房地產估價行業中不正當競爭行為及對策分析

文/鄭曉俐、陳濤 萬向職業技術學院 浙江 杭州 310023

房地產估價行業中不正當競爭行為及對策分析

文/鄭曉俐、陳濤 萬向職業技術學院 浙江 杭州 310023

為提高房地產估價行業規范化程度，在分析房地產估價行業不正當競爭行為表現、產生原因及危害的基礎上，從政府、估價機構及估價人員三個角度出發提出降低不正當競爭行為的對策。

房地產估價；不正當競爭行為；對策

房地產估價行業是房地產中介行業的重要組成部分，在維護房地產市場秩序、保護產權人的合法權益、防范金融風險及促進社會和諧等方面發揮著積極的作用。隨著經濟的發展，房地產估價行業規范化程度必須隨著房地產估價行業市場化程度的加深而提高，而杜絕不正當競爭行為在房地產估價行業規范化程度建設過程中顯得尤為重要。

一、不正當競爭行為

1、不正當競爭行為

《反不正當競爭法》中規定，不正當競爭行為指的是經營者違反規定，損害其他經營者的合法權益，擾亂社會經濟秩序的行為。從特征上說，即經營者為了達到競爭的目的，故意違背商業道德，損害其他經營者的合法權益。具體表現主要有：采用假冒或偽造等混淆手段從事市場交易；商業賄賂；虛假宣傳；侵犯商業機密；低于成本價銷售商品；附條件交易；違反規定的有獎銷售；損害競爭對手信譽；招投標中的不正當競爭；強制交易；政府及其所屬部門濫用行政權力限制競爭等。

2、房地產估價行業不正當競爭行為

（1）商業賄賂--以回扣、手續費等方式拉業務

目前很多房地產估價業務均由委托方指定估價機構進行估價，為取得業務估價機構常以回扣、手續費等形式返點給相關人員。

（2）低于成本價銷售商品--為取得業務隨意調整收費標準

國家計委和住建部對房地產估價收費標準有明確規定，但很多估價機構為取得業務競相降價；抵押估價中不按照收費標準規定的以估價對象評估價格差額定率累進計費，采用定額計價，即多少錢一份的方式收取。

（3）附條件交易--迎合委托方意愿進行估價

迎合委托方意愿進行估價是很多估價機構取得業務的條件；為取得抵押業務迎合銀行意愿低評抵押房產，損害被抵押人利益；為取得作價入股業務迎合委托人意愿高評入股房產，造成虛假出資，損害其他股東利益；為取得轉讓估價業務迎合委托人意愿低評交易房產以降低交易稅費，損害國家利益。

（4）采用假冒或偽造等混淆手段從事市場交易--企業資質與執業水平不符合

房地產估價機構應依法在其資質等級許可范圍內從事房地產估價活動，公司上市、企業清算等業務二級資質房地產估價機構不能承接；公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押等業務三級資質房地產估價機構不能承接。

二、產生原因

1、約束有限--法律法規建設趕不上行業發展速度

隨著行業的快速發展，業務范圍的越加廣泛，針對性差、約束力低的法律法規體系弊端越來越明顯。

2、行為習慣--市場化程度趕不上市場發展速度

近些年房地產估價市場快速發展，業務從單純的交易管理擴大到城市建設、土地管理、司法、保險、稅務和投資咨詢等各個領域。

3、節約成本--從業者素質趕不上行業發展需要

估價業務范圍的迅速擴大促使估價機構用人需求增加，估價行業的火熱也促使估價師考試報名人數逐年增加，考試審核不嚴使得毫無估價背景的人也能參加考試，而考試的理論性使得學歷高學習能力強的人容易考取估價師證，真正從事估價一線工作的人員因為業務受限、實際與理論之間的差異等原因無法考出估價師證，導致考出證書的不一定從事估價工作，從事估價工作的難以考出證書。

三、危害

1、滋生腐敗，影響資產及金融安全

2、擾亂市場，降低社會地位

3、增加風險，損害企業利益

四、應對措施

1、政府角度

（1）規定辦法上升至法律法規層面

如前所述，目前我國房地產估價行業中的法律法規以技術規范為主，要防止不正當競爭等違法行為必須提高法律約束力，加大懲罰力度，因而應在立法角度出臺針對估價行業的法律法規，并明確實施細則，在違法行為認定及處罰措施上條件清晰，操作性強。

（2）制定具體的估價收費標準

房地產估價收費標準統一以房地產估價對象評估值為基準實行差額定率累進計費，不區分估價對象所在城市、估價對象類型、價值類型。

（3）考試審核嚴格把關

房地產估價行業要有良好的社會地位，必須要提高房地產估價行業的服務質量，而良好服務質量必須要有扎實專業技術估價人員才能提供，這就要從從業人員這個源頭抓起，讓真正持證的估價師從事一線估價，杜絕房地產估價師掛靠現象的出現。

2、估價機構角度

（1）達成行業共識，形成監督體系

估價機構是不正當競爭行為的主體，要降低不正當競爭行為，最主要的是要獲得估價機構的認同，即發揮各地行業協會作用，在公平競爭、合理定價等問題上形成共識，共同遵守，嚴格自律，互相監督，一旦發現有違反共識的，行業內通報，并報上級主管部門，考慮做降級處理。

（2）建立信用檔案，實行清出制度

注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立。

（3）加強繼續教育，提高估價技術

只有估價服務專業而扎實，估價機構才能掌握主動權，不被委托方牽著走。

3、估價人員角度

（1）提升職業道德，拒絕違法行為

估價機構參與不正當競爭多由估價師立場不堅定導致，因為最終的成果需要由估價師提供，為降低甚至杜絕不正當競爭行為，應從估價師入手，加強估價師職業道德教育。與此同時，健全估價報告評審制度，定期抽查估價報告，并將報告評審結果與估價師續期注冊相結合。主觀與客觀共同作用，讓估價師拒絕違法行為。

（2）提高服務質量，提升專業形象

高質量的估價報告是勇于參與公平競爭的先決條件，為了營造良好的估價行業競爭環境，應從估價一線從業人員入手，提升從業人員素質，提高估價服務質量。良好的專業形象，也是獲得業務最好的名片，讓委托方認同估價工作的物有所值，才能共同維護估價行業的良好競爭秩序。

[1]許琴，規范房地產估價市場，當從加強行業長效管理做起[J］，房地產導刊，2015（2）：37；

[2]曾景偉，淺析我國房地產評估現狀及方法[J］，新教育時代，2014（36）：61、78；

[3]馮宗國，房地產評估行業存在的問題及對策[J］，城市建設理論研究（電子版），2013 （35）：80-85。

[4]全國人民代表大會常務委員會，中華人民共和國反不正當競爭法[Z］，1993-9-2。