淺談房地產企業稅務籌劃方案的重點

文/丁慧玉 江蘇宏圖高科房地產開發有限公司 江蘇南京 210000

淺談房地產企業稅務籌劃方案的重點

文/丁慧玉 江蘇宏圖高科房地產開發有限公司 江蘇南京 210000

房地產企業在保證最合理合法、利潤最大的前提下，對稅收籌劃的最佳途徑是整合上下游產業、將利潤合理分布到各環節中去。其理論依據是：1、土地增值稅僅僅在不動產銷售環節征收，而在其他環節不征收；2、企業所得稅一般對房地產企業不實行核定征收，而對其他的諸如貿易、建安、裝飾裝潢、設計等企業可以核定征收，利用不同企業的稅負差異實行集團整體稅收籌劃，可以有效降低企業所得稅和土地增值稅。

房地產；稅務籌劃

具體的房企稅務實際操作中，要根據不同項目的特點，選擇不同的方法，進行量身定做的籌劃方案，現筆者就一般項目開發稅務籌劃中的重點內容談下思路要點：

1、土地方面：在立項拿證時辦理多個土地證，總價確認的條件下，協調政府商業部分掛牌價提高，住宅部分掛牌價降低。比如 “價格分割”法，這是對房企通過招拍掛取得的土地，整體招拍掛總價確定后對土地中各不同容積率、不同土地性質的一種價格分拆方法，一般是盡量將土地價格多往增值率高的業態偏移。但是，這里要特別提醒的是，對于項目建工成后需要保留商業進行自營這種情況，由于自留商業其不對外銷售、所以項目中住宅部分需要交納土地增值稅，則籌劃思路應該倒過來，盡量向住宅傾斜。

2、綜合體項目，商業部分單獨成立公司拿證，住宅部分統一融資商業綜合體的籌劃，實務操作中，為了盡量提高商業業態的自身價值和使用效率，項目規劃設計中往往將1-3層作為商業，上面幾十層作為住宅，并且是商業的底盤大于上面的住宅，同時在商業下面建筑1-2層的地下建筑（停車場，不辦理產權不計算容積率，或進一步將停車場轉租給關聯單位，尤其改造成地下商業繼續對外租賃），所得稅上對于地下建筑這部分根據國稅發[2009]31號文件33條，其成本視為0，全部作為公建配套進行分攤處理。

實際操作中，還可以考慮住宅部分單獨成立房企，商業部分單獨成立專業商業地產公司，按照聯合競標、分別拿證的模式運作，其中的重點是：如何合理設計土地證的面積大小，這就需要根據物業的類型、是否銷售、是否保留自營等因素綜合考慮設定。

3、土地一級開發項目。關于土地一級開發，最著名的稅務籌劃案例是重慶陽光100做的一級土地開發。該公司和政府簽署的協議是企業全力投入、打造優質土地、保證政府基本土地收益，如果招拍掛時成交價達不到政府基本土地收益的部分由開發企業補償，如招拍掛成交價超出政府基本土地收益的部分則按三角形的比例進行分配，政府收益根據增值比例逐漸減少、一級土地開發企業收益逐級遞加。在實際招拍掛時，陽光100公司也參與了競標，由于其僅僅需要支付部分土地款，達到一定價位后土地溢價部分全額作為一級開發收入，依舊回到陽光100公司口袋里，所以他們想抬價做大土地成本就可以隨意舉牌，看看價格實在是被別人抬高了，自己也可以獲得一級開發收入，如魚得水總能受益。這種舉牌競標模式太爽了。

4、政府獎勵，政府獎勵一直都是稅收籌劃的重點之一，因為其最合法，但是目前對于純房地產項目，已經找不到還有財政獎勵了，如果以科技地產、招商引資項目、樓宇經濟總部經濟等名義、棚戶區改造等項目爭取到政府獎勵，或者一定年限內按納稅金額給予的地方財政獎勵扶持。萬達的有些項目都是獲得地方政府納稅金額50%以上財政獎勵的，不過那是商業地產龍頭老大才能和政府談下來的特殊優惠。

5、適當多做些精裝修項目，由于項目的建筑成本中建安定額是基本固定的，調節空間不大，但是裝修是沒有定額的，哪怕不賺錢，就是按裝修成本加稅金作為房屋定價時增加額，在土地增值稅上也是非常合算的，因為裝飾作為成本組成部分，不僅全額稅前列支，還可以加計扣除。并且建安企業核定征收的多，這里存在企業間的稅負差空間。

6、另外，在規劃設計時，還需要考慮自持物業盡可能的分布在地理位置最好的地點，并占用較少的土地，自持物業盡量少分攤成本，自持物業的籌劃理論是留住王冠上的明珠，所以往往需要將自持物業做成實際價值最高的明珠、雖然其計稅成本偏偏不高。

7、政策性搬遷涉及的稅收問題： 有不少大的房企項目中會遇到這類業務，政策性搬遷的涉稅處理事項,其政策依據參考如下：

一、不繳納營業稅，其行為屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為。判斷標準是縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金。------稅收文件是國稅函[2009]520號、國稅函[2008]277號、國稅發[1993]149號。

二、不動產置換不繳納所得稅、貨幣補償在搬遷當年不計算損益、在搬遷完成年度計算損益。判斷標準---國家稅務總局2012年40號公告中所寫條款是站在政府角度來描述的，不如營業稅及老的政策性搬遷國稅函[2009]118號上說的清楚，其列舉了六個條件（第五個條件舊城改造還能用一用），符合其一就是政策性搬遷，但是那六個條件都是政府行為的出發點，企業很難取得政府行為的依據文件，建議參照老文件國稅函[2009]118號結合營業稅上的判斷標準進行務實操作------取得土地出讓競標公告或政府的拆遷公告，判斷是政府主導下的政府收回土地才導致的強制拆遷、搬遷行為。其政策依據是國家稅務總局公告2013年第11號、國家稅務總局公告2012年第40號、國稅函[2009]118號。

備案手續：企業應當自搬遷開始年度，至次年5月31日前，向主管稅務機關（包括遷出地和遷入地）報送政策性搬遷依據、搬遷規劃等相關材料

三、不征收土地增值稅。根據土地增值稅暫行條例第8條及實施細則第11條，不征收土地增值稅。

四、不征收印花稅。拆遷補償不屬于印花稅列舉的應稅范圍。