我國物業(yè)管理的制約因素及優(yōu)化策略

李思瀅

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也快速發(fā)展起來，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要部分不斷壯大起來，物業(yè)管理對人們生活和工作具有重要作用，本文提出的優(yōu)化策略主要從建立健全法規(guī)體系、制定規(guī)模化發(fā)展策略、建立規(guī)范的業(yè)務(wù)委員會(huì)、提高物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)四方面入手，希望能夠促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的科學(xué)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；制約因素；優(yōu)化策略

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理也不斷壯大起來，并產(chǎn)生了許多的經(jīng)濟(jì)效益，它能夠?yàn)檎疁p少大量補(bǔ)貼，促進(jìn)企業(yè)房產(chǎn)的銷售，并為開發(fā)商樹立了一個(gè)良好的企業(yè)形象，為住宅小區(qū)的環(huán)境和治安做出了很大的貢獻(xiàn)，提高了房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭力。但是物業(yè)管理在發(fā)展過程中，還存在許多制約因素，因此要做好物業(yè)管理這個(gè)新興行業(yè)，就要提出有效的措施解決這些問題，這也是相關(guān)工作者研究的主題。

一、我國物業(yè)管理存在的制約因素

1.配套法規(guī)不健全

由于我國物業(yè)管理是新興行業(yè)，物業(yè)管理相關(guān)的配套法規(guī)不夠健全，雖然國家頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)范性文件，對我國物業(yè)管理的法制環(huán)境產(chǎn)生了一定的影響，但是物業(yè)管理的規(guī)范仍然滯后于物業(yè)管理的發(fā)展，缺乏完善的、權(quán)威性的法律法規(guī)，成為我國物業(yè)管理發(fā)展過程中的阻礙。部分物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中只依賴于《物業(yè)管理?xiàng)l例》，不能有效的解決矛盾和糾紛，給企業(yè)和業(yè)主造成了一定的損失。另外物業(yè)管理配套的法律法規(guī)不健全，使物業(yè)管理缺少約束，物業(yè)管理的服務(wù)不夠到位，不能滿足業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

2.物業(yè)管理管理水平、市場化低

一般情況下，我國物業(yè)管理的管理模式分為兩種，一種物業(yè)管理模式是伴隨著開發(fā)商產(chǎn)生的，因此物業(yè)管理不是獨(dú)立的企業(yè)，先天的條件不足；另一種為專業(yè)的物業(yè)公司，部分開發(fā)商會(huì)將所售物業(yè)委托給專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理。目前我國的物業(yè)管理類型多為第一種管理模式，這種管理模式使物業(yè)管理市場化不足，管理水平低下，缺乏完善的競爭機(jī)制，在管理服務(wù)上比較粗放，另外由于物業(yè)管理的專業(yè)化程度不高，管理規(guī)模小，因此不能產(chǎn)生規(guī)模性效益，造成物業(yè)管理行業(yè)性的虧本，對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響，因此這種低水平管理模式成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要問題，應(yīng)提出相應(yīng)的措施及時(shí)解決，避免給物業(yè)管理企業(yè)造成損失。

3.業(yè)主委員會(huì)缺乏規(guī)范性

業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主和物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)、聯(lián)系的載體，對維護(hù)廣大業(yè)主的利益具有重要作用，因此一定要建立規(guī)范化的業(yè)主委員會(huì)，才能使物業(yè)管理不斷完善和發(fā)展，但是我國業(yè)主委員會(huì)還存在許多制約因素，如業(yè)主的法律地位不明確、缺少制約、性質(zhì)模糊等，不能充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，同時(shí)業(yè)主委員會(huì)還存在濫用職權(quán)的現(xiàn)象，損害其他業(yè)主的利益，對物業(yè)管理的發(fā)展造成阻礙。

4.缺乏高素質(zhì)人才

雖然我國物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模不斷壯大，但是物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上的地位得不到提高，大多數(shù)人認(rèn)為物業(yè)管理不需要高素質(zhì)人才，只需要一些清潔人員、設(shè)備管理人員以及保安人員即可，因此造成我國物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)管理隊(duì)伍文化程度普遍不高，物業(yè)管理人員大多缺乏專業(yè)的管理知識，沒有接受過正規(guī)的培訓(xùn)。隨著我國物業(yè)管理的不斷發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)正走向?qū)I(yè)化和規(guī)模化，一些低素質(zhì)人員已經(jīng)不能滿足物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，因此需要不斷引進(jìn)高素質(zhì)人才，需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)和知識的專業(yè)物業(yè)管理人員，這樣才能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展。

二、我國物業(yè)管理的優(yōu)化策略

1.建立健全法規(guī)體系

建立健全法規(guī)體系對促進(jìn)我國物業(yè)管理健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用，我國需要制定具有權(quán)威性的法律規(guī)范來引導(dǎo)、制約和規(guī)范物業(yè)的管理行為，法律規(guī)范的制定要詳細(xì)具體，包括業(yè)主公約、物業(yè)公司的資質(zhì)管理以及業(yè)主委員會(huì)等內(nèi)容，加強(qiáng)物業(yè)的依法管理，另外需制定基本法規(guī)，使依法管理具有可操作性，如物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，使物業(yè)管理工作能夠有序、順利地開展，使我國物業(yè)管理逐步地走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化和社會(huì)化。

2.制定規(guī)模化發(fā)展策略

制定規(guī)模化發(fā)展策略，可以使物業(yè)管理產(chǎn)生更多的經(jīng)濟(jì)效益，通過市場的培育逐步走向成熟。目前，我國物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益較低，因此一定要進(jìn)行規(guī)模化經(jīng)營，才能保證市場績效，降低物業(yè)管理的經(jīng)營成本，從而提高物業(yè)管理的收益水平。另外應(yīng)不斷加快物業(yè)管理市場化進(jìn)程，減少物業(yè)管理人員的數(shù)量，降低物業(yè)管理成本，對物業(yè)管理人員采用任聘的方式，同時(shí)采用競爭機(jī)制，提高物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)水平，從而促進(jìn)物業(yè)管理的快速發(fā)展。

3.建立規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)

建立規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用是規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求，同時(shí)對物業(yè)管理公司服務(wù)意識的增強(qiáng)具有重要作用，有利于物業(yè)管理行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，因此建立規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，一定要做到以下幾點(diǎn)：①制定完善的法律法規(guī)，明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的合法權(quán)利。②保證業(yè)主的主體地位，維護(hù)業(yè)主的利益。③加強(qiáng)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的聯(lián)系，對業(yè)主委員會(huì)行進(jìn)有效監(jiān)督。④對業(yè)主委員會(huì)的成員進(jìn)行培訓(xùn)，明確業(yè)主委員成員的權(quán)利和義務(wù)。

4.提高物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)

業(yè)主不僅需要物業(yè)管理的全面服務(wù)，還需要包括對人力資源的情感依托，因此這就需要加強(qiáng)物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，增加客戶對管理人員的滿意度，從而為物業(yè)管理企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，目前，我國物業(yè)管理人才嚴(yán)重缺乏，只有少數(shù)的大專院校設(shè)置了物業(yè)管理專業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)整體低下，因此為提高我國物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，應(yīng)從三方面入手，第一增加我國高等院校物業(yè)管理專業(yè)的設(shè)置，第二應(yīng)建立物業(yè)管理職業(yè)資格準(zhǔn)入制度，第三加大對物業(yè)管理人員專業(yè)知識上的培訓(xùn)，考核通過才能允許上崗，并樹立從業(yè)人員的服務(wù)意識，加強(qiáng)職業(yè)道德素質(zhì)，同時(shí)物業(yè)管理的高層領(lǐng)導(dǎo)人也要定期開展學(xué)術(shù)研討、講座等活動(dòng)，提高管理者的管理水平。

三、結(jié)論

綜上所述，我國物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展過程中還存在諸多制約因素，不利于推進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，因此應(yīng)采取一些可行的優(yōu)化策略，解決我國物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，對促進(jìn)我國社會(huì)發(fā)展具有一定的作用，筆者提出的優(yōu)化策略主要從建立健全法規(guī)體系、制定規(guī)模化的發(fā)展策略、建立完整規(guī)范的業(yè)務(wù)委員會(huì)、提升物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)等方面入手，旨在促進(jìn)我國物業(yè)管理科學(xué)健康的向上發(fā)展，筆者相信通過對我國物業(yè)管理制約因素和優(yōu)化策略的不斷探討，物業(yè)管理的發(fā)展會(huì)越來好，走上繁榮的發(fā)展軌道，使社會(huì)會(huì)越來越和諧。

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（作者單位：四川文理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）endprint