房地產開發成本控制存在的問題及對策

文/陳美權 東莞市佳兆業房地產開發有限公司 廣東 東莞 523000

房地產開發成本控制存在的問題及對策

文/陳美權 東莞市佳兆業房地產開發有限公司 廣東 東莞 523000

房地產作為一項炙手可熱的產業，在市場上所受歡迎的程度和大眾的需求度都是有目共睹的，而作為房地產中的重要組成部分，房地產成本的開發與管理的成敗都是直接關系到房地產企業的生存與發展。如何在成本管理上實現經濟效益和社會效益的有機統一，從而提高市場競爭力是本文的重點。接下來將從幾個方面逐步分析我國現階段房地產存在的問題以及相應對策。

房地產開發；成本管理；對策

隨著中國經濟不斷發展，人民的生活水平在不斷提高的同時，房地產產業在新時代背景下也逐漸步入正軌。而由于市場競爭不斷愈演愈烈之際，房地產時代也漸漸從暴利時代過渡到平穩增長時代，隨著房地產產業的好評率在同行中屈指可數，其也在為從粗放式經營轉變為集約式經營而努力。在當前，我們的任務就是把如何實現房地產的成本控制和有效地做好成本管理的問題落到實處。

一、當今房地產在成本管理上存在的問題

1.沒有認識到資金的時間價值重要性

資金是有自己的時間價值的，在一定的時間范圍內，將資金的能動性最大程度地開發出來，就是能夠創造資金時間價值的一個有效策略。如果對資金的時間價值缺乏重視，就會導致研發周期和開發周期過于漫長，這對產品的上市和廣大消費者的需求都是不利的，同時，如果對資金的時間控制沒有采取合理有效的手段，就會導致在很長一段時間內產生大量的資金利息，這樣便不利于資金在后期的回籠，這就使我們的投資成本無形之中增加了數倍。

2.對于產品的定位把握不夠

要想設計出一款得到多方面認可的產品，光打好市場肯定是遠遠不夠的，我們要想在市場中站穩腳跟，就要在產品的合理定位上多下功夫，首先，實現對產品設計的合理定位，這不僅是為了滿足市場需求，同時也是滿足大眾口味的必經之路，在初步設計階段除了幾項必須的指標、總評和戶型采光等方面的考察之外，我們也要注意把握對不同方案的審核程度，做好合理的產品定位，這也是實現資金回流的一種方式，同時也能在一定程度上避免多走彎路。

3.在施工圖紙中存在一定質量問題

我們都知道，一個好的房地產開發公司，是一定不能在圖紙上出現比較大的紕漏的，否則受影響的便是整個產品的質量，甚至連公司的信譽也會受損，而現今房地產中卻存在著施工圖紙中設計質量下降、缺項以及設計理念讓人看的一頭霧水的現象，導致該現象的原因來自于多方面，其中比較典型的就是在公司內部的設計研究中，存在一部分人對設計理念的理解不夠深刻，同時又在施工圖紙中的會審不夠細致，首先我們要明確一點，在設計前期，作為資深的設計人員，理所應當對設計理念的了解存在自己獨特的見解和深刻的體會，這樣也是對產品的一種負責，此外，也能夠避免后期中發生忽視設計中的缺陷等現象，反之，則會對公司造成設計變更的不利影響，這樣也是不利于工程成本的合理控制的。

二、房地產開發成本控制問題的解決措施

1.對設計方案的審核要進一步強化

設計方案招投標的實施，能夠科學的良性將競爭機制引進來，使管理工作內容進一步加強。競選設計單位主要是利用設計招投標的方式，該方式具有準確性、合理性和先進性；同時，設計方案的重要性還在于它甚至有可能影響到將來產品的市場定位和市場份額，因此，在對設計方案的審核上要盡量避免因時間和周期的緊張造成的草草了事，這也有利于將成本管理落到實處。

2.減少房地產開發項目的周期

房地產開發企業對資金的時間價值進行有效管理，能夠起到開發周期縮短的作用。現階段的房地產開發過程中，由于競標后到開工的時間相對較長，這就給房地產開發企業的銀行貸款利息負擔加重，使得項目的財務成本有所增。同時，在過長的開發周期會導致資金的回籠速度降低。因為在項目前期階段，房地產單位投入的資金量相對比較大，所以對開發的進度以科學的手段進行優化，并將銷售環節提前，能夠加快資金回籠以及降低財務成本，從而實現房地產開發成本有效控制的根本目的。此外，在施工方進行土地拍賣過程中，要盡可能的合理使用項目資金，并與相關咨詢機構以及設計單位進行長期的合作，拍賣土地環節要采取定期市場定位的方法，從而實現成本概算和初步設計規劃的目的。當單位投標成功時，要及時擬定相關的初步設計內容，盡可能的使設計時間縮短，從而對報建報批的速率進一步加快，將動工時間進行科學的安全，從而使建設周期得到合理的縮短，這就減少了不必要的資金的占用費用，將回籠資金的速度大幅度提升；此外，我們也應該經常研究房地產發展的周期規律，在后期逐漸掌握房地產的周期性的同時，也要注意在低谷期適量采購土地，這有利于我們實現資源的有效利用，同時低谷期的土地收購價格是比較合理的，這樣做既解決了我們一定的經濟負擔，也能將保底利潤和最低銷售目標相結合，可以說是一項十分科學合理的措施。

3.建立起戶型資料庫，完善資料欠缺

除了以上提到的兩點，我們還應該注意到在原有的戶型基礎上進行梳理和選擇也不失為一個好的計策，這樣我們就能比較準確地找到和市場匹配契合度高的戶型，同時篩選出采光效果出眾的戶型，這樣在后期的市場檢驗中，我們就能做到將創新和保留傳統很好的結合，同時也不會耽誤到工作進度，對于提升我們的設計理念和完善我們的戶型資料也是十分有好處的。

總結：

綜上所述，房地產開發由于其占有資金較多、投資回收期較長和意義價值重大的特點，因此，要求在房地產整體項目施工中，一定要重項目成本控制問題。而成本控制問題在很大程度上都是由資金決定運轉的，可以說房地產行業就是一個無論何時都需要資金作為強有力的后盾的產業，特別是在國家緊縮銀根的這個時代背景下，我們更應該牢牢抓住這個機會，實現房地產企業的成本有效控制手段。

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