不動產統一登記的整體性與差異性研究

余倩 胡細英

摘 ? 要：不動產統一登記為物權法中的重要制度，是物權公示手段。2013年11月20日，國務院決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。本文對不動產統一登記的整體性與差異性進行了研究，以及不動產登記整體性與差異性兩者的辯證關系，對不動產統一登記提出了一些建議，從而使不動產登記制度得到進一步的完善。

關鍵詞：不動產登記;整體性;差異性

一、問題的提出

2007年頒布的《中華人民共和國物權法》中第10條確定我國要實行不動產統一登記制度之后，并未出臺具體的登記辦法，登記程序、登記審查方面等問題還是沒有得到相應的解決。2014年1月全國國土資源工作會議中提出，要加快組建不動產登記局，抓緊研究出臺不動產登記條例，為全面展開不動產統一登記提供法律依據。而且，2014年發布的《中國編辦關于整合不動產登記職責的通知》中指出會同有關部門起草不動產統一登記的法律法規草案。另外，不動產統一登記的實踐正處在摸索階段。由全國范圍來看，我國一些地方已經對不動產統一登記制度進行了一定的研究并在其范圍內進行了一些嘗試。據資料統計，廈門、天津、重慶等地方政府頒布了一系列以統一不動產登記機關、房地統一登記為主要內容的地方性法規、規章和辦法，在本行政區域內研究不動產統一登記制度的構建。江蘇也正按既定步驟實施。2013年底，江蘇省人大常委會公布了2013年-2017年立法規劃項目，其中將《江蘇省不動產統一登記條例》列入了調研項目。這些都為構建不動產統一登記制度提供了寶貴的經驗。我國的不動產登記機構繁雜，各個領域對不動產統一登記的爭議也很多，正是由于我國不動產登記的多樣性與復雜性，不能簡單地將其一概而論進行統一，因此更應該注重整體性與差異性的把握，落到實處地做好不動產統一登記工作。

二、不動產統一登記的整體性

各要素間的相互聯系體現了不動產統一登記的整體性。統一立法、統一機構、統一程序、統一權屬，環環相扣，相互聯系。

不少學者認為實現不動產統一登記的關鍵在于設立統一的登記機構。關于不動產統一登記機構如何設置，基本上有兩種觀點：一種是可以由法院下設專門的登記機構來承擔不動產統一登記的工作;另一種是以現行的某個不動產登記行政部門為核心建立統一登記機構。筆者認為，是否設立不動產統一登記機構不是問題的本質，而是要將各類不動產及其權利的登記標準、程序、效力相互銜接、統一。并制發統一的登記薄和權屬證書;提高行政管理機關的效率，保證不動產物權的公開、公示。

首先加快不動產統一登記實施條例和統一立法的出臺。我國相關的立法部門應該結合我國實際情況，在充分吸取國外先進經驗的基礎上，盡快對不動產登記的原則、程序、范圍、效力、系統和其他問題進行嚴格的立法規制。其次統一不動產的效力。將登記生效作為原則，這樣可以有效確定不動產的相關物權權利并且保護相關權利人和相關厲害關系人的利益。再次保證登記的便捷。登記程序不要太過繁雜，這樣可以節省權利人的登記成本，并且保證取得權利的安全。

這種實質上的統一比形式上的統一意義更為重大，主要體現在以下幾個方面：一是強化了物權公示的功能。登記是一種物權設立和變動的公示方法，它的首要意義在于物權公示，登記作為物權公示的方法將對權利人物權具有保障功能，實施后使相關權利人的合法權益得到更好的保護。不動產統一登記能夠明確不動產權利的歸屬和內容，維護不動產權利人的合法權益，強化了物權公示的功能。二是提高不動產交易效率，方便當事人辦理與查詢。實施了不動產統一登記制度后，將由統一的登記機關進行不動產登記。統一了登記程序能夠減少成本，節約社會資源，方便工作人員辦理登記，同時也提高了權利人辦理登記的積極性。同時有利于統一調配現有的登記信息，各部門間合理的分配任務，明確責任，既消除了一定的競爭又加強了交流與合作功能。便于登記機關的工作，提高不動產交易效率也方便了當事人。以往的分散登記制度容易給當事人辦理登記事項造成一定的麻煩，而且又增加成本。建立不動產統一登記制度將能在一定程度上改善這一系列問題。三是維護不動產交易安全，規范交易秩序。通過不動產統一制度來維護房地產交易秩序，利于房地產市場的繁榮。就此而言，登記簿是比權屬證書更可靠的權利證明。

三、不動產登記的差異性

不動產是指土地和土地上的定著物，而土地分為農用地、建設用地和未利用地。由此可見不動產的種類及其復雜、繁多，那么不動產登記審查也是會存在一定差異，在登記審查中難以統一。

不動產登記的差異性還體現在不動產登記機構的繁雜中。我國現行法對不動產物權登記擁有職權的機關就有國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、農業管理機關、水行政機關、漁政管理機關和林業管理機關等，形成了我國不動產登記的多頭管理。據中國人民銀行研究局的不完全統計，針對不動產、動產抵押的登記部門就有十五個之多。

另外，不動產登記的差異性還表現在城鄉差異中。 城鄉不動產登記工作發展不平衡是當前不動產登記中的一個普遍存在的突出問題。雖然在當前城市的土地登記工作相對還比較完備，但是在偏遠農村地區的土地登記工作還相對是比較薄弱的。

關于如何實現統一登記機構問題。本人認為不可一蹴而就，要循序漸進。從機構改革的難易度和成本效益角度考慮，按照抓主要矛盾的思路，首先解決地權和房權的沖突，先統一房地產登記機構。房地產登記是不動產登記的主要部分，經過幾十年的實踐錘煉，儲備了豐富的登記經驗，有比較充分的技術、物質和制度準備。將房地產登記機構法定為從事專門職業的國家機構，分級管理。在這方面，可以借鑒澳大利亞的做法：房地產登記由各州負責，各州政府設相應部門負責房地產登記工作的管理機關，設總登記官，總登記官由本州議會任命;登記工作人員屬于州政府的公務人員。然后，根據我國實際，設兩級登記機構：市（縣）登記機構和基層登記機構。市（縣）登記機構負責本市（縣）轄區內的房地產登記和基層重大、疑難登記事務的登記;區（鄉）基層登記機構負責本轄區內的一般登記實務。登記檔案統一由市（縣）登記機構管理，登記簿由各登記機構掌管，以備查閱。

四、不動產登記整體性與差異性兩者的統一

1.整體性與差異性的辯證關系

整體性就是不動產統一登記各步驟和組成要素之間的內在聯系性，而差異性是不動產統一登記在區域內部的某些差異。從一定意義上來說，整體性與差異性的關系，也可以說是共性和個性的關系，也就是相似性與獨特性的關系;綜合性與區域性的關系;統一性與差異性的關系。整體性和差異性的原理，體現在綜合的原則，深化了對不動產統一登記的研究。不動產統一登記各個方面的復雜性，研究地域的廣闊性。

2.不動產登記的整體性要求

不動產統一登記的整體性和差異性之間存在著“共性”與“個性”、“普遍性”與“特殊性”的辯證統一關系。

確立一個統一的登記機關，加快不動產統一登記實施條例和統一立法的出臺，整合分布在不同登記機關的登記資源，統一登記的范圍，統一登記的權屬證書。但在登記審查中難以做到統一，因為不動產種類的繁多，具有差異性。在不動產統一登記總部門中登記審查可以分為幾個區域，如建設用地為一個區域，耕地、林地、草地為第二個區域，農田水利用地、養殖水面分為第三個區域等，然后由各個區域具備此領域專業知識的工作人員進行登記審查。這種整體性與差異性相結合有利于不動產統一制度的完善。

3.不動產登記的差異性要求

不動產登記具有差異性與特殊性。房地產登記的審核是房地產登記的首要工作，房屋審核工作十分的重要。不動產審核登記不能一概而論，由于房地產具有它所固有的特殊性和復雜性導致其審核工作的差異，對于這種差異性應由專門的部門和人員進行審核工作。

五、結論

在不動產交易日益頻繁的今天，建立不動產統一登記制度已然是非常重要的。登記機關多個層級、多個部門，登記范圍、登記程序的復雜性導致整體中也存在著一定的差異，做到不動產登記整體性與差異性的統一，構建適合中國國情的不動產統一登記制度，勢在必行。

參考文獻：

[1]孫憲忠.論不動產物權登記.中國法學，1996年第5期

[2]王澤鑒.《民法物權（通則，所有權）》.北京：中國政法大學出版社，2001年版

[3]龐雯文.我國不動產統一登記制度構建研究，2011年

[4]于海涌.《論不動產登記》.法律出版社，2007年版