中國住房價格的影響因素研究

戴維 謝德軍

摘要：本文從人口、政策以及民眾的消費行為心理三個方面論述了房價上漲的原因，從人口增長的預期來看，我國各大城市每年新增的住房用地面積完全可以甚至遠超額滿足當地新增人口的剛性用房需求，從我國現階段的實施政策來看：寬松的貨幣政策及地方政府的所實施的土地財政是推高房價的主要原因，從民眾的的消費心理來看，傳統文化如居者有其屋及風水思想對人們的購房行為產生了潛移默化的影響。針對引起房價上漲的諸多原因，本文提出了相關建議，并對這些因素在未來5年內的發展變化做了一個預期，由此得出，在未來5年內，一線城市的房價增長放緩，二三線城市的房價由于熱錢的流出及相關政策的轉型，會出現下跌的趨勢

關鍵詞：貨幣政策；土地財政政策；消費者心理

一、簡介

中國自房改以來，住房價格一路高歌猛進，特別是近幾年來的瘋狂爆炸式增長，使得住房價格一度成為全民關注的焦點。在中國特有的‘特色社會主義經濟的大背景框架下，到底是什么原因推動了住房價格的上漲？

自上世紀80年代起，國內外已有不少專家學者對引起住房價格變化的原因做了多方位的研究與探討，認為住房價格的波動主要受到以下幾個因素的影響。1.人口是住房的最終消費者，其發展變化對住房市場的影響舉足輕重. Mankiw and Weil（1998）認為，住房價格與嬰兒潮存在強烈正相關，嬰兒潮的消退將導致20年后適齡購房人口的急劇下降，而這將對住房市場造成不可逆轉的打擊，該文預測1987年-2007年，美國住房價格將會下滑47%。2.住房政策的轉變。陳洪波、蔡喜洋認為德國之所以能保持房地產市場的穩定健康發展，很大程度上得益于其成熟發達的住房租賃市場、社會保障住房的供給，中低收入階層的房租補助，稅收優惠及嚴格的住房法律體系。3.民眾的消費心理也會在一定程度上推動住房價格的變化。Shigenori Shiratsuka （2003）認為民眾對基礎資產過分樂觀的預估會在一定程度上推升資產的價格。

本文綜合考慮這三項因素，結合中國宏觀經濟自身特點，來探究引起其價格波動的原因。文章的組織結構如下：第二部分總結歸納1990年以來中國房地產住宅價格的變化特點，第三部分從人口、政策及心理分析三個部分詳細分析引起中國住宅價格變動的原因；第四部分針對我國房價現階段的特點及其引起其變動的原因提出相關建議；第五部分對未來房價的變動趨勢做預測。

二、中國房價的發展變化特點

中國地大物博，各省市級不同區域有其自身發展的獨到特點，介于此，本文選取了以北京、杭州和烏魯木齊三個城市分布代表了中國一、二、三線城市的經濟發展水平。首先，本文以房價銷售價格指數、土地交易價格指數和房屋租賃價格指數來描繪房地產市場的綜合價格變化情況，其次，以土地出讓宗數、土地出讓面積以及土地出讓成交價格來反應土地交易情況，最后，以房屋開發企業的個數，企業平均從業人數以及房地產企業營業利潤的變化情況作為反應房地產開發企業經濟變化情況的指向標。

第一，單從房地產市場的綜合價格來看，2002年起中國房屋銷售價格、土地交易量全面上漲，北京、杭州、烏魯木齊的房屋價格銷售指數分別在2007，2005及2006年達到最高點，之后開始出現反向下跌，2008年的全球金融危機，我國的房地產市場也未能避免，北京及杭州房價出現明顯下跌，但緊接著國家四萬億政策的出臺，穩住了房價的下跌趨勢，09年之后，全國的商品房住宅價格開始反彈。土地交易價格指數基本尾隨于房地產價格銷售指數的波動趨勢，保持了同步的增長及下跌，而房屋租賃價格指數卻與房屋價格的銷售指數的呈現相反的波動趨勢，這一點在北京市表現的尤為明顯。從1999年到2008年，在北京市的房屋銷售價格基本保持長線增長趨勢的前提下，其房屋的租賃價格指數一路下滑，2009年達到最低點，之后，與土地交易價格指數與房屋銷售價格指數一起反彈，同向增長。

第二，各城市土地成交的面積、宗數及價格一直都處于不穩定的波動狀態，如2005年，北京、浙江及新疆的土地成交面積、宗數和價格都達到了有史以來的最低點，但房屋的銷售價格指數在2005年到2006期間，依舊保持穩步上升的態勢。目前，我國的國情在于土地屬國家所有，土地的成交不屬于市場經濟的波動范圍，更多的是由于各地級市政府政策干預。

第三，從房地產開發企業的個數、從業人數以及房地產開發企業的營業利潤這三項指標來看，我國從事房地產開發企業的個數及從業人數，都保持了穩步增長的趨勢，大部分企業的營業利潤在2004年之前處于虧損狀態，04年之后利潤出現穩步增長。

三、住宅價格的上漲原因分析

住房價格的變動是由多方位的因素綜合影響而成，本文將從人口因素、政策因素及民眾心理三方面來探究

（一）人口因素

人口是住房市場的最終消費者，該因素對住房市場的影響舉足輕重。

中國人口基數大，人口數量偏多。新中國成立以后，國家實施鼓勵人口生育政策，就有了第一次嬰兒潮，第二次出現在三年自然災害后，1962年到1973年是人口出生最多的時期。第三次是在1985年后，人口增長率明顯回升，這三次嬰兒潮讓中國人口總數急劇增加。人口規模從1990的11.4億上升至2012年的13.5億，人口規模的增長，勢必將增大住房市場的需求量，與此同時，住房市場的供應量也在伴隨著需求量的增長而進一步的擴大。那么現階段房價的推升是否是因為供應量不足的原因導致的呢？

如圖1所示，以北京市為例，2012年-2013年，北京市年末新增人口為18.84萬人，據世界銀行統計數據，按國際平均水平，人均住宅面積30平方米計算，該年新增加的住房需求為565.20萬平方米，而北京市在2013年一年間新開發的房屋面積高達1736.5萬平方米，遠大于每年新增的住房面積需求，而諸如二三線城市湖南、天津和新疆也存在雷同的情況（當然，一線城市情況更為明顯）。即，單從人口增長這一塊來看，中國各大城市每年新增的住房面積是完全可以甚至遠超額滿足當地新增人口的剛性住房需求。表象上，在供給大于需求的條件下，房地產依舊處于賣方市場。在這里，經濟學上簡單的供需理論已不再適用，故我們需要將焦點轉向其他的影響因子。

（二）寬松的貨幣政策

統計數據表明，2000年，我國GDP總量為8.9萬億元，廣義貨幣供應量為13.5萬億元，是GDP的1.5倍，多出了4.6萬億元，而到了2009，我國GDP總量為33.5萬億元，廣義貨幣供應量為60.6萬億元是GDP的1.8倍。從目前的趨勢來看，廣義貨幣供應量與GDP之間的比例在進一步加大。2010年9月末，按照國家統計局發布的前三季度GDP達26.866萬億元計算，超發貨幣將近42.774萬億元。

張廣群（2006）在細分資產價格的基礎上，闡述了房地產價格在貨幣政策傳導機制中扮演的角色。

1.單位根檢驗

為了避免出現偽回歸問題，首先對兩個變量對數后平穩性進行檢驗。本文采用ADF檢驗，檢驗的結果如表1所示

由表1可知，貨幣供應量為非平穩單位根序列，但一階差分在5%顯著水平上均通過顯著性檢驗，是平穩序列，但房價不是單位根序列，固不對這兩組數據做協整檢驗，采用Granger因果檢驗。

2.Granger因果檢驗

廣義貨幣發行量（M2）與房地產價格指數之間是否存在長期穩定的因果或數量關系，由Granger因果檢驗的結果如表2所示，Granger因果檢驗的結果顯示：在滯后一期，二期，三期的檢驗中，5%的顯著水平上拒絕格蘭杰因果關系不存在的原假設，廣義貨幣供給量是房地產價格波動的原因。在滯后一期、二期和三期檢驗中，5%的顯著性水平上不拒絕格蘭杰因果關系不存在的假設，房地產價格的波動不是廣義貨幣供給量波動的原因。由此可以肯定，貨幣發行量是HP波動的原因。

從脈沖響應的結果可以看出，貨幣發行量將在第四期開始對房價產生較大影響的沖擊。

（三）土地財政政策

1.分稅制改革后地方財政收入的基本構成

國務院于1993年12月25日頒布《關于實施分稅制財政管理體制的決定》，決定指出，根據黨的十四屆三中全會精神，自1994年1月1日起改革地方財政包干體制，對各省區以及計劃單列市實行分稅制財政管理體制。

1994年分稅制改革確定了各級地方政府的現有收入構成。地方政府的現有收入構成主要分為預算內收入，預算外收入和制度外收入三部分，其中，預算外收入與制度外收入統稱為非稅收收入。在非稅收收入中，土地財政占有著非常重要的地位。依據涵蓋范圍的不同，土地財政的外延有大、小之分。小口徑的土地財政只包括土地出讓收入；地方政府利用土地收益的杠桿化所生成的“土地金融”收入（ 主要是地方政府投融資平臺借款等） 即為大口徑土地收入

2.預算內收入

圖表中分析省域地方政府的數據包括全國33個省市。總體來講，各省域政府預算內收入的增長率較為平穩，大部分年限的增長率保持在百分之二十以上，各項地方稅收與中央稅收返還，一般性轉移支付收入保持著相對平衡、互相補充的關系，使得地方政府預算內保持著良好的增長趨勢。

3.非稅收收入

地方政府的非稅收收入是地方政府收入的重要組成部分，是政府參與國民收入分配和再分配的一種重要形式。

土地財政中的非稅收收入主要包括兩大塊，一部分是政府從農民手里征得土地再轉手賣給房地產開發商從而賺取巨額收入的的土地出讓金，另一部分是地方政府利用土地收益的杠桿化所生成的土地金融收入，即地方政府以土地為抵押而獲取的土地抵押貸款。2001-2012年，土地出讓收入平均增速達到21.29%，個別年份甚至高達124%，2012年雖然在增速上有所下降，但總金額仍舊維持在高位水平，就單指土地出讓金這一塊，其收入的價值持續上升，2010年開始其價值基本與政府預算內收入持平，占了財政收入的半壁江山。

根據wind資訊金融統計數據，全國重點城市的的土地抵押貸款就已經超過了全國土地成交價款的總額，以高達30%左右的增速在增長。詳細情況5表所示。

4.財政支出

分稅制改革搭建了市場經濟條件下中央與地方財政分配關系的基本制度框架，是中國經濟體制改革的重要一步。通過此次分稅制改革，增強了中央政府可調控財力和財政轉移支付的能力，中央財政稅收體系得到了加強，同時也

但是分稅制改變并不徹底，一個突出的問題是基層財政的困難，表現為財權重心上移而事權重心下移。1994年稅制改革以來，地方財政收入占比從1993年的78%穩步下降到2011年52.1%的水平，而地方財政支出從1993年的72%上升到2011年的84.8%，中央和地方政府的“財政收支倒掛”現象比較嚴重。

中央集中了全國財政收入的一半左右，但是財政支出只占全國的20%。財權與事權的不匹配以及地方稅缺乏主體稅種、稅收渠道狹窄，必然導致地方財政捉襟見肘。如圖4所示，政府預計內收入遠不足以支付其每年的財政支出，為平衡支出，土地財政和債務性融資成為地方財政的普遍模式。

在這樣對土地高度依賴的背景下，中國房地產調控就難以得到有效的推進，土地財政成為國家房地產調控的最大阻力。

（四）國家對房價的系列調控政策

3.5.1 18號文件。2003年8月國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，核心內容上實現多數家庭購買和承租普通商品住房

3.5.2國八條。2005年3月國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》（被稱為國八條），核心內容是穩定房價，避免房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展.

3.5.3國六條。2006年5月國務院轉發九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（被稱為國六條），核心內容是重點發展中低價位、中小套型普通商品住房

3.5.4 24號文件。2007年8月國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，指出住房問題是重要的民生問題，核心是解決城市低收入家庭住房困難問題.

3.5.5 國十條。2010年4月 國務院發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“新國十條，重在堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題

3.5.6新國八條。2011年1月，在溫家寶主持召開的國務院常委會議中，頒布了《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，簡稱“新國八條”. 主要是為了鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展。

為了穩定房價的增長，政府先后出臺了多項政策。但即便在這些政策出臺之后，房地產價格依舊不斷高漲。本文認為之所以會出現這種現況，地方政府的執行不利和房地產開發商的抗拒是主要原因。

如，2005年國八條出臺，中央政府意在抑制房地產投資增長過快，但地方政府陽奉陰違，繼續推動房地產投資高速增長。房地產開發商則繼續拉高房價，并通過媒體大肆宣傳房價不會下跌的理由，鼓動老板姓買房。對目前中國的房地產市場來講，房地產開發商，商業銀行，地方政府，房地產投機者組成了一個大的利益團伙，他們都分享了房價上漲帶給他們的收益，固中央制定的政策要想在真正意義上落到實處，還必須從根本上斷開利益集團的抱團，創造新的利潤增長點。

（五）中國的傳統觀念

1.“居者有其屋”思想根生地固

根據住房建設部公布的數據，我國城市居民住房自有率已接近82%，而在歐美國家，城市居民擁有產權房比率最高的是美國68%，英國56%，而歐洲的其他國家為30%-50%

中國之所以有如此之高的住房自有率，究其原因，并非由于中國本身的經濟發展水平高于歐美等發達高價，而是由于中國的消費者受其傳統觀念影響極深。一方面“耕者有其田，居者有其屋”是兩千多年以來中國老百姓所追求的目標；另一方面，在近現代，房子轉變成了財富、地位和身份的象征，在城鄉差別如此之大的中國，若想實現從農民到都市人的蛻變，首要門檻便是買房入戶，這就催生的很多新婚夫婦購房才愿意結婚的局面，即便房價一路高歌猛進，遠遠超出了很多剛畢業應屆生所能承受的經濟范疇，但也要全家舉債貸款，買上一套屬于自己的房子。

2.風水學

風水學是中國傳統文化中的一個重要組成部分，猶如哲學、數學在西方文化中的位置一樣。她是中國歷代統治者、政治家、謀略家的必修課。在中國的歷史中無論上高高在上的帝王、君主，還是下層階級社會中的小民百姓，對風水學的認識，可以說是家喻戶曉，是任何一種文化現場難以比擬的。

陰陽宅是中國民間風水學的核心，且不論室內的布局結構及周圍環境是如何對 人產生有利或不利因素的的勘測方法。由于中國風水學的影響，致使中國大部分的消費者在潛在意識里面認為，二手房因為其被人使用過，是過舊的被人遺棄的物件，因而在風水學里面被定義為不吉利的物件，是不能給人帶來好運的，至此，造成很多消費者對二手房持一種排斥的態度。

四、建議

近十年來，中國住房市場供需不平衡導致住房價格快速上漲，其根本驅動力在于中國仍處于人口規模持續擴展和人口快速城鎮化的進程當中。我國人口自然增長率已經大幅下降，但依然穩定于在0.47%的水平，每年人口增量仍然維持在600萬的較高增量。2011年中國城鎮人口6.9億，城鎮化水平達到51.27%，而1996中國城鎮化水平僅29.04%，16年累積升幅22.23%，年均升幅1.39%。城鎮人口累積新增3.39億人，年均凈增加2119萬人。城鎮住房市場的供需矛盾長期存在，特別是在流動人口集中的東部沿海地區和中西部重點城市區域表現更為突出。在這一歷史進程當中，由于中國住房體系和政策約束相對不完善，缺乏應對如此大規模人口持續遷往城市的應對措施，再加上大量熱錢的涌入，住房市場的供需關系持續失衡。

根據以上的分析與研究，中國住房政策制定應該從以下幾個方面展開：

一是持續增強住房供給支持力度。基于中國人口規模增長和人口城市化轉移、國民收入保持較快增長，使得我國居民住房需求相對強勁，應制定面向各收入階層的住房需求解決方案及相關的配套政策措施。特別是針對人口流入較為集中的一二線大城市住房供應相對不足的特點，應始終圍繞加大住房供應為核心，增加住宅用地供應，以加快商品房建設；同時加快“公租房”建設，著力解決中低收入人群中無力支付合理房租人群的居住問題。

二是大力推動租房市場規范發展。從制度上嚴格約束承租雙方的權利義務并適當偏向承租人權益保障，建立有利于執行的配套措施，如根據區域地段、物業品質等參數建立區域房租指導價并定期更新，解決“房租”和“租房契約”以及“承租人權益增強”這一核心爭議問題，使得”租房”成為解決居住問題的主要途徑。轉變傳統社會觀念，提倡“租房”文化的必須條件是提高承租人的安全感盲從法律層面約束和懲處隨意解約和驅逐、隨意漲價等損害承租人損益的現象。

三是制定合理的財政稅收政策。目前的稅制體系地方拿小頭，中央拿大頭，再加上轉移支付不到位，常常導致地方政府通過稅務部門征得的稅費不夠其開銷，客觀上導致了地方政府倚重土地出讓金推動了房價。故國家應加快改革財稅體制，健全中央和地方財力事權相匹配的體制，完善促進基本公共服務均等化和主體功能區建設的公共財政體系，構建地方稅體系，形成有利于結構優化、社會公平的稅收制度。

四是完成中國經濟體制的轉型。我國自改革開放之后，利用廉價的勞動力資源以大力發展勞動密集型產業成為了全球制造業大國之一。隨著環境污染的加劇，原材料價格的上升及勞動力成本的提高，中國的制造業開始面臨的新一輪的困境。一方面，低端制造業流向東南亞、南亞等地，原有的產業鏈條被打斷；另一方面智能時代某些可用機器的制造業回流到美國。中國必須借全球產業轉移契機，盡快完成產業鏈的轉型，在中端制造領域占據一席之地，嵌入全球產業鏈中，這是未來中國制造的生路。

五是重視穩健的貨幣政策，且嚴格的實施通脹目標制。收益于穩健的貨幣政策與通脹水平，穩定的貨幣政策和較低的通脹預期有效降低了資產價格的波動性。

五、展望

轉眼，已步入2014年，很多因素在潛移默化中發生著變化，那今年的房價走勢是否還會追隨之前的走勢？這也是本文所關注的的焦點

首先，從人口的增長規模和趨勢來看，目前，我國正處于人口的轉型期，呈現出典型的幾大特征：第一，我國人口增長的地區差異大。中國地域遼闊，各地區發展很不平衡。東部地區和沿海地區經濟發展水平高，發展經濟主要依靠科技進步而不是人的體力，人文環境好，生活品質高，勞動力成本高，人口控制難度小，效果好，人口轉型徹底性強；中西部地區自然環境和經濟條件相對弱，生產力水平低，勞動力成本低，一些地方水土流失、自然災害頻繁，面臨人口與發展的雙重壓力，人口控制難度大。第二，我國正處于高度發展的城市化進程中，人口流動較大，主要體現為由農村流向城市，由中西部地區流向東南部沿海地區。居于以上原因，使我國呈現出了一線城市人口密集，三線城市及城鎮地區人口相對稀少的局面。針對這種人口情況分布的特點，一旦出現對房產泡沫的擠壓，最先受到沖擊的必定的人口相對稀少的三線城市及城鎮地區，因為對于一線城市來講，即便是面對熱錢的退出，仍舊有很大的剛需市場做支撐

其次，從廣義貨幣的供給來看，中國在近期內不可能再大規模發行貨幣，中國廣義貨幣發行量全球第一，幾乎兩倍于GDP的規模。以往銀行發行貨幣主要靠外匯占款，以及政策性再貸款，現在人民幣匯率忽高忽低、出口大幅下降，外匯占款直線下降，央行增加基礎貨幣的主要通道被封堵，增加債券購買稱為主要渠道，而中國的債券市場基本上上銀行系統內部循環的封閉市場，定價不準確，信用體制不全，讓央行與美聯儲一樣通過購買國債發放基礎貨幣，很有可能是財政與央行稱為政府的大出納與小出納，債務在體制內積累，風險無法釋放，無法為信用市場定價。2013年6月份央行不向銀行間市場注入流動性，多貨幣下的錢荒悖論，顯示出大量的資金催生出惡性高負債，債券背后缺乏收益支撐，形同垃圾債。大規模經濟刺激，大規模發放貨幣在中國已經是過去式，大幅度增長的十年不會再現。而貨幣發行的放緩，也勢必為降低房地產整體上升的熱度。

再次，80后開始陸續走進社會，成為市場的主力軍，從整體上來講，80后是國家改革開放以來，受中西文化影響較深的一代人，相對于前輩而言，傳統文化對他們的影響并沒有之前那么深，所以對于房子的購買更能回歸到一種理性層面，第一，他們不會因為風水的影響而對二手房抱有一種抵觸的態度，第二，在衡量自己經濟承受能力的前提下，很多年輕人也愿意選擇以租房來代替買房。這勢必就分散了一部分對房地產非理性的狂熱。

參考文獻：

[1] 陳洪波、蔡喜洋（2013）：“德國住房價格影響因素研究”，《金融評論》，第6期.經濟論壇