試論物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制

摘 ?要：筆者所在的重慶郵政物業(yè)管理有限公司屬于物業(yè)管理企業(yè)。它的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制方面還存在著不少問(wèn)題，不利于企業(yè)的財(cái)產(chǎn)安全與完整。因此，本文認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該盡快構(gòu)建一個(gè)科學(xué)、合理且可行的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系，并以此來(lái)切實(shí)提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)值。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè);財(cái)務(wù)內(nèi)部控制;問(wèn)題;對(duì)策

引言：隨著我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理企業(yè)面臨著較為嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其提出了更高的要求。就目前的情況來(lái)看，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的盈利狀況并不是很好，這主要是因?yàn)檫@些企業(yè)缺乏有效的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，并導(dǎo)致了其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的弱化。這就需要物業(yè)管理企業(yè)盡快構(gòu)建一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系，確保企業(yè)有高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息提供，確保各項(xiàng)法律法規(guī)在企業(yè)內(nèi)部的順利實(shí)施與全面貫徹，最大限度的壯大企業(yè)的自身實(shí)力，保障企業(yè)的財(cái)產(chǎn)安全與完整。

一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的幾個(gè)問(wèn)題

（1）缺乏足夠的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制意識(shí)。我國(guó)很多物業(yè)管理企業(yè)的工作人員都是來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)，他們有著較為豐富的實(shí)際工作體驗(yàn)與實(shí)踐能力，但是，他們并不具備較為專業(yè)且先進(jìn)的管理方法與管理理念，尤其是缺乏財(cái)務(wù)管理知識(shí)方面的了解。加之一些物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理制度還不夠完善，企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)缺乏可靠的財(cái)務(wù)依據(jù)，這就使得企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況無(wú)法切實(shí)反映出企業(yè)的資金狀況，物業(yè)管理企業(yè)的整個(gè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制效果不佳;（2）缺乏完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系。我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小，運(yùn)營(yíng)過(guò)程不夠規(guī)范化，常常會(huì)出現(xiàn)業(yè)主投訴等問(wèn)題。這是因?yàn)檫@些物業(yè)管理企業(yè)的職能設(shè)置本身就不夠全面，即使一些物業(yè)管理企業(yè)制定了一些財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，但是，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中仍然有不少問(wèn)題存在;（3）財(cái)務(wù)工作人員的素質(zhì)不夠高。我國(guó)很多物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員整體素質(zhì)偏低，他們對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制程序與措施還不夠了解，往往會(huì)產(chǎn)生一些誤解，從而使得企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作的實(shí)際操作過(guò)程出現(xiàn)了一些問(wèn)題。這就需要高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員來(lái)很好的執(zhí)行。否則，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的控制與監(jiān)督效用是無(wú)法充分發(fā)揮出來(lái)的。在實(shí)際的操作過(guò)程中，一些物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)人員還會(huì)受到領(lǐng)導(dǎo)的意志影響與制約，對(duì)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行弄虛作假，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的有效施行;（4）缺乏足夠的財(cái)務(wù)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)判斷。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營(yíng)都會(huì)受到多種不確定因素的影響與制約，從而面臨著一些風(fēng)險(xiǎn)。但是，我國(guó)當(dāng)前的物業(yè)管理企業(yè)還沒(méi)有一個(gè)良好的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，無(wú)法對(duì)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷與及時(shí)的預(yù)警。

二、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的強(qiáng)化措施

（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提高管理人員的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制意識(shí)。

作為物業(yè)管理企業(yè)中的核心力量，企業(yè)管理人員的素質(zhì)高低直接關(guān)系到企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?fàn)顩r。他們是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中每一個(gè)環(huán)節(jié)的重要影響因素。由于目前物業(yè)管理企業(yè)的管理人員是企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作的直接實(shí)施者與參與者，因此，我們必須盡快提高他們的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制意識(shí)，讓他們不斷提高自身的綜合素養(yǎng)，尤其是盡快接受并使用全新的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理理念，為財(cái)務(wù)內(nèi)部控制與管理工作打下理論基礎(chǔ)。此外，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)為這些管理人員提供專業(yè)的教育與培訓(xùn)機(jī)會(huì)與渠道，重視對(duì)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍的培養(yǎng)工作，引導(dǎo)他們樹(shù)立起良好的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制意識(shí)，提高他們?cè)谪?cái)務(wù)實(shí)踐中的創(chuàng)新意識(shí)與能力。財(cái)務(wù)管理人員還應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，及時(shí)探析企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并形成有效的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，讓物業(yè)管理企業(yè)從源頭上控制住財(cái)務(wù)內(nèi)部管理工作中的各種風(fēng)險(xiǎn);（2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度體系。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度建設(shè)現(xiàn)狀并不容樂(lè)觀，還有很多不健全的地方存在。而物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)控制與管理的重要基礎(chǔ)與前提條件就是較為科學(xué)完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度體系。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須盡快改變財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度體系建設(shè)現(xiàn)狀，建立并完善物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度。這就需要國(guó)家相關(guān)政府部門根據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)與地方相關(guān)政策，從促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展的立場(chǎng)出發(fā)，建立起一個(gè)相應(yīng)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)管理企業(yè)能夠結(jié)合自身的行業(yè)特點(diǎn)，做到自己內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作有法可依。此外，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)該切實(shí)貫徹并落實(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度體系，讓其與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理各個(gè)環(huán)節(jié)做到有機(jī)結(jié)合，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就要及時(shí)處理;（3）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該全面提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度執(zhí)行的重要力量，他們有著較為特殊的身份，一旦素質(zhì)偏低，將有可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作出現(xiàn)較大的偏差，還容易引發(fā)較大問(wèn)題的災(zāi)難。因此，物業(yè)管理企業(yè)在選擇財(cái)務(wù)管理人員的時(shí)候，就需要對(duì)他們進(jìn)行嚴(yán)格的甄別，杜絕聘用那些些不懂會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)的人擔(dān)任會(huì)計(jì)或出納的崗位。此外，由于這些財(cái)務(wù)人員直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理狀況，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須選擇一些具有較強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、過(guò)硬思想素質(zhì)的人員擔(dān)任財(cái)務(wù)工作人員，并強(qiáng)化對(duì)他們的業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)與繼續(xù)教育工作，還應(yīng)該努力提升他們的職業(yè)道德素養(yǎng)，讓他們成為既具備過(guò)強(qiáng)專業(yè)會(huì)計(jì)技能的財(cái)務(wù)工作人員，還擁有較高的職業(yè)道德修養(yǎng)，從而讓他們?cè)谪?cái)務(wù)內(nèi)部控制過(guò)程中不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，不斷提升自己的創(chuàng)新業(yè)務(wù)意識(shí)與創(chuàng)新業(yè)務(wù)能力，讓物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制職能得到切實(shí)有效的發(fā)揮;（4）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)合適的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算就是指企業(yè)在預(yù)測(cè)、決策的基礎(chǔ)上，以數(shù)量和金額的形式反映企業(yè)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)、投資、財(cái)務(wù)等活動(dòng)的具體計(jì)劃，從而為企業(yè)的未來(lái)發(fā)展目標(biāo)提供一個(gè)較為詳細(xì)的資源與企業(yè)活動(dòng)安排。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系是企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制目標(biāo)管理的重要手段，它具有戰(zhàn)略性特征，還是企業(yè)的全員共同參與的管理方法與管理機(jī)制。因此，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該盡快實(shí)施好財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，即通過(guò)預(yù)算實(shí)施來(lái)發(fā)現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際指標(biāo)間的差異性，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題采取及時(shí)有效的應(yīng)對(duì)措施，盡可能的幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)。此外，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算工作還可以讓企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與安排，更加協(xié)調(diào)好部門間的關(guān)系，讓預(yù)算成為企業(yè)考核的標(biāo)準(zhǔn)之一，從而發(fā)揮出企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的強(qiáng)大約束力與管控力。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)在完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系的過(guò)程中，還可以有選擇性的借鑒其他行業(yè)成熟的財(cái)務(wù)控制理念，讓企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作做到職責(zé)分工更為明確，賬面管理更為細(xì)膩清晰，從而切實(shí)提升物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制整體水平與工作質(zhì)量。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與城市化建設(shè)進(jìn)程日益加快的背景下，切實(shí)完善自己的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系，讓其充分發(fā)揮出規(guī)范、科學(xué)的內(nèi)部控制效應(yīng)，真正在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而讓物業(yè)管理企業(yè)在這些財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)的支撐、保障與引導(dǎo)下，獲得更為健康、穩(wěn)定且可持續(xù)性的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：翁建（1973-），男，籍貫：重慶綦江，現(xiàn)有職稱：中級(jí)會(huì)計(jì)師，工作單位：重慶郵政物業(yè)管理有限公司，研究方向：物業(yè)經(jīng)營(yíng)分析。