運行標識評審過程中達到國家要求，地產(chǎn)商應(yīng)該給予物業(yè)公司獎勵和支持。建議建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司和房地產(chǎn)市場監(jiān)管司合作，給那些評審運行標識的物業(yè)管理公司頒布榮譽證書，以鼓勵物業(yè)公司在綠色建筑工作中起到的重要作用，更好的推廣宣傳綠色建筑運營管理的重要性。

4.2 用好智能控制和信息管理系統(tǒng)，以真實的數(shù)據(jù)不斷完善綠色建筑的運營

綠色建筑運營管理過程中的能源損耗和用戶在建筑中舒適度，是對綠色建筑是否為真正的綠色節(jié)能環(huán)保的重要數(shù)據(jù)。運營中收集這些能源損耗信息和對用戶的采訪并分析，可以更好的監(jiān)測綠色建筑的一些技術(shù)措施和設(shè)備的運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋控制，調(diào)整設(shè)備參數(shù)；也可以建立綠色建筑數(shù)據(jù)庫，通過比對分析，物業(yè)管理公司派專人來維修異常的設(shè)備，進而改進設(shè)施的運行，讓建筑物的能效得到進一步的提升。這些功能都需要智能控制和信息管理系統(tǒng)來實現(xiàn)。通過智能化系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)建立實時監(jiān)測的數(shù)據(jù)庫，隨時掌握建筑的能耗和設(shè)備的正常運行，運用云平臺把這些真實數(shù)據(jù)存儲起來，為日后的綠色建筑運營管理中出現(xiàn)的問題和對于管理體系的完善都是推廣綠色建筑運營管理的有效措施。

5.結(jié)束語

綠色建筑讓國家的傳統(tǒng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)向了高效綠色節(jié)能減排的與自然和諧統(tǒng)一的生態(tài)建筑，符合時下國內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略。國內(nèi)的綠色建筑的弊病在于不能深刻領(lǐng)會到綠色建筑的真正核心是后期的運營管理，所以以后的綠色建筑發(fā)展大方向是完善運營管理體系加大宣傳和推廣力度，加強綠色施工監(jiān)督和運行過程中各種能源數(shù)據(jù)的監(jiān)測。讓圖紙中的綠色建筑向真正的生態(tài)建筑過渡，是綠色建筑發(fā)展的最終目標。推廣綠色建筑運營標識不僅可以對綠色建筑設(shè)計標識項目進行有效監(jiān)督，還能對建筑運營期進行監(jiān)控和數(shù)據(jù)采集，加以分析為以后的綠色建筑運營發(fā)展具有一定的參考利用性。綠色建筑運營管理發(fā)展是可持續(xù)、與自然和諧統(tǒng)一的發(fā)展，并且通過運營管理可以掌控綠色建筑的全生命期，讓綠色建筑給用戶帶來實實在在的好處，這樣才是推動綠色建筑的真正意義。

[1]GB/T 50378——2014, 綠色建筑評價標準[S].北京：中華人民共和國建設(shè)部，2014.

[2]中國城市科學(xué)研究會.綠色建筑(2012) [M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2012.

[3]韓繼紅,劉景立,楊建榮.綠色建筑的運行管理策略[J].住宅科技.2006(06).

[4]張敏清.有關(guān)建筑施工管理的創(chuàng)新及綠色施工管理探討[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2015.7