投資性房地產(chǎn)會計核算現(xiàn)狀及其提升對策

文/黃東霞 濟(jì)寧市越河房產(chǎn)管理所 山東 濟(jì)寧 272100

投資性房地產(chǎn)會計核算現(xiàn)狀及其提升對策

文/黃東霞 濟(jì)寧市越河房產(chǎn)管理所 山東 濟(jì)寧 272100

對投資性房地產(chǎn)會計核算中存在的四個方面問題，提出相應(yīng)改進(jìn)措施和建議。

投資性房地產(chǎn)；會計核算；現(xiàn)狀；提升對策

引言

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和繁榮，投資性房地產(chǎn)企業(yè)越來越多。雖然國家財經(jīng)法律法規(guī)已對投資性房地產(chǎn)的適用范圍和適用條件加以明確，但在會計核算方面還存在一些問題，需要采取積極有效措施加以防范和提升。

1 投資性房地產(chǎn)會計核算中存在的問題

投資性房地產(chǎn)會計核算存在的問題主要表現(xiàn)在以下四個方面：

1.1 投資性房地產(chǎn)會計核算在初始計量方面存在不足

在投資性房地產(chǎn)的初始計量會計核算方面，必須要對照投資性房地產(chǎn)的界定和企業(yè)實際經(jīng)營情況，對其進(jìn)行確認(rèn)，然后再以成本為依據(jù)，對其進(jìn)行進(jìn)一步初始計量。在此過程中，必須要清醒認(rèn)識到，投資性房地產(chǎn)初始計量的范圍，不僅包含自行建造投資性房地產(chǎn)的初始價值計量，而且還包含一些外購的投資性房地產(chǎn)初始價值計量。在投資性房地產(chǎn)初始計量會計核算中，要根據(jù)相關(guān)會計準(zhǔn)則，對哪些只有符合資產(chǎn)成本，而且可以進(jìn)行可靠計量，能夠為企業(yè)帶來收益的資產(chǎn)，才能夠?qū)ζ溥M(jìn)行初始價值計量。這是資產(chǎn)確認(rèn)的基本條件，不僅要符合這個基本條件，而且還要符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的特殊條件，才能夠?qū)ζ溥M(jìn)行初始價值計量。

1.2 投資性房地產(chǎn)會計核算在后續(xù)計量方面存在的問題

公允模式和成本模式，是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量方式的主要模式。這兩種計量方式存在較大差異，主要體現(xiàn)在，公允模式在后續(xù)計量方面存在較大弊端，它主要是把投資性房地產(chǎn)由于公允價值變動，導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)收益變動計入到公司的利潤總額中，但在企業(yè)實際經(jīng)營中卻沒有產(chǎn)生這樣的收益，容易導(dǎo)致市場房價存在變動，對投資性房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響，也容易使企業(yè)財務(wù)報表失去準(zhǔn)確性和客觀性，導(dǎo)致企業(yè)管理人員很難通過財務(wù)報表真實了解企業(yè)經(jīng)營實際情況。而且，在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量方面，主要是根據(jù)《投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則》相關(guān)規(guī)定實施的，同一個企業(yè)不可以同事采取公允模式和成本模式，兩種模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)價值進(jìn)行計量，但在實際會計核算中，企業(yè)普遍采取公允價值計量方式，隨著企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營需要，投資性房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增加，原有的后續(xù)計量方式難以確保核算的可靠性，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)人員在處理過程中出現(xiàn)處理方式模糊，計量方法難以選擇等問題。

1.3 投資性房地產(chǎn)會計核算在轉(zhuǎn)換核算方面的問題

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換主要是指把本來用于投資的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用資產(chǎn)或者是把自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成為投資性房地產(chǎn)。在原有的成本模式下，兩者之間并沒有太明顯的區(qū)別，入賬價值與轉(zhuǎn)換前的賬面價值相同，但是在公允價值模式中，兩者方式的會計核算模式差距較大，特別是把投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)，主要是把原賬面價值和公允價值差額部分計入到企業(yè)的公允價值變動損益中去；把自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房產(chǎn)，對于賬面原值和公允價值之間的差額部分處理，則是需要根據(jù)具體情況的不同，采取不同的處理方法。當(dāng)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值比賬面價值高的話，則將其計入到企業(yè)資本公積中，如果公允價值比賬面價值低的話，則需要將其計入到企業(yè)公允價值變動損益中。在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換過程中，由于只能對其進(jìn)行轉(zhuǎn)換，引起企業(yè)資金流量變動，對企業(yè)發(fā)展造成影響。

1.4 投資性房地產(chǎn)會計核算在處置方面存在的問題

投資性房地產(chǎn)處置，主要是針對房地產(chǎn)對外投資轉(zhuǎn)出、損壞、出售、報廢以及債務(wù)重組等。一般來說，把房地產(chǎn)的報廢、損壞、出售所得收入都計入到其它業(yè)務(wù)收入中，而把其他方式帶來的成本費用計入到其它業(yè)務(wù)成本之中。至于對外投資轉(zhuǎn)出和債務(wù)重組的處理，則主要根據(jù)債務(wù)重組和投資準(zhǔn)則進(jìn)行會計處理。在對投資性房地產(chǎn)處置的會計核算中，企業(yè)必須要把收益和損失都計入到企業(yè)營業(yè)利潤之中，這與新會計法規(guī)定是不符合的，而且，這種計量方法也具有一定的隨意性，使企業(yè)管理人員和會計管理人員很難對投資性房地產(chǎn)利潤進(jìn)行有效判斷。

2 投資性房地產(chǎn)會計核算問題的改進(jìn)對策

2.1 在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在問題的改進(jìn)對策

投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換核算中，在賬面價值和公允價值之間存在差額，在進(jìn)行會計核算的時候，初始計量和后續(xù)計量之間存在不一致，不符合會計信息的可比性原則。在會計實務(wù)中，要想避免類似事件，就必須在完成轉(zhuǎn)換后當(dāng)日，無論房地產(chǎn)的公允價值和賬面價值差距多大，都要按照其實際賬面價值計入到成本項目之中，公允價值和賬面價值差額，要同時計入到公允價值變動項目以及資本公積之中。

2.2 在投資性房地產(chǎn)公允價值變動情況下的會計核算改進(jìn)對策

在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮時期，公允價值模式進(jìn)行計量，對資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行重新評估的過程中，公允價值發(fā)生變化，導(dǎo)致收益發(fā)生變化，其收益要納入到企業(yè)利潤總額中，只是這部分收益沒有響應(yīng)的現(xiàn)金流產(chǎn)生。投資性房地產(chǎn)的價值比重較大，在其價格變動較大的時候，利潤變動響應(yīng)較大，如此操作，可能導(dǎo)致企業(yè)利潤放大，對企業(yè)管理人員的財務(wù)報表解讀產(chǎn)生影響，對管理決策產(chǎn)生影響。因此，投資性房地產(chǎn)賬面價值和公允價值存在的差額，要計入到公允價值變動項目以及公積項目之中。

2.3 在投資性房地產(chǎn)處置中的會計核算改進(jìn)對策

投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比，除了在用途方面有所不同，并沒有本質(zhì)區(qū)別。在持有期間內(nèi)，它作為一種特殊資產(chǎn)形式，在處置核算上要按照會計信息重要性原則進(jìn)行分析，處置收益不列入到企業(yè)收入之中，在損壞、報廢和出售的房地產(chǎn)處理上，按照其他資產(chǎn)賬務(wù)進(jìn)行處理，收入計入到營業(yè)外收入之中，損失計入到營業(yè)外支出。

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