冰山解凍 靜待春暖花開

邵萍

從2013年下半年開始逐漸降溫的中國樓市，在2014年終于迎來了政策松綁的契機。一座座“hold不住”的城市紛紛取消限購，“央媽”、“銀爸”也對房貸政策進行了調整。臨近年底，全面降息又浮出水面。政策的回暖，是否意味著樓市即將迎來一個新的白銀十年呢？

時光荏苒，歲月如梭，2015在不經意間悄然而至。當我們回頭看下2014，會發現，過去的一年是何等地熱鬧！各種政策層出不窮，變化何其之大，恐怕不是三言兩語便可說清的。當然，一直就在風口浪尖上活動的樓市，也不例外。

限購、限貸政策“冰山”解凍

2014年，各個地方好像一直都在不斷爆出放松調控的信息，只不過開始大都是半遮半掩，更多是試探性放松。但是，后來，在呼和浩特一紙文件的催動下，取消全國限購的第一槍終于還是沒有hold住，走火了！

于是乎，各大城市也都按捺不住，緊隨其后，譬如杭州、無錫、天津、沈陽等至少16個城市相繼采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調整公積金貸款等方式，以促進他們的樓市走量。

Tips：救市政策匯總

【第一輪：地方救市】

樓市限購全面松動僅5城堅持 地方開始第二輪救市

【第二輪：政策救市】

第一波：房貸——央行放松首套房認定：還清首套房貸再貸算首套

第二波：公積金——公積金新政發布 超30城松綁公積金政策

第三波：稅費——政策托市聚焦稅費補貼 北京放寬普宅認定標準

然而，讓市場不亦樂乎的遠不止于此。2014年9月30日，市場高度關注的房貸政策調整也終于得以明晰。央行、銀監會在《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（簡稱《通知》）中，對房貸政策作出了具體的調整。

其中，對于首套房的認定是此次政策的亮點。此前，二套房房貸政策執行“認房又認貸”，《通知》改為“認貸不認房”。即有1套房的購房者只要名下房貸已經還清，再貸款買房，就可按照首套房的標準執行。

同時，對于購房者一直的關心的首套房貸利率問題，也作了明確的規定，即首套房貸利率重申打七折。意思就是，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

此外《通知》還指出，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

擁有2套及以上住房，并已結清相應購房貸款的家庭

申請貸款購買住房

銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平

銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

這意味著銀行對多套房的貸款者將不再實行“一刀切”，全部拒之門外。對于資信情況比較好的客戶，購買三套房的話將有望從銀行獲得貸款。

樓市再掀“曇花”式成交熱潮

此消息一出，不管是對市場還是購房者來說，無疑是重大利好?？芍^是“一石激起千層浪”，豈一個“興奮”了得！

對于已經擁有一套房并還清貸款的人群來說，如果他們想要購100萬元的“第二套房”，大概可以省48萬。

按照以前的政策，二套房必須首付6成，而且利率要上浮15%到20%，這對于想要改善住房的人來說的確“壓力山大”。而現在，如若購買一套總價100萬的房產，根據新規可以首付3成，并且最低可享7折利率。按照20年的還款期計算，還款總額為107.06萬，需要支付利息共計37.06萬，月供就是4460.73元，瞬間就會輕松不少。

當然，不僅是購房者的狂歡，售房者也不甘示弱。房企們加大促銷，中介們緊急“招兵買馬”，生怕錯過這一行情。

毋庸置疑，放松首套房認定標準的新政類似于對樓市實施定向寬松，加強了對居民改善型的住房消費的金融支持。此次新政確是符合市場大勢的，特別是對于目前樓市的供大于求。

不過，這一消息并未直接刺激房市的銷量增加，大多數人依舊持著觀望情緒，大多數城市只是呈現出“曇花一現”的高峰式成交。或許，調整還在繼續。

限貸松綁效果掃描：

（作圖）樓市并未出現回暖的跡象，大部分城市中出現了“曇花一現”式的高峰式成交。從中長期來看，樓市調整還在繼續。

中原地產對限購松綁城市的抽樣調查顯示，各地松綁后的效果分化嚴重：

第1類：

短期效果明顯，成交出現反彈，這類城市數量很少。

第2類：

收效甚微，包括長春、武漢、寧波及南寧等四城市，取消限購后日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。

第3類：

基本沒有影響，這類城市數量最少。（以天津為例，雖然當月有50%以上的增長，但市場恢復平靜后，成交量仍每況愈下。）

2015 樓市是否回暖？

2015年，樓市到底何去何從呢？限購政策取消、限貸政策松動、各地方政府也在發布“救市”措施、央行啟動全面降息，各種與樓市相關的利好政策紛沓而至，是不是就意味著未來樓市的基本面會逐步回升，問題會越來越少呢？

其實則不然。樓市的“救市”政策不斷發出，可能反而說明當前樓市形勢更嚴峻，未來面臨的問題會更多，隱藏更多的市場風險。

因為，從房地產調整周期來看，市場需要足夠長的調整期才能出現反轉。比如自2011年1月“新國八條”起，市場經歷了長達16個月的下滑，在2012年6月企穩回升，到2014年2月經歷了20個月的反彈，又再度進入低迷期。

因此，短期內來看，當前市場仍然是調整期，市場基本面還是并沒有明顯改變，“去庫存”仍然是市場的主旋律，這個基調并不會因為部分城市市場成交量回升而明顯改變。而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續表現出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

中經聯盟秘書長陳云峰認為，目前房企銷售壓力猶存，降價促銷還將繼續。他分析說，2014年4-10月房企銷售得不太好，房企欠債較多，房企的資金壓力較大，雖然降息調整了市場對后市的預期，但資金量并不是很支持，銷售回款慢，開發貸放款慢，批貸仍有難度。

而從統計數據來看，2014年開發商資金來源方面，首付款這項下降得很厲害，所以在今年9月份開始，市場中出現了很多針對首付貸的金融產品，意在通過各種方法緩解開發商的壓力。所以預計對明年市場預期不太樂觀，主要是整體經濟環境不好，降價促銷還會繼續維持。

同策咨詢研究部總監張宏偉則認為，政策的轉向對于房地產市場短期內反彈來講是一件利好的消息，預計在央行降息等政策刺激之下樓市會出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來3-6個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市）來講會出現小幅漲價的現象。

從短期內來看，當前市場仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍為市場主旋律，這個基調并不會因為上述部分城市市場成交量回升而明顯改變。而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續表現出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

近日，從權威人士處獲悉，經過長時間調研，智囊機構向主管部門提交了一份調整樓市政策的建議，涉及相關稅費調整、微調限購等措施。這些政策建議的共同指向，也在于刺激市場需求，促進成交量回升。endprint