物業管理實踐思考

李江平

本人作為一家三級物業管理企業的經理，從事物業管理及供暖工作10余年，在工作實踐中遇到許多工程維修方面方面的問題。結合自己的工作實際，在此談一下對于專項維修基金制度的理解。

一、專項維修基金的定義及適用范圍

專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

1、保修期內的大中、修、改造費用由建設單位負責；

2、保修期滿物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用不該讓由物業管理企業來出這項費用。

A、因為物業管理企業每年收取的物業服務費里面不包括此項費用。 B、根據物權法，物業企業不是物業共用部位、共用設施設備的產權人，當然也不負責此項費用。

3、保修期滿以后應該由業主動用專項維修基金來修理。

4、根據這些規定，我單位負責管理的文慧園小區10號、14號住宅樓，分別是2002年12月底、2004年7月份辦理竣工驗收并交付業主使用的。在2012年夏季，我單位發現這2樓屋面防水達到壽命年限。許多業主在雨天反映家里漏水，經過多次小修，局部修補也解決不了問題。根據國家相關規定，屋面防水工程的保修期是5年。而此時，距離這2樓的竣工驗收時間，分別過去了10年和8年，均超過了保修年限。此情況下，開發商就是建設單位不負責更新改造費用。而由于這個樓是商品樓，業主當年在交房的時候都交納了公共維修基金。我物業根據相關規定，通過一番周折，提取了公共維修基金，對這2個樓的屋面防水工程進行徹底更換，并與防水施工單位簽訂了保修協議，規定保修球期限仍為5年。

二、專項維修基金收益不高

本人在提取及使用公共維修基金的過程中也發現，公共維修基金的收益率不高，與維修成本的逐年增加相比，公共維修基金面臨貶值的現狀。

1、業主的巨額專項維修基金如不能取得增值，既是全體業主個人的損失，也為以后不夠使用埋下隱患。

以我單位管理的文慧園小區4個塔樓為例，來說明維修基金投資1級市場國債與1年期定期存款收益差距。

我單位管理的文慧園小區10、14、15、16號樓，均在2004年前后入住，總建筑面積10萬平米左右，按當時銷售均價8000元每平米，計算，維修基金合計為8000*100000*0.02=1600萬。這筆費用，根據北京市建委有關規定，放在光大銀行。而2007年以前，一直是按0.72%的活期利率計算，2007年以后，根據有關規定改為3%的年利率付息。

以我們管理的小區為例，2004年竣工，2012年才動用第一筆專項維修基金，所以可以考慮80%的比例投放5年期國債，其余20%可以分開年限投放3年期國債，那么每年的收益差為：

1600*0.8*0.0541+1600*0.2*0.05-1600*0.03=37.25（萬元）；

10年差額為372.5萬元，20年差額為745萬元。如果能夠投資國債，則對于這4個塔樓的業主來說，增加的巨額收益完全可以用來定期更換電梯、消防設施、防水工程等損耗性較高且與老百姓生活息息相關的設施設備。

2、那么為什么業主不把專項維修基金投資于一級市場國債呢？--- 原因就在于沒有成立業主委員會。

具體到北京市，業主劃轉專項維修基金的情況如下：

（1）北京市住宅專項維修基金累計繳納的金額呈現逐年上升，從2009年2月份188億元提高到到2013年12月的累計繳納363億元，5年增長了93.4%。

（2）從2009年面開始到2013年年底，劃轉比例保持比較穩定的趨勢。平均劃轉比例為6.49%。說明還有約93.51%的小區沒有成立業委會、或者成立業委會后沒有劃轉專項維修基金。那么這些小區業主的專項維修基金只能長期適用3%的1年期存款利率，而不能由業主委員會投資購買一級市場國債。巨額專項維修資金是銀行的低息負債，業主的低收益資產。

（3）專項維修基金累計提取的比例呈現逐年上升趨勢。從2009年2月到2013年12月，專項維修基金的累計使用比例從千分之1.6上升到千分之21.5，呈逐年上升趨勢。

三、結論建議

我在工作實踐中，感覺到政府推行的房屋公共維修基金制度是一項很好的規定，確保了房屋設施建成后，其后續正常運行的費用出處。但我認為此項制度可以從以下幾個方面進行進一步完善。

1、開發商前期的繳納的專項維修基金賬目一定要清楚、完整。相關管理單位應該加強對其監督，檢查。而不是多年以后等到需要提取時候，才督促其整理。

2、關于業主簽字的雙三分之二法則，看看有無怎樣更好的落實政策。如，有人建議：反對不超過三分之一就可以；有人建議網上投票；還有建議規范業主簽名，防止他人假冒業主簽字。個人建議每個公共維修基金開戶行給業主發一個類似電子優盤的一個密鑰。需要提取時候，統一規定定時間網上投票。既提高效率，又絕對公平。

3、專項維修基金的投資收益應該加強。政府應該幫助小區業主成立業主委員會，然后劃轉資金進行收益更高的一級市場國債投資。而同時政府也應考慮提供更多一些其他 更安全、有效的投資渠道。

參考文獻：

[1]《北京市住宅專項維修資金管理辦法》北京市住房和城鄉建設委員會、北京市財政局、北京市審計局、北京市住房資金管理中心 二〇〇九年十一月；

[2]《房屋建筑工程質量保修辦法》 建設部、二○○○年六月三十日；

[3]《物業服務收費管理辦法》、中華人民共和國國家發展和改革委員會 、中華人民共和國建設部 二○○三年十一月十三日 ；

[4]《中華人民共和國物權法》全國人民代表大會、中華人民共和國主席令、第六十二號；

[5]《住宅專項維修資金管理辦法》建設部部長 汪光燾、財政部部長 謝旭人、二○○七年十二月四日；北京市住房公積金網站；endprint