淺析房屋租賃合同存在的問(wèn)題及對(duì)策

文/史壽福 甘肅省蘭州軍區(qū)房地產(chǎn)管理局西寧辦事處 甘肅 蘭州 730000

淺析房屋租賃合同存在的問(wèn)題及對(duì)策

文/史壽福 甘肅省蘭州軍區(qū)房地產(chǎn)管理局西寧辦事處 甘肅 蘭州 730000

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，房屋作為居民的主要財(cái)產(chǎn)形式，在居民的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成占有重要地位。房屋租賃合同主要包括了租賃合同性質(zhì)、轉(zhuǎn)租和裝潢要求以及添加事物等有關(guān)事務(wù)內(nèi)容。出于對(duì)出租人和承租人的合法權(quán)益保護(hù)，租賃合同在不同的情況下會(huì)產(chǎn)生各種不同的問(wèn)題。同時(shí)市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量以房地產(chǎn)為主體的產(chǎn)品，其中房屋租賃作為比較常見(jiàn)的形式逐漸為人們所重視。

房屋租賃；合同管理；解決對(duì)策

房屋租賃合同主要包括了租賃合同性質(zhì)、轉(zhuǎn)租和裝潢要求以及添加事物等有關(guān)事務(wù)內(nèi)容。出于對(duì)出租人和承租人的合法權(quán)益保護(hù)，租賃合同在不同的情況下會(huì)產(chǎn)生各種不同的問(wèn)題。本文就房屋租賃合同存在的問(wèn)題和對(duì)策進(jìn)行了討論，對(duì)合同問(wèn)題產(chǎn)生的原因做出分析，幫助雙方清楚地認(rèn)識(shí)到房屋租賃合同中的常見(jiàn)問(wèn)題，通過(guò)提出切實(shí)有效的措施保護(hù)雙方合法權(quán)益。房屋租賃合同作為法定類型合同的重要形式，同樣對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)做出了明確的規(guī)范，任何一方的權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必須以履行義務(wù)作為基礎(chǔ)。

一、房屋租賃現(xiàn)狀

隨著我國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，與房屋有關(guān)的各類經(jīng)營(yíng)行業(yè)也明顯激增，房屋租賃市場(chǎng)需求也有了大幅增長(zhǎng)，雙方主體在數(shù)量和質(zhì)量上明顯提升。政府有關(guān)部門對(duì)這種情況制定了房屋租賃有關(guān)管理措施。但是在實(shí)際落實(shí)中仍有房屋租賃合同缺失法律層面保障和合同本身漏洞等問(wèn)題，導(dǎo)致了房屋租賃市場(chǎng)的不經(jīng)濟(jì)行為，這些行為阻礙了房屋租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。相關(guān)法律的滯后引起的合同糾紛導(dǎo)致房屋租賃雙方都在不同程度上受到經(jīng)濟(jì)損失。因此有必要分析房屋租賃合同中出現(xiàn)的問(wèn)題，以便提高人們的生活質(zhì)量和住房的質(zhì)量。

二、房屋租賃合同中存在的問(wèn)題分析

房屋租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)模雖然不斷擴(kuò)張，但市場(chǎng)整體發(fā)展質(zhì)量不容樂(lè)觀，使得市場(chǎng)雙方在信息、合同制定以及權(quán)益上都能處于相互平衡的地位，最終無(wú)法和市場(chǎng)供需實(shí)現(xiàn)合理兼容。

1、房屋租賃合同簽訂誠(chéng)信缺失

房屋租賃合同的簽訂是雙方的供需相互滿足的過(guò)程，但是在這一過(guò)程中不乏有很多從事投機(jī)的不法分子，甚至很多房屋中介機(jī)構(gòu)在沒(méi)有相關(guān)資質(zhì)證明和正規(guī)的準(zhǔn)入執(zhí)照的情況下做房屋租賃的虛假經(jīng)營(yíng)，通過(guò)虛擬房屋信息、制造假的租賃合同騙取承租人租金和出租人的房源信息。這些問(wèn)題集中體現(xiàn)在房屋租賃合同簽訂時(shí)，缺乏誠(chéng)信的個(gè)人或機(jī)構(gòu)通過(guò)這種行為騙取中介費(fèi)用。這也是整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)存在的最為普遍的問(wèn)題。

2、合同內(nèi)容修改頻繁，隨意性較大

房屋租賃合同中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)修改標(biāo)的情況，在合同制定和履行的過(guò)程中隨意性較大。在合同訂立時(shí)，承租方主體很多屬于個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，這些主體的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目繁雜，也有很多單位以勞務(wù)或商品抵付房租，在結(jié)算時(shí)根據(jù)相抵?jǐn)?shù)額重新訂立租賃合同。這種情況下就使得合同在執(zhí)行時(shí)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。因?yàn)樽赓U合同缺乏監(jiān)管部門的必要監(jiān)管，變更時(shí)只要雙方共同簽字就可以完成，容易產(chǎn)生合同漏洞。

3、合同履行缺乏強(qiáng)制操作性

隨著房屋租賃模式的多元化，很多中間業(yè)務(wù)公司開(kāi)始出現(xiàn)“三角債”現(xiàn)象，加劇了合同履行的難度。在合同執(zhí)行的過(guò)程中，雙方一方面受合同雙方信用、社會(huì)等多方面關(guān)系影響，導(dǎo)致履約難度較大，另一方面在合同管理上比較混亂，針對(duì)合同違約的有關(guān)懲罰條款制定不明確，缺乏可操作性。此外，合同簽訂個(gè)體的法制和信用觀念較差也導(dǎo)致合同難以強(qiáng)制執(zhí)行。

4、房產(chǎn)租賃合同規(guī)范性較差

在現(xiàn)有的房屋租賃合同中，最為常見(jiàn)的問(wèn)題就是對(duì)于房屋租賃合同內(nèi)容方面的問(wèn)題糾紛，而在這些糾紛中租金定價(jià)不合理引發(fā)的糾紛十分普遍，最主要的問(wèn)題就是房屋租賃市場(chǎng)中存在大量的中介機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)在簽訂租賃合同時(shí)沒(méi)能采取合理甚至合法的嚴(yán)密的定價(jià)方式，使得房屋的出租沒(méi)有按照嚴(yán)格的市場(chǎng)規(guī)則和有關(guān)法律制定合理價(jià)格，導(dǎo)致了房屋租金價(jià)格的不合理，從而導(dǎo)致了不合理的房屋租賃合同租金糾紛。在合同簽訂時(shí)因雙方在合同中沒(méi)有規(guī)定對(duì)房屋水電使用、房屋轉(zhuǎn)租以及裝修和添置事物的詳細(xì)內(nèi)容導(dǎo)致雙方的經(jīng)濟(jì)糾紛也時(shí)有發(fā)生，這些合同簽訂時(shí)沒(méi)有遵守《合同法》中房屋租賃有關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致了事后經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)的混亂。

三、解決房屋租賃合同問(wèn)題的主要對(duì)策

1、建立健全房屋租賃合同管理法律法規(guī)

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門要積極建立健全房屋租賃合同法律法規(guī)，在立法方面根據(jù)市場(chǎng)的變化制定具有時(shí)效性的合同管理規(guī)章制度，改變法律法規(guī)的滯后性，提高立法質(zhì)量，確保《合同法》在房屋租賃方面能夠覆蓋盡可能多的問(wèn)題，保障承租人和出租人雙方的合法權(quán)益。

2、制訂行之有效的管理制度

隨著租賃業(yè)務(wù)的復(fù)雜化，合同的訂立和執(zhí)行上也越來(lái)越復(fù)雜，因此需要合同訂立的管理部門針對(duì)合同中常見(jiàn)的問(wèn)題制定切實(shí)可行的指導(dǎo)辦法，如：對(duì)絕對(duì)值承包合同及房屋租賃合同，不論金額大小，均須經(jīng)上級(jí)主管部門蓋章認(rèn)可，并規(guī)定所轄企業(yè)定期上報(bào)合同簽訂情況，不定期對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題按不同的管理權(quán)限進(jìn)行解決。

3、對(duì)房屋租賃合同有關(guān)體系進(jìn)行完善

同很多西方國(guó)家相比，在房屋租賃制度管理方面仍有很多欠缺，在合同管理體系上無(wú)論從管理還是法律層面都有很多值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的地方。如國(guó)家房地產(chǎn)有關(guān)部門要加強(qiáng)在保障性房屋租賃方面的管理力度，根據(jù)不同的市場(chǎng)需求制定具有針對(duì)性的管理措施。從出租房和承租方雙方來(lái)考慮具有折中性的保障措施。通過(guò)制定明確的法律法規(guī)，完善房屋租賃合同管理制度，對(duì)房屋租賃中的各種問(wèn)題做出有效的防范，確保當(dāng)事人的行為有法可依、合法權(quán)益不受侵犯，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)更加公正透明。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，對(duì)房屋租賃合同管理上仍然有很多方面問(wèn)題需要解決，完善房屋租賃合同及相關(guān)法律制度是當(dāng)前最為重要的問(wèn)題，通過(guò)建立健全規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)能夠有效地解決房屋租賃合同中出現(xiàn)的各類問(wèn)題，市場(chǎng)租賃有關(guān)管理部門也要對(duì)雙方的主體行為進(jìn)行有效規(guī)范，共同打造有序的房屋租賃市場(chǎng)。

[1］黃金山.經(jīng)濟(jì)合同常識(shí)問(wèn)答[M］.山東出版社，2012.

[2］劉家琛.常見(jiàn)經(jīng)濟(jì)合同糾紛案例解[M］.四川人民出版社.2012

[3］李佳穎.房屋租賃合同糾紛案例解[M］.吉林人民出版社.2011