土地財政對房地產價格的影響研究

文/張鋒 西安建筑科技大學管理學院 陜西 西安710055

土地財政對房地產價格的影響研究

文/張鋒 西安建筑科技大學管理學院 陜西 西安710055

我國現有財政分稅制度和地方官員GDP政績考核體制，使得地方政府必須通過土地轉讓收入來維持地方政府財政支出。這一土地財政制度通過政府壟斷，使得土地出讓給開發商的價格比征地成本高出幾十倍甚至幾百倍，最終使得房價被不斷推高。

土地財政；房地產價格；影響

引言

我國憲法明確規定，我國土地所有權為公有制，這一法律規定使得政府成為土地公有權利的代表和土地所有者代表。從而使得政府在土地征用和土地出讓過程中占據雙向壟斷地位。1994年分稅制度明確規定土地出讓金收入劃歸地方政府，以GDP作為政績考核的體制下，在地方政府預算內財政收入遠遠滿足不了其財政開支需求的情況下，高額的土地出讓金成為地方政府預算外收入的重要來源，最終使得土地財政成為中國房地產市場價格上漲的重要推動因素。

1.土地財政的概念和產生原因

所謂土地財政，是指地方政府從土地開發及其相關領域所獲得的稅收收入和公共產權收入，是地方政府用以彌補預算收支缺口的重要手段。近年來，隨著房價的逐年飆高，土地轉讓收入占據地方財政收入的比重不斷提升，使得土地財政被形象的稱為第二財政。我國內地土地財政模式最早是從中國香港特學來的，不同的是香港實施土地私有制，政府要先收購私有土地，進行初步開發后才能出讓，而內地實行的是土地公有制，政府是土地的所有者，土地征用和轉讓過程往往借助專政機關和權利機關，低價收購高價出讓，其交易不具備公平原則[1］。

土地財政的產生根源就在于財政與事權不匹配的分稅制度，分稅制度改革以后，地方財政收入顯著降低，根本無法滿足現有財政支出的巨大缺口。由于政府的絕對壟斷優勢，土地轉讓收益極高，效果極其顯著，無論是協議出讓還是招拍掛制度，地方政府都是土地出讓的最大收益方，最終使得地方政府熱衷于土地財政，也成為土地財政產生的重要原因。

2.土地財政影響房地產價格的具體表現

房地產涉及多方利益機構，土地財政對房價的影響主要是通過政府、開發商和消費者三方主體得以體現。

土地財政對政府行為的影響可歸結為三方面，首先，該政策高效便捷的籌資手段成為政府擴充地方財政的首先；其次，土地財政為地方官員政績考核提供了強大后盾支撐；再次，日益加劇的城市化建設需要土地財政提供更多、更好的市政配套建設和居民住房設施。

土地財政對房地產開發商的行為影響也可歸結為兩方面，一方面，土地成本是開發商的重要成本之一，土地政策嚴重加大了房地產企業的開發成本。在土地公有制的中國大陸，政府完全壟斷了土地供應模式，人為控制土地供應數量，價格遠遠高于市場價格，導致土地價格居高不下。另一方面，地價不斷飆升，房地產開發商認識到可以通過囤地的方式為自己擴充資產來源，這一囤地行為使得土地供應日趨緊張，房價和地價不斷攀升；由于囤地，企業提供的住房并沒有增加，一定程度上可能還有所減少，房地產市場供需不平衡，房價迅速上漲[2］。

土地財政對消費者的影響表現為：土地財政導致房價不斷飆升，消費者紛紛將房產投資作為發財致富的項目，已經置購房產的消費者不希望房價降低，這在心理上會讓消費者覺得自己買虧了，同時投資者也希望通過房價上漲讓自己未來可以變現更多的收益。不僅如此，土地財政使得城市化進程不斷加劇，生活配套設施不斷完善，城鎮人口不斷集中，從而加劇了人們的購房需求，導致房價居高不下。

3.相關政策建議

3.1 改革分稅制度

合理劃分中央、地方財政支出責任，保障地方財政收入一定程度上滿足財政支出需求，從而減弱地方政府對于土地財政的熱情。同時取消預算外資金制度，將其納入預算內管理，施行財政收支兩條線管理，規劃財政預算資金管理和使用。

3.2 健全地方政府政績考核體系

以GDP為中心的政績考核體系是導致土地高價出讓，致使房價不斷上漲的重要因素，所以政府部門的政績考核指標應當有所改變，否則房價不斷上漲，普通居民將是受害最嚴重的群體，對于社會穩定與和諧構成巨大威脅。國家應該對地方土地出讓數量進行嚴格把控，有效監督開放商的實際“產房率”，將土地出讓數量和“產房率”納入地方政績考核指標，從而有效避免囤地導致房價上漲情況產生。

3.3 改革體制，減少政府市場干預

雖然我國經濟已全面實施市場經濟，但是不能否認，政府的市場干預能力和效果還是及其顯著的。經常會有政府“救市”舉措出臺，政府同時扮演裁判和運動員的角色，必然會破話市場經濟作用的真正發揮，政府應當從體制著手，將其利益從房地產市場中剝離出來，減少政府對房地產市場的不合理干預[3］。

4.結束語

房地產價格要想真正趨于平穩，讓百姓獲得最終的實惠，政府就必須改變依靠賣地獲得巨額收益的短期行為，出臺強硬政策和措施，使地方政府放棄依賴土地財政獲利的思想。尋找全新的經濟增長點，大力發展高科技，轉變我國經濟發展模式，從而為地方財政挖掘更多的收入渠道。

[1］蔡彧.土地財政對房地產價格的影響研究[D］.陜西師范大學，2014.

[2］丁軍.“土地財政”對房地產市場價格的影響[J］.中國城市經濟，2010，10：32-33.

[3］饒國霞，葛揚.我國房地產如何破解“土地財政”之殤[J］.商業經濟與管理，2014，01：71-78.