持票用地對房地產(chǎn)業(yè)的影響探究
——以重慶市為例

文/張夢俐 重慶市國土資源和房屋勘測規(guī)劃院 重慶市土地利用與遙感監(jiān)測工程技術研究中心

重慶欣榮土地房屋勘測技術研究所 重慶 400020

持票用地對房地產(chǎn)業(yè)的影響探究
——以重慶市為例

文/張夢俐 重慶市國土資源和房屋勘測規(guī)劃院 重慶市土地利用與遙感監(jiān)測工程技術研究中心

重慶欣榮土地房屋勘測技術研究所 重慶 400020

地票制度改革通過建設用地指標交易，建立了城市反哺農(nóng)村的有效機制，直接提高農(nóng)民收入，有利于推進城鎮(zhèn)化進程，增強農(nóng)民進城后在城市的購房意愿和能力，為城市房地產(chǎn)市場需求提供來源。本研究以重慶為例，在分析當前重慶房地產(chǎn)發(fā)展情況的基礎上，研究在當下實行“持票用地”機制對房地產(chǎn)市場的影響，并對“持票用地”機制可能出現(xiàn)的問題提出了對策建議。

重慶；持票用地；房地產(chǎn)

一、現(xiàn)階段使用地票的背景

開展農(nóng)村建設用地復墾和地票改革工作，是關于五大功能區(qū)建設、推進“四化”、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和生態(tài)文明建設等戰(zhàn)略部署的重要舉措。每年交易呈減少態(tài)勢，分析原因：一是目前尚有5萬余畝已交易的存量地票未使用，分布在市級、區(qū)級平臺以及開發(fā)企業(yè)。二是2014年全市新增經(jīng)營性建設用地總量比2013年減少。三是因特殊原因，部分市級平臺、區(qū)縣及部分項目使用了計劃指標（沒用地票）辦理新增經(jīng)營性建設用地手續(xù)。四是部分單位還有地票價款未支付，購票積極性不高。

按照重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的工作部署，地票改革與戶籍制度改革、高山生態(tài)扶貧搬遷、美麗鄉(xiāng)村建設等利民惠民工程相配套，同時又優(yōu)化了復墾交易流程，激勵調(diào)動了農(nóng)民自愿參與復墾的積極性。從總體來看，既有客觀上的地方政府減債、房地產(chǎn)市場萎縮以及地票運行市場化程度還不夠高、市場自我調(diào)節(jié)能力不強的原因；也有主觀上的指標消化渠道和范圍有限、使用監(jiān)管不嚴和精確度不高的因素。為此，現(xiàn)階段擬通過加強農(nóng)村建設用地復墾、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、地票改革工作，調(diào)整地票交易、使用和管理方式，以促進地票供需銜接和市場平穩(wěn)發(fā)展，保障農(nóng)民權益。

二、重慶市房地產(chǎn)市場運行情況

（一）市場運行總體情況

近年來，房地產(chǎn)市場總體保持了“量高價穩(wěn)”的運行態(tài)勢，供應量和成交量均處于歷年較高水平，價格走勢基本平穩(wěn)。

1、是商品房供應量連創(chuàng)新高

2、是商品房成交量保持高位

3、是商品住房價格總體平穩(wěn)

（二）目前房地產(chǎn)市場存在的問題

1、是市場供需關系已顯失衡。

2、是市場面臨較大下行壓力。

3、是房價水平接近開發(fā)成本，價格調(diào)整空間有限。

總體上看，重慶市房地產(chǎn)市場經(jīng)過近年來的快速發(fā)展，目前呈現(xiàn)出供過于求的運行態(tài)勢，且短期內(nèi)不會改變，市場銷售壓力持續(xù)存在。但同時也存在有利因素：一是國家明確今年將支持、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，金融、稅收等政策利好信息正逐步釋放，支持自住型和改善型剛需購房，將促進市場預期逐步向好；二是隨著我市城鎮(zhèn)化進程的推進實施和國家中心城市的逐漸形成，市場潛力依然較大，購房潛在需求將持續(xù)釋放，有效支撐市場持續(xù)發(fā)展。

三、地票使用與房地產(chǎn)業(yè)的關系分析

（一）地票制度的實施為房地產(chǎn)市場需求提供來源

地票制度改革通過建設用地指標交易，建立了城市反哺農(nóng)村的有效機制，直接提高農(nóng)民收入，有利于推進城鎮(zhèn)化進程，增強農(nóng)民進城后在城市的購房意愿和能力，為城市房地產(chǎn)市場需求提供來源。另一方面，持續(xù)發(fā)揮地票制度對房地產(chǎn)市場的支持作用，必須建立地票生產(chǎn)、交易、使用的循環(huán)機制，以保障地票制度的持續(xù)實施和地票價值的不斷實現(xiàn)。

（二）持票用地增加房地產(chǎn)市場運行成本

持票用地可以持續(xù)發(fā)揮地票制度對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用，但同時也會對市場運行成本產(chǎn)生影響，地票增加企業(yè)開發(fā)成本的多少主要由地票本身的價格決定。因此首先需對地票價格的影響因素進行分析，而影響地票價格的因素有：

1、地票的生產(chǎn)成本。地票產(chǎn)生于農(nóng)村建設用地復墾，其取得需要一定的成本。根據(jù)重慶市政策規(guī)定，地票取得成本（即地票價款分配）包括復墾項目工程成本、復墾項目管理成本、復墾項目融資成本、及農(nóng)戶和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所得部分（可以看做是土地發(fā)展權和財產(chǎn)權的補償成本）等。至于抵扣的新增建設用地有償使用費和耕地開墾費，其本質(zhì)是復墾成本，不單獨計入地票取得成本。

2、是地票的供求情況。價格圍繞價值上下波動是價值規(guī)律的表現(xiàn)形式。市場具有自發(fā)調(diào)節(jié)供求、調(diào)節(jié)商品價格的重要功能，實質(zhì)上就是價值規(guī)律發(fā)生作用的結(jié)果。當市場上某種商品供不應求時，價格上漲；供過于求時，價格下降。地票作為一種具有價值的產(chǎn)品，其價格波動遵循價值規(guī)律的作用，隨著市場供需變化而變化。

在房地產(chǎn)市場下行期，市場屬買方市場，交易疲軟，房屋價格缺乏上漲動力，企業(yè)購地熱情減少，地票競拍溢價率低，對企業(yè)開發(fā)成本增加不多，對房價影響較小，但會壓縮企業(yè)利潤空間，降低投資能力。目前我市房價增長速度低于GDP和城鄉(xiāng)居民可支配收入增速，房價水平保持在合理范圍，也存在一定的調(diào)整空間。地票在一定范圍內(nèi)的溢價對房價影響較小。

（三）增加市場交易成本。在現(xiàn)行招拍掛購地程序之前，增加了購買地票環(huán)節(jié)。購買地票本身存在交易成本，而購買地票與取得土地又存在不確定性，導致整個市場交易成本增加，而參與購買地票和土地的企業(yè)所支付的成本最終將計入房價成本。

四、對現(xiàn)階段使用地票的建議

從近年的房地產(chǎn)市場運行情況和當前的供需態(tài)勢來看，需求是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本基礎，沒有持續(xù)的需求基礎，促進或制約需求釋放亦無從討論。因此，應堅持地票制度長期實施的立法取向，即實施持票用地制度。具體的預防措施有：

（一）繼續(xù)以項目為單位打包交易地票

（二）應價超過起拍價50%（或100%等比例）后，搖號確定競買主體

（三）限制不具備土地儲備功能的市場主體競買地票規(guī)模

（四）對地票轉(zhuǎn)讓溢價部分征稅

地票制度的實施和持票用地有利于持續(xù)促進房地產(chǎn)市場需求的形成和釋放，但由于持票用地增加了企業(yè)開發(fā)成本和市場交易成本，進而在市場下行期會影響企業(yè)投資能力和經(jīng)營行為，在市場上行期助推房價增漲，制約需求釋放。

[1]郭毅.解讀新版《國有建設用地劃撥決定書》[J］.北京房地產(chǎn).2008（09）

[2]關于印發(fā)《國有建設用地劃撥決定書》的通知[J］.國土資源通訊.2008（11）

[3]谷建凡，彭政前.以監(jiān)管履行《國有建設用地出讓合同》為突破口加強出讓國有建設用地的批后監(jiān)管工作[J］.國土資源導刊.2008（06）

[4]韓啟德，尋找宅基地有償退出機制的切入點 [J］.中國房地產(chǎn)業(yè).2015.4