房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)與控制管理探究

付信清

摘 要：對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于企業(yè)的生存發(fā)展威脅是致命的，一旦出現(xiàn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)隱患，不僅需要承擔(dān)評(píng)估責(zé)任，出現(xiàn)經(jīng)利潤(rùn)濟(jì)損失，對(duì)于企業(yè)的公信力更是有著嚴(yán)重的影響。本文針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范，首先分析了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而分析了這些風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題系統(tǒng)的提出了風(fēng)險(xiǎn)防范措施，可以為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供合理的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)；管理

引言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)量持續(xù)攀升，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也發(fā)揮了重要的作用。由于房地產(chǎn)評(píng)估工作是一項(xiàng)復(fù)雜繁瑣的工作，評(píng)估需要綜合考慮各種要素，而且涉及與使用的控制標(biāo)準(zhǔn)較多，這就造成了房地產(chǎn)評(píng)估工作存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，特別是隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中損害賠償評(píng)估、信托投資評(píng)估、房產(chǎn)稅評(píng)估等新的評(píng)估業(yè)務(wù)的不斷增多，更是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作提出了更高的要求，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也需要承擔(dān)較大的估價(jià)責(zé)任，甚至是造成評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)危機(jī)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，確保評(píng)估業(yè)務(wù)工作質(zhì)量，已經(jīng)成為房地產(chǎn)評(píng)估管理的重點(diǎn)，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)評(píng)估行業(yè)更大的發(fā)展也具有至關(guān)重要的作用。

1.房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素分析

（1）虛假信息的影響。房地產(chǎn)是高價(jià)值的重要固定資產(chǎn)，其價(jià)值關(guān)系到房地產(chǎn)交易雙方的經(jīng)濟(jì)利益，在進(jìn)行房地產(chǎn)的相關(guān)交易過程中，一些房地產(chǎn)評(píng)估委托方為了提高自己方差的價(jià)值，會(huì)違背合法誠(chéng)信的原則向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供虛假的信息和資料。如果房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委托方提供的相關(guān)房產(chǎn)資料和信息的審核不嚴(yán)格，采用虛假信息進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估，就會(huì)造成與標(biāo)的物實(shí)際價(jià)值出現(xiàn)較大差距的評(píng)估報(bào)告，出現(xiàn)評(píng)估失真問題，進(jìn)而出現(xiàn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，甚至是與交易方出現(xiàn)法律糾紛。

（2）評(píng)估方法不當(dāng)造成的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問題。在房地產(chǎn)評(píng)估過程中，為了確保評(píng)估工作的準(zhǔn)確性，應(yīng)該嚴(yán)格依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中規(guī)定的原則、程序以及方法進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估。由于房地產(chǎn)的具體情況各有不同，在房地產(chǎn)評(píng)估程序以及方法的選擇上也應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況確定，如果在評(píng)估業(yè)務(wù)中選擇的參照主體不正確，就會(huì)造成房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，產(chǎn)生房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問題。

（3）房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)能力風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估工作是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性要求相對(duì)較高的工作，房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，在很大程度上也取決于房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)能力和認(rèn)識(shí)水平。如果房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員能力差、素質(zhì)水平不高，在進(jìn)行評(píng)估過程中可能無法準(zhǔn)確的控制誤差，出現(xiàn)評(píng)估失誤導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生。此外，在房地產(chǎn)評(píng)估過程中，如果評(píng)估執(zhí)業(yè)人員受委托方利益驅(qū)使，就有可能故意讓評(píng)估方做出有利于自己的評(píng)估報(bào)告，出現(xiàn)職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。

（4）政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格影響因素較多，除了市場(chǎng)價(jià)格以外，土地政策、調(diào)控政策、稅收政策、金融政策、市場(chǎng)政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成較大的影響。如果在房地長(zhǎng)的評(píng)估工作中，不能緊跟政策要求和形勢(shì)發(fā)展，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估缺乏準(zhǔn)確性，出現(xiàn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2.房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)控制措施

房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)具有明顯的多因素性、模糊性、潛伏性以及客觀性的特點(diǎn)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大部分是主觀方面的原因，因此防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問題，也應(yīng)該在加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估職業(yè)人員、委托人以及評(píng)估流程管理方面采取措施。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)實(shí)際情況，控制房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)可以采取以下幾項(xiàng)措施：

（1）加強(qiáng)與委托方的溝通聯(lián)系。加強(qiáng)與房地產(chǎn)評(píng)估委托方的溝通聯(lián)系，也是控制房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。首先，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估之前，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該與委托方進(jìn)行提前溝通，大致了解清楚標(biāo)的物的具體情況以及委托方的相關(guān)需求，為正確的評(píng)估創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)的評(píng)估過程中，評(píng)估執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該全面的對(duì)委托方的資料進(jìn)行審核，確保信息的準(zhǔn)確性，掌握清除標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值情況，嚴(yán)格按照客觀、公正、公平的原則進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估。

（2）改進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)開展方式。提高房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，首要任務(wù)應(yīng)該改變房地產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)方式，特別是隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)稅收咨詢、項(xiàng)目開發(fā)咨詢、抵押品管理以及房地產(chǎn)市場(chǎng)研究方向的拓展，在房地產(chǎn)評(píng)估工作的開展上，應(yīng)該積極的引進(jìn)信息化、程序化與數(shù)據(jù)化的評(píng)估手段，通過采用計(jì)算機(jī)軟件、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)以及縫隙模型，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估工作的開展，以提高房地產(chǎn)評(píng)估工作質(zhì)量。

（3）提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)修養(yǎng)。防范房地產(chǎn)評(píng)估工作中的風(fēng)險(xiǎn)，必須不斷地提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)能力和職業(yè)道德水平。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)于執(zhí)業(yè)人員的培訓(xùn)教育，尤其是結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估當(dāng)中存在的一些問題以及房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)與新變化，認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法與市場(chǎng)估價(jià)辦法等，通過專家講座、交流研討以及外出學(xué)習(xí)等方式，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)教育，提高房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)能力。此外，還應(yīng)該進(jìn)一步的加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估人員的職業(yè)道德教育，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)評(píng)估人員的從業(yè)職業(yè)道德意識(shí)，確保客觀公正的開展房地產(chǎn)評(píng)估工作。

（4）緊跟房地產(chǎn)市場(chǎng)行情完善評(píng)估體系。在房地產(chǎn)評(píng)估共組的開展過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好相關(guān)信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)國(guó)家政策動(dòng)態(tài)，并結(jié)合實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，以及時(shí)的掌握最新的行情動(dòng)態(tài)，并調(diào)整自身房地產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)方法，確保房地產(chǎn)評(píng)估工作的預(yù)見性與準(zhǔn)確性。

結(jié)語

隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)新的評(píng)估業(yè)務(wù)以及評(píng)估技術(shù)的拓展應(yīng)用，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)隱患越來越多，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須細(xì)致深入的評(píng)估業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)隱患，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，客觀公正的開展評(píng)估工作，不斷規(guī)范業(yè)務(wù)流程，進(jìn)而確保房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確可靠，促進(jìn)行業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展。（作者單位：蘭陵縣房瑞房地產(chǎn)評(píng)估有限公司）

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