商用物業(yè)抵押貸款風險隱患及對策

曹曉燕

摘要：本文基于我國商用物業(yè)抵押貸款的現狀，從物業(yè)經營風險、抵押貸款自身風險、經營管理問題、借款人誠信問題，系統的分析了商用物業(yè)抵押貸款的風險隱患，并就商用物業(yè)抵押貸款風險防范提出了相應的對策措施。

關鍵詞：商用物業(yè)；抵押貸款；風險；對策

自樓市調控政策出臺以來，受調控政策影響較少的商用物業(yè)投資快速增長，國內出現以投資綜合體為主的城市商用物業(yè)投資建設熱潮。部分城市商用物業(yè)市場供求出現了偏離，大量“同質化”項目競爭激烈，招租和運營周轉漸漸走入困境，現金流來源不足，從而影響商用物業(yè)抵押貸款銀行信貸資金安全。

一、商用物業(yè)抵押貸款風險隱患

商用物業(yè)抵押貸款是指商業(yè)銀行向商用物業(yè)產權所有人或商用物業(yè)經營權人發(fā)放的，以其所擁有或正常經營的商用物業(yè)作為抵押物，主要依賴于該抵押物的經營收入作為第一還款來源的貸款。目前存量商用物業(yè)抵押貸款中，部分存量貸款資產質量不容樂觀，已處于事實違約狀態(tài)、管理不到位或存在較大違約風險隱患的貸款占較高比例，商用物業(yè)抵押貸款風險隱患不容忽視。

（一）全國商用物業(yè)現狀

1、商用物業(yè)投資總額逐年攀高。國家統計局統計數據顯示，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房近年來的投資均保持高速增長。2013年全國辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，較上年增長382%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額高達11945億元，較上年增長283%；同期住宅投資的增長率為194%。2014年上半年，全國辦公樓開發(fā)投資額2394億元，同比增長19%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額6172億元，同比增長232%。

2、商用物業(yè)庫存持續(xù)上升。近年來，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房施工面積保持快速增長，而同期的銷售面積增幅則明顯偏低，造成商用物業(yè)的庫存持續(xù)上升，短期內辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的市場去化壓力將持續(xù)增加。截止2014年6月底，全國辦公樓待售面積達2135萬平方米，同比增長206%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達10355萬平方米，較上年增長234%。

（二）商用物業(yè)自身經營不善的風險

由于近幾年地區(qū)性商用物業(yè)供給過剩、電商沖擊、扎堆經營、同質化競爭等因素的影響，部分地區(qū)商用物業(yè)出現經營困難。在一線城市土地價格直線飆升的情況下，房企紛紛轉戰(zhàn)二三線城市發(fā)展商用物業(yè)。商用物業(yè)的持續(xù)經營和升值空間取決于消費市場需求，二三線城市在第三產業(yè)發(fā)展和人均消費能力方面與一線城市無法相比，因此無法為商業(yè)項目投資者帶來合理租賃回報，商用物業(yè)項目的運營形勢嚴峻。

商業(yè)銀行存量貸款中部分商用物業(yè)已經出現由于自身經營狀況不佳，從而導致無法實現預期租金收入甚至無租金收入的情況。如某商業(yè)銀行發(fā)放一筆商用物業(yè)抵押貸款后，由于招商始終未能開展，導致項目無經營收入，該筆貸款約定的租金收入專戶無租金收入，按分期還款計劃已到期的貸款均未按時歸還，貸款已經處于違約狀態(tài)。

（三）商用物業(yè)抵押貸款的自身模式風險

商用物業(yè)抵押貸款用途廣泛，可用于商用物業(yè)在經營期間維護、改造、裝修、招商等經營性資金需求以及借款人統籌安排的其他合法資金需求，其中包括用于置換該物業(yè)的銀行貸款及股東借款等負債性資金和超過項目資本金比例之上的資金。商用物業(yè)抵押貸款在模式上設計不盡合理，風險點較多，加上部分商業(yè)銀行在業(yè)務辦理過程中風險防控意識不足，容易使信貸資金有被挪作他用。具體表現為：

1、借款人虛列股東借款，挪用銀行信貸資金。商用物業(yè)抵押貸款用于歸還股東借款，這種用途很可能由于存在較為隱蔽的關聯交易，而不易被查實或后期跟蹤，部分借款人通過與企業(yè)股東簽訂虛假借款協議的方式虛構資金需求獲取貸款，將貸款資金挪作他用。

2、歸還股東借款，變相將銀行貸款作為資本金。借款人在項目建設過程中，可以通過以股東借款或往來款的形式作為項目自有資本金的來源，在項目完成后再申請商用物業(yè)抵押貸款歸還這部分資金的方式，變相得將銀行貸款作為項目資本金。此外，部分借款人在新項目手續(xù)不全、無法申請項目貸款的情況下，利用已建成的項目申請商用物業(yè)抵押貸款，將資金投入新項目，也可以達到變相以銀行貸款作為項目資本金的目的。

3、置換他行貸款，變相延長貸款期限。房地產開發(fā)貸款期限一般為1到3年，最多5年，而商用物業(yè)抵押貸款的期限最多可達15年，借款人往往利用期限差，以商用物業(yè)抵押貸款置換房地產開發(fā)貸款，達到長期占用銀行貸款資金的目的。尤其是經濟下行時期，市場行情低迷，借款人更傾向于將商用物業(yè)轉售為租，延長貸款期限，利用銀行資金維持項目運行，將風險轉嫁給銀行。

由于商用物業(yè)抵押貸款可被用于置換他行貸款，成為各家銀行競相爭奪的對象。部分商業(yè)銀行經辦機構受考核壓力影響，熱衷于置換他行貸款，搶占市場份額，但對置換他行貸款的合理性欠缺必要的分析判斷，也容易忽視對他行貸款風險狀況的評估分析，可能被客戶利用，成為轉接風險的受害者。

（四）貸款的經營管理問題

1、借款人租金收入專戶往往形同虛設。商用物業(yè)抵押貸款的主要還款來源為商用物業(yè)的未來租金收入，租金收入未存入商業(yè)銀行監(jiān)管賬戶或被挪用，是商用物業(yè)抵押貸款出現風險的主要原因。多數借款人在貸款發(fā)放以后往往不將租金收入進入商業(yè)銀行監(jiān)管賬戶核算，而是在每次歸還本息之前轉入或者由關聯方轉入商業(yè)銀行租金監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶余額達不到約定要求。

租金收入封閉管理不嚴的主要原因有：（1）零散租賃市場涉及商戶眾多，租金收取方式多樣，借款人不執(zhí)行租金監(jiān)管協議中租金歸集要求。（2）借款人涉及股權轉讓或與承租方發(fā)生糾紛，不配合執(zhí)行《賬戶監(jiān)管協議》。（3）租金支出審查管理不到位。

2、貸后監(jiān)管難以到位。商業(yè)銀行部分存量貸款的貸款后監(jiān)管不到位，導致風險隱患難以及時發(fā)現，應對措施不能及時有效地開展。主要問題有：（1）未能及時有效地組織貸后檢查，未能及時、準確掌握目前承租戶具體情況，也未認真調查承租戶變化對歸還貸款本息的影響，導致貸款存在一定的風險隱患。（2）借款人未有效落實貸款持續(xù)條件，部分存量貸款不滿足協議規(guī)定要求。（3）押品未按規(guī)定頻率進行重估。按照商用物業(yè)抵押貸款辦法，商業(yè)銀行應對抵押物的重估頻率原則上不低于每年一次。但部分存量貸款未按規(guī)定頻率對押品進行重估，商用物業(yè)在抵押權存續(xù)期間價值減少未能及時得到重視。

（五）部分借款人誠信存在問題

商業(yè)銀行與借款人簽署的商用物業(yè)抵押貸款協議條款能否全部落實，在很大程度上依賴于借款人的誠信和配合程度。部分借款人將租金收入挪用于公司股東的多處房地產項目開發(fā)，或因投資房地產項目資金鏈緊張而參與民間高息借貸市場，甚至在未通知貸款銀行的情況下發(fā)生股權轉讓，這些現象給商用物業(yè)抵押貸款的信貸資金安全帶來了極大隱患。

二、商用物業(yè)抵押貸款風險防范對策

（一）根據區(qū)域動態(tài)調整信貸策略從目前商用物業(yè)的整體形勢和存量貸款的風險狀況出發(fā)，應高度關注區(qū)域內特別是二三線城市商用物業(yè)過剩風險，密切關注存量貸款風險狀況，及時采取有效措施確保商業(yè)銀行信貸資金安全，審慎介入新項目。

（二）加強客戶風險識別，嚴格客戶選擇高風險客戶的負責人往往會有以下一些特征：通訊常常不暢、談吐浮夸、對自己定位不清晰、財富積累與創(chuàng)業(yè)經歷不符等等。商業(yè)銀行應加強客戶風險識別，對銀行流水時有大額異動、內部管理不佳、有形資產不多而賬面應收款很多、經營規(guī)模增速與賬面負債不匹配的高風險客戶審慎介入，將商業(yè)銀行信貸資金投向經營背景真實、經濟實力強、抗風險能力較強的誠信客戶。

（三）全面分析項目前景，著重考慮以下幾個因素1、物業(yè)是否與商圈大小匹配同時商圈是否具有較強的穩(wěn)定性：根據商圈內居民人口特征、顧客集中程度、商圈內商鋪的經營面積和租金水平、商鋪經營檔次及員工數量等分析項目商圈覆蓋范圍大小及滲透性，穩(wěn)定性。2、根據項目目標客戶、目標商戶、項目規(guī)模定位、消費層級定位、經營業(yè)態(tài)定位、經營商品定位、建筑設計定位判斷物業(yè)定位與周邊消費水平是否有較好的適應性。3、交通是否易達、商業(yè)氛圍、競爭性、獨立性及文化底蘊、商用物業(yè)業(yè)主經營管理能力、承租人穩(wěn)定度及可持續(xù)經營性、物業(yè)管理的專業(yè)程度。

加強對項目預期償債能力的分析判斷，科學測算未來的租金收入及增長率，審慎測算項目還款能力。盡可能介入位于城市中央商務區(qū)、中心商業(yè)區(qū)等繁華地段，已投入運營、增值潛力大、租金持續(xù)增長的成熟物業(yè)。

（四）嚴格審查，務求貸款用途真實合理

商業(yè)銀行在業(yè)務開展過程中，應充分調查核實貸款申請用途的真實性和合理性，切實防止商業(yè)銀行貸款資金被挪用或置換他行不良貸款，杜絕風險隱患。

1、對于貸款用于物業(yè)維護、改造、裝修、招商等用途的，商業(yè)銀行應重點把握貸款需求合理性，通過客戶提供建設合同、付款通知書、材料供應合同等材料充分驗證，科學測算，切實防止不合理的資金需求。

2、對于貸款用于置換股東借款的，應要求客戶提供相應的借款證明材料，切實了解資金用途，防止企業(yè)盲目擴張或介入風險較高的項目。

3、對于貸款用于置換他行貸款的，應核實他行貸款的合規(guī)性，充分了解物業(yè)經營情況，分析他行貸款退出原因，充分考慮潛在的風險因素。

（五）強化封閉管理，保障還款來源

商業(yè)銀行應進一步重視租金賬戶封閉管理工作，嚴格按照規(guī)定動作落實資金和賬戶封閉管理相關要求；應加強對租金收入歸集情況的跟蹤管理，定期核查租金歸集情況，確保物業(yè)經營收入專項用于償還貸款，對不符合規(guī)定的貸款業(yè)務應查明原因，及時采取防范措施；同時應加強租金賬戶支付審核，原則上僅能用于歸還商業(yè)銀行貸款本息，切實防范租金收入外流，嚴防貸款資金流向法律法規(guī)禁止流入的領域，確保商業(yè)銀行貸款按期回收。

（六）細化貸后管理，規(guī)范業(yè)務操作

商業(yè)銀行加強存量貸款貸后管理一是要定期走訪客戶，動態(tài)掌握物業(yè)經營情況，加強對客戶經營行為的動態(tài)監(jiān)控和管理，開展定期和不定期的檢查，嚴防借款人違反貸款合同規(guī)定實施危害商業(yè)銀行債權實現的經營行為，確保商業(yè)銀行債權的實現不受干擾。二是要嚴格落實相關貸款條件，同時強化抵質押管理，辦妥商用物業(yè)和應收租金的抵質押登記手續(xù)，不接受有瑕疵的抵押物。三是要審慎確定押品價值，防止外部評估機構高估押品價值的行為侵蝕商業(yè)銀行信貸資產的根基。加強對押品實物狀態(tài)、價值變動等狀況的持續(xù)監(jiān)控，充分考慮處置變現等各種風險因素，動態(tài)開展押品價值重估，確保押品足值合規(guī)。

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