房地產虛假訴訟現狀及預防犯罪的對策研究

王琍++周斌++季慶

一、房地產虛假訴訟的現狀

（一）房地產虛假訴訟的含義及特點

根據2013年6月28日最高人民法院公布的《最高人民法院關于房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》，房地產虛假訴訟的案件基本表現為：當事人之間虛構借貸等債權債務關系；法院立案受理后，雙方當事人自愿達成調解協議約定用債務人的房產抵償債務，由法院出具調解書后被迅速執行房產過戶。由此，房地產虛假訴訟的涵義可以歸納為，指行為人串通房地產法律關系的相對人，以捏造事實的手段，向人民法院提起房地產糾紛訴訟，意圖利用法院的裁判權獲取不動產非法利益或規避特定義務，損害國家、集體或第三人利益的危害性訴訟行為。房地產虛假訴訟的主要特點體現為：

第一，訴訟主體之間關系特殊，且一般不聘請律師。在正常的房地產訴訟中，案件當事人雙方多為房地產交易主體，之前互不相識。在一些二手房交易引發的訴訟中，通常還伴有居間機構作為案件第三人參與訴訟。而在虛假房地產訴訟中，案件雙方當事人多為近親屬、密友或關聯企業，往往存在共同的利益關系。此外，雙方當事人為隱蔽關系，一般親自參與庭審而不聘請律師，生怕意圖暴露。

第二，庭審過程缺乏實質性抗辯，且敗訴方通常放棄上訴。由于不存在真實的利益沖突，被訴方一般不作實質性抗辯，或者表面上抗辯，但對其抗辯事由不提供相關證據，導致法院對其主張不予采信，更有甚者會選擇對起訴方的主張表示全盤認可。此外，當一審裁判作出后，敗訴方往往會主動配合放棄上訴，或尋找借口故意錯過上訴期限，使一審裁判盡快生效。

第三，當事人多選擇判決結案，且在獲取生效文書后選擇強制執行。在一些以非法獲取或轉移目標房產權利為目的的房地產虛假訴訟中，行為人為了獲取支持其訴請的法院生效裁判，部分行為人不愿選擇調解結案，因為他們會片面地認為調解書的效力不及判決書，只有判決書才更加具有證明力與強制執行力。行為人在拒絕調解并要求法院出具相應判決文書后，一般會選擇強制執行途徑實現目標房地產權利的轉移登記，以對外體現糾紛的真實性。

（二）房地產虛假訴訟的主要類型

1.逃避償債義務。行為人為逃避債務，防止其名下的房地產被債權人申請查封用以抵債，遂和第三人惡意串通虛構事實設定糾紛，并以目標房地產作為擔保，向法院提起訴訟后要求以目標房地產抵償對第三人的債務，以實現轉移目標房地產的非法目的。

2.規避限購政策。在一些地區房產限購令是以家庭為單位規定購房上限，行為人以離婚為由訴至法院，在財產分割協議中往往直接約定現有房產全部歸其中一方，之后持生效文書到相關部門進行產權變更登記。無房產一方遂在他處另行購房，待新房產權手續辦理完畢后，雙方辦理復婚手續。

3.規避交易稅費。買賣雙方為規避房地產交易過戶稅費，設定虛假的借款關系，將目標房地產作為借款關系的擔保，嗣后以一方到期不履行還款義務為由訴至法院，請求以抵押物即目標房地產履行債務，獲得法院勝訴裁判文書后借助法院的執行手段實現房地產免稅過戶的目的。

4.“假戲真做”侵占他人房地產。房地產實際權利人，尤其是一些房地產開發企業出于套取銀行貸款等目的，與名義買家簽訂買賣合同并交易過戶，名義買家成為房地產登記權利人后，為達到侵占房產的目的，與第三人串通，設定虛假的借貸關系并將目標房地產設定抵押，之后以到期不履行債務為由提起訴訟，請求執行抵押物，將目標房地產過戶至第三人名下，從而侵害房地產實際所有人的權益。

5.惡意獲取額外的拆遷利益。對于部分已列入拆遷范圍的房產，行為人為獲取更多不當的拆遷利益，與他人串通捏造事實，以目標房地產尚存在分家析產糾紛、繼承糾紛等為由向法院提起訴訟，請求法院判決增加房地產共有權利人或判決確認特定對象的居住權，以達到增加被拆遷安置對象的目的，獲取額外的拆遷補償利益和份額。

6.為房產執行過程設置障礙。被執行人對于已被法院查封的房產，串通他人，設立虛假的法律關系，共同向其他法院起訴并隱瞞房產已被查封的事實，請求受訴法院對目標房產作出新的處分性判決，為目標房產添加新的債權人或權利人，意圖減少現有債權人獲償份額、拖延執行程序、增加執行障礙。

二、房地產虛假訴訟的成因分析

（一）社會誠信的缺失

我國正處于社會轉型時期，各種思潮沖擊著人們固有的、傳統的道德觀念，功利主義、利己主義等思想滋生蔓延。由于我國尚未建立起良好的誠信體系，隨著市場經濟的飛速發展，部分公民價值觀、利益觀發生扭曲，虛假訴訟可能獲得的巨大利益迎合了部分人的扭曲的心理需求，導致虛假訴訟案件呈增多趨勢。 具體到房地產領域中，盡管政府已采取多種措施抑制房地產價格，但房地產價格仍較快增長。在巨大的經濟利益誘惑面前，有些人為了滿足私欲突破道德底線，趨利導致社會誠信淪喪，房地產虛假訴訟由此而生。

（二）違法成本的低廉

對房地產虛假訴訟行為的處罰力度不夠也是導致此類行為頻頻發生的誘因之一。從虛假訴訟的宏觀層面看，民事實體法沒有對虛假訴訟作任何規定，更沒有把虛假訴訟作為侵權行為予以對待，導致受害人缺乏應有的司法救濟途徑，不能向法院提起侵權之訴以獲得賠償，同時也降低了虛假訴訟者的違法成本，助長了虛假訴訟的發生。對于受害的第三人能否對虛假訴訟造成的侵權 提起賠償之訴，以及賠償的數額及范圍均無明確規定。 除此之外，房地產虛假訴訟的行為人也最多再被處以罰款、拘留，被追究刑事責任的屈指可數。由此可見，房地產虛假訴訟行為人通過訴訟可以獲取本不應屬于自己的財產、資格等諸多不動產利益，與虛假訴訟的成本相比，存在巨大反差。

（三）民事訴訟制度與證據規則的缺陷

現有民事訴訟制度與證據規則存在缺陷，案件信息溝通不暢。按照現有的民事訴訟證據規則，除非涉及身份關系，一方當事人對另一方當事人陳述的事實表示承認的，另一方當事人無需舉證。在房地產糾紛訴訟中，法官對于雙方均自認的情況一般都會直接以案件事實予以認定，繼而演變為機械認定案件事實，對 “自認”采“放任”的局面，給行為人提供了可乘之機。此外，部分行為人為實現非法目的，一般先后在不同法院提起多起訴訟，由此產生一系列關聯案件，不少案件的判決結果可能直接影響關聯案件的審查和裁判結果，但行為人為掩蓋真相，往往故意隱瞞關聯案件的相關情況，避重就輕就案論案。 由于目前不同地區法院系統內部尚未建立統一的案件信息共享平臺，增加了單一法院識別房地產虛假訴訟案件的難度。各自為政、互不聯網的審判信息難以構筑防范房地產虛假訴訟的有效防火墻。

（四）審判機制的內在缺陷

當前， 結案率、結案數量、上訴率、發回改判率及調解率等是評價法官和法院工作業績的一些主要指標。有的法院為了提高結案率，不惜重程序輕實體，特別是對于雙方當事人均表示愿意調解的案件，一味加快調解結案速度，暴露了法院對房地產虛假訴訟現象警惕性不高、缺乏防范意識，疲于應付辦案指標的現狀。此外，盡管房地產虛假訴訟已存在多年，但目前在法院審理階段，仍然缺少切實有效的識別標準，主要還是依靠承辦法官的個人閱歷與辦案經驗，缺乏客觀性。雖然個別地區曾頒布相關文件對虛假訴訟的識別提出指導意見，但意見內容較為原則性，且未專門針對房地產糾紛，缺乏實踐靈活性。

三、房地產虛假訴訟的防范和治理

房地產虛假訴訟的行為人濫用訴訟權利，以合法形式掩蓋非法目的，利用法律或訴訟制度的缺陷和漏洞，誘導法院作出錯誤裁判，不但損害國家、集體或他人合法權益，而且嚴重損害司法權威、浪費司法資源。因此，面對房地產虛假訴訟所帶來的諸多危害，有必要探索出一套行之有效的防范和治理措施，以更好地保障公眾的合法權益，維護司法權威，實現司法公正。

（一）深化社會誠信評價體系建設，引導公民誠信訴訟

房地產虛假訴訟行為是社會誠信缺失的產物，在社會誠信數據庫還沒有建立的時候，法院可以將虛假訴訟當事人的基本信息提交給人民銀行，由其提請各商業銀行作風險提示。 同時，在法院內部將虛假訴訟者予以公示， 不僅可以在立案系統有效預防此類案件， 還可以在今后此類人員出庭作證時，將其視為不誠信證人，對其證言嚴加審查。必要時，可以將這些制造虛假訴訟案件的當事人 和訴訟代理人予以曝光，加大其不誠信訴訟的成本。 此外，相關部門可以加強抵制打擊虛假訴訟的社會宣傳力度，一方面，在新媒體時代，充分發揮新興傳媒信息傳播快、傳播范圍廣的優點，如利用微博、微信、飛信等方式進行防范虛假訴訟風險的宣傳警示、引導公民進行誠信訴訟，倡導構建誠信訴訟體系。另一方面，可以利用報刊、普法類電視節目、機關宣傳欄，宣傳手冊等傳統媒體公布報道一些典型的房地產虛假訴訟案例，對相關行為人進行曝光，對潛在行為人予以警示，加強誠信教育，強化責任和約束，提升社會整體守法意識和誠信度。

（二）完善立法規定，刑民并舉加大懲罰力度

法律規制的失位是虛假民事訴訟出現的根本原因之 一，要有效遏制房地產虛假訴訟，還需在立法上進行明晰。我國現行《刑法》僅對刑事訴訟領域的偽證行為進行了定罪量刑，對于司法實踐中甄別認定的房地產虛假訴訟，如果行為人涉嫌偽造、毀滅重要證據、妨害作證等行為且情節惡劣，符合相關犯罪構成的，可以按相關規定移送公安機關以追究當事人刑事責任。但不論是以詐騙罪、敲詐勒索罪抑或是妨害司法罪等相關罪名對行為人進行規制，但終究是權宜之計并非根治之法 。對民事訴訟領域的妨害司法行為未作明文規定?；谝陨显颍覀兤惹行枰谶m當時候修改《刑法》第307條，擴大偽證罪的適用范圍，使發生在民事訴訟中的某些嚴重違法行為能夠以偽證罪進行刑事責任追究要遏制這種行為的發生，還是要把虛假訴訟獨立出來單列罪名。 除了完善刑事處罰措施之外，還應探索建立專門的民事損害賠償制度，這一制度既可以基于侵權理論在《侵權責任法》中進一步細化規定，從而賦予房地產虛假訴訟受害人更為明確的損害賠償請求權，又可以在現有的刑事追訴途徑中以刑事附帶民事訴訟方式予以追責，但無論哪種方式，鑒于房地產的增值特征，賠償請求的范圍既應包括因虛假訴訟遭受的直接損失，還應包括不動產的預期增值利益等間接損失。

（三）法院強化依法全面審查

向法院提起訴訟，是房地產虛假訴訟行為人獲取非法利益的重要手段，所以在審理環節及時發現問題至為重要。為減少虛假訴訟發生的可能性，在審判實踐中應當注重以下三個方面：其一，要強化法官的問題意識、防范意識，通過業務培訓、典型案件分析等多種途徑，使法官強化思想認識，提高甄別能力，并在審理的全過程，包括立案、審理、調解和執行等各個環節加強預警。其二，要全面審查案情，防止機械辦案、就案辦案，不能停留在簡單適用證據規則而忽視已經出現的疑點、疏于全面把握案件情況，切實在充分查明案情的基礎上依法裁判。其三，要加大依法調查的力度。對存有合理懷疑的案件、對涉及國家利益、公共利益和第三人利益的案件，法官應當依法行使調查權，不能以“中立”為名怠于行使，防止虛假訴訟“有機可乘”。

（四）加強民行檢察監督

針對房地產虛假訴訟案件的申訴審查工作，民行檢察監督職能可以通過以下兩個方面工作得以加強：其一，積極行使民行檢察部門的法定調查權，重點包括：對案件的程序性要素、實體性要素進行調查；自行依職權收集證據，采取詢問、查詢、調閱等方式，對于庭審階段遺漏的必要證據或新證據主動進行收集；對庭審階段以及申訴審查階段缺席的案件相關當事人主動走訪，重點了解并收集其回避的原因、對案件事實的陳述以及涉案法律關系產生背景、個人經濟狀況等因素；對有疑點的案件向合議庭法官了解情況，聽取案件審理思路。其次，建立民事申訴審查聽證制度，將此作為新《民事訴訟法》實施后民行檢察部門的創新辦案模式以及行使法定調查權的途徑 。必要時動員當事人之間互相提供證據和線索，對自認和互認的證據事實進行現場質證，既可以判斷當事人與案件訴訟利益是否存在特殊利害關系，加大對訴訟主體、事實、證據和訴請合法性與合理性的審查力度，又有利于排查案件中的矛盾之處，可以提高檢察機關對房地產申訴案件的審查效率，提高房地產虛假訴訟的識別率與準確度。