論房價與地價的相互關系
——基于鄭州市數據的實證研究

閆瑞君 常慧 孫秋彥

河南建筑職業技術學院（450000）

論房價與地價的相互關系
——基于鄭州市數據的實證研究

閆瑞君 常慧 孫秋彥

河南建筑職業技術學院（450000）

文章運用實證研究法與計量經濟學分析方法，探討地價與房價的相互關系。最終得出房價和地價的關系在一定范圍內是相互作用、相互影響的；地價上漲不是房價上漲的內生機制，地價上漲只是房價上漲的主要原因之一。

房價；地價；供求關系；Granger因果關系檢驗

0 引言

關于地價與房價的關系,理論界存在三種觀點:一種觀點是成本決定論,認為房價由土地成本、建安成本、開發費及開發商利潤構成的；第二種觀點是需求決定論，認為房價是由市場供求關系決定的；第三種觀點認為房價和地價的關系在一定范圍內是相互作用、相互影響的。究竟地價與房價的關系如何，是房地產經濟學的一個難題，需要做客觀深入的分析研究。

1 房價與地價的供求關系分析

1.1 從需求方面講，房價上漲直接導致了地價的上漲

市場經濟條件下，地價、房價和其他商品價格一樣，都普遍遵循商品經濟的供求規律，不同的是當前我國城市土地市場所決定的地價，確切地說是一種需求價格。土地的自然供給在相當長的時間內是一定的、無彈性的，而土地的經濟供給也因受到自然供給的約束而缺乏彈性。并且，我國城市土地是由政府壟斷供給的。由此我們得出的結論是:地價高是因為房價高,房價高刺激了對土地的需求，由于土地的供給價格彈性較小導致了地價的上漲。從需求角度看，地價高相對房價高是結果，而不是原因[1]。

1.2 從供給方面講，地價上漲是導致房價上漲的重要因素之一

在房地產的開發建設過程中，土地是開發房地產經營活動的前提，開發商只有先獲得土地的使用權，才能進行后期的開發和經營，即先形成地價，然后產生房屋開發成本和各項稅費，最后形成增量房地產的成本價格。這個成本價格通過當時市場的供求關系，確定增量房地產的交易價格，這個價格一般都高于其成本價格。從供給的角度看，地價是房價的成本之一，地價上漲是導致房價上漲的一個因素。

2 鄭州市房價與地價的格蘭杰因果關系檢驗

格蘭杰因果檢驗模型作為一種計量經濟分析工具可以從統計意義上檢驗變量之間的因果關系，對于經濟現象中因果關系不明確的事物，可以通過這種方法進行統計意義上的檢驗[2]。

2.1 樣本選擇和數據調整

本節所選用的數據均來自國家統計局數據庫，包括房屋銷售價格指數和土地交易價格指數。由于選用的數據采用的是環比指數，基于數據的穩定性考慮，需要對數據進行修正。具體方法是:以2006年為基期,并假設2006年各季度間價格指數能反映各季度間實際的價格變動，其后各季度的數據以上年值為100，乘以當期價格指數，并假設修正后的價格指數反映了價格變化情況。原始數據和修正后的數據見表1。

2.2 實證檢驗結果與分析

以調整后的價格指數為樣本，采用Eview6.1軟件對房屋銷售價格指數（HP）、土地交易價格指數（LP）進行格蘭杰因果檢驗。

1）對數據進行穩定性檢驗

①房價原始數據的穩定性檢驗:由于DF統計量為-0.052 566，其絕對值小于DF檢驗臨界值的絕對值，表明在該檢驗下，存在單位根，該數列不是穩定數列；在房價一階差分的穩定性檢驗中，由于DF統計量為-1.863 665，故該數列不是穩定數列；在房價的二階差分的穩定性檢驗中，由于DF統計量為-4.155 210，其絕對值大于DF檢驗臨界值的絕對值，所以房價的二階差分為穩定數列。

表1 鄭州市2006～2009年份各季度的房屋銷售價格指數和土地交易價格指數

②地價原始數據的穩定性檢驗:由于DF的統計量為-0.247 803,其絕對值小于DF檢驗臨界值的絕對值，表明在檢驗下，存在單位根，該數列不是穩定數列；在地價的一階差分穩定性檢驗中，由于DF統計量為-3.823 785，所以地價的一階差分為穩定序列；在地價(LP)的二階差分穩定性檢驗中，由于DF統計量為-3.496 167，其絕對值大于DF檢驗臨界值的絕對值，所以地價的二階差分為穩定序列。

2）Granger檢驗

根據檢驗結果得出:在滯后2期的情況下，房價和地價互為格蘭杰原因；在滯后4期的情況下,房價是地價的格蘭杰原因，但不能拒絕地價不是房價的格蘭杰原因。

通過對以上數據的計量分析，我們得出以下結論:短期內，房價和地價之間會有較大的相互影響；從長期來看（1年以上），房價是地價的格蘭杰原因。

3 結論

關于地價和房價的關系，通過以上地價和房價的供求分析、數學關系分析和格蘭杰因果關系分析得出以下結論:

1）房價和地價的關系在一定范圍內是相互作用、相互影響的。

2）房價和地價的關系基本上為正相關關系，建安成本、稅費和容積率將決定地價對房價的影響程度。

3）地價上漲不是房價上漲的內生機制，地價上漲只是房價上漲的主要原因之一。

[1]國土資源網.WWW.CLR.CN,2004,12,16.

[2]高波,毛豐付.房價與地價關系的實證檢驗:1999-2002[J].產業經濟研究,2003,(3):19～24.