兩權抵押貸款好處多多

馬慶斌

中國國際經濟交流中心區域研究部副研究員

兩權抵押貸款好處多多

馬慶斌

中國國際經濟交流中心區域研究部副研究員

在我們的試點過程中，農村的改革，尤其是宅地的改革關乎全局，我們需要特別慎重地去對待。通過農村土地的改革，真正讓農民富起來是中央的一個重點要求，所以我認為這很明顯的是在為未來5年的發展進行一個布局。

農村宅基地如何進行確權一直是大家關注的焦點。這次《意見》規定，農民住房財產權設立抵押的，需將宅基地使用權與住房所有權一并抵押。一旦我們把宅基地這一塊最硬的骨頭啃下來，我認為其他的改革應該是水到渠成。

之所以說宅基地確權是硬骨頭，因為耕地實際上是糧食的問題、吃飯的問題，而住房則是安居的問題，有吃有住以后，社會才會穩定、才會和諧發展。在過去很多年里，農村的發展與城鎮有很大差距，前幾年進行改革可能還不具備基礎，但是現在我國整體經濟的發展到了一個關鍵的時刻。因為大量的農民進入城市，很多土地被閑置，一方面城市建設需要用地，另一方面農村的用地又被閑置，所以我認為這次改革的重要意義就是其開啟了城鄉之間土地一體化的進程。而難點實際上就是農民的利益及農民的發展能否得到更好的保障。

從這一次的兩權抵押的貸款試點來看，對于農民來講，有很多實實在在的好處。中央在過去的一段時間里提出的送給農民大紅包這一承諾已經開始兌現了，在示范經濟的條件下，一個群體能否發揮它最大的潛力，由溫飽變成富裕，其中最關鍵的還是在于它手里的要素，究竟能否將工具和土地與現在的金融工具融合起來。這項改革實際上抓住了問題的關鍵，因為目前都是城里人可以對自己的住房進行抵押貸款，農村往往很難進入現代市場，農民的住房、宅基地實際上也是城市的資產。現在我們把先進的金融工具與其相結合，實際上是把城市的資產激活，農民的致富進程也會有所加快。

在兩融的貸款試點之后，農民現有的宅基地、集體用地和耕地的部分都有了金融資產的價值，變成了有產者，他們不僅可以交易還可以變現和抵押，在這個過程中，定價也非常重要。我認為這確實值得在下一步的工作中進行政策配套，因為現在城里的住房已經具備一套市場的定價包括評價標準和一套機制，甚至還有完整的中介，包括現在為了保證買賣雙方的合理權利，買賣雙方都是由專門的監管部門進行監管，但是在農村，這一塊還是有所欠缺，所以這是我們下一步需要注意的地方。包括如何定價、誰來定價以及誰來維護買賣雙方的權益。我認為現在更多的是抵押融資的過程，但是時間長會出現有償轉讓，我認為這整個配套政策的建立顯然是下一步的工作要點。

至于對于三塊地，究竟應該如何劃分？它有明確的規定，例如集體經營性建設用地是一塊。一般來講，它屬于一個村，一個集體，但是又不是耕地。實際上農村分為兩大塊：一個是耕地，一個是建設用地。建設用地又分為集體的用地和農民的宅基地。這一次改革主要針對的是耕地，因為它面臨著一個大量流轉的問題。另外一個就是農民的宅基地，很多人員進城以后，實際上他的房子已經不會再住，這就造成了資源的浪費。所以在這個過程中，我們可以通過它來進行融資，真正的按照文件的要求維護好、實現好并發展好農村的權益，這才是改革最核心的要求。