公租房B T項目可持續動態投資及回報研究

朱衛衛

（重慶交通大學管理學院，中國 重慶 400000）

0 引言

隨著我國經濟發展和城鎮化的推進、居住需求和攀升的房價矛盾日益突出，解決中低收入人群的住房問題，不僅關系到國民的生存，也關系到一個國家的經濟發展和社會穩定。近幾年，國家不斷加大住房保障力度，并要逐步使公租房成為保障性住房的主體。2013年12月6日，住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委聯合提出，從2014年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房，再次突出了重點發展公租房的指導思路。

1 國內外研究現狀

國外學者對于發展也作了較多的研究。Kibert等人認為，一個可持續建設項目應該綜合考慮經濟、社會和環境因素[1]。國內學者著重對公租房的政策支持和公租房融資等方面進行研究。但是，相對于對經濟適用房、廉租房等保障性住房評價體系的研究，對公租房資金平衡體系與運營可持續運營機制卻鮮有涉及，未能從理論上對我國公租房的可持續發展提供有效的支持。

2 公租房BT模式的動態投資與回報

2.1 BT模式的適用性

BT(BuildTransfer)即建設一轉讓，是由項目發起方通過招標的方式確定投資方，然后由投資方負責項目資金籌措和工程建設，并承擔項目的建設風險，項目建成竣工驗收合格后，項目發起方按照簽署的回購協議接管項目，并向投資方支付回購價款的一種融資建設方式。該模式可以從很大程度上緩解政府對于基礎設施的巨額投資壓力，提高基礎設施的建設效率和使用效率，分散基礎設施建設的風險[2]。

在公共租賃房快速發展的進程中，從政府角度考慮，BT模式可以為政府籌集到社會資本，緩解政府建設資金的缺口，從建筑企業方面來講，BT模式不僅可以增加投資渠道，也使企業的融資管理能力得到發展，提高其競爭力。在BT模式的實際操作中,由于目前各BT參與方對這種建設模式認識還不夠,有關法律條文也不夠全面和嚴謹,使問題不能得到很好的解決。有些BT項目,政府與投資建設單位簽訂合同,給出定期付款承諾,但項目完成后卻無力支付回購款,建設方因無法按額收回回購款,便無法向金融機構還貸,這就像多米諾骨牌效應,在政府、企業、金融機構直接出現了資金問題。因此,完善BT投資，實現資金的可持續已是當務之急[3]。

2.2 BT可持續運營模式研究

在公租房中運用BT融資模式，目的是為了在不帶來生態環境負影響的前提下，解決社會性的住房困難問題和實現公租房建設經濟方面的可持續。所以BT項目可持續建設應以投資、建設和移交為基本特征，即BT項目主辦方按規定完成項目投資、建設，并將其順利移交給發起方，發起方按照約定將回購款順利付給主辦方等所有工作內容。建設工程施工合同通常有固定價格、可調價格、成本加酬金三種。公租房BT項目規模較大，建設程序及工程數量固定，宜采用可調總價合同[4]。

通過對BT項目可持續建設的理解，本文認為可持續的資金構成主要由建設公租房實現其社會保障功能所投入的費用（項目總投入成本）、發起方在實現其保障性功能的前提下所收回的租金、出售等費用（項目回收資金）組成，并在發起方補助性投入的調節下將回收資金按合同約定的期限和方式付給主辦方。其中總投入成本的基本構成為投資基價和投資回報、政府優惠性投入三大部分，回收資金則由公租房出租回收資金、出售回收資金、商業配套收入三部分組成。

圖1

投資基價由建設成本、建設成本調整值及投資成本組成。對投資基價的控制方面的研究已經比較成熟，建設成本比較容易確定，與建設成本調整值有關因素主要包括：工期延誤、通貨膨脹、利率變動、設計規劃方案變動造成的成本調整，投資成本則受投資方式、建設工期、融資成本及建設期貸款利息的影響。當其他投入不變，投資基價增加時則需要更多的回收資金來平衡投入成本，從而影響到公租房的租金和售價。

投資收益由投資回報率和投資基價共同決定，吸引主辦方參與最關鍵的因素是投資回報率，它是項目發起方與主辦方利益分配情況的分割點，它的合理性是保證項目可持續運行的關鍵。主辦方的投資者要求的投資回報率受其內部收益率、風險態度、及競爭者的影響。當主辦方要求的回報率較高時，與投資基價一樣會影響租金及售價，從而可能對共組房的保障性有所影響。

由于公租房的保障性及準公共產品性，其租金及售價要綜合考慮市場因素及保障對象的可支配收入等一些因素，所以對項目的回收資金會有一定的限制，進而會影響到資金平衡，則會影響政府的優惠性投入決策與投資回報率。

綜上所述，項目的總投資成本各個因素對公租房保障性的影響如下圖紅線所示，相反由黑線表示。

圖2

分析得知，租金價格、出售價格、政府性優惠及投入、投資回報率是與項目的投入與回收及資金回收都相關的四個重要因素。若達到BT模式的可持續建設，則各變量應滿足以下條件：

項目總投入成本=項目回收資金

政府性優惠及投入+投資收益+投資基價=租金收入+公租房出售收入+商業配套收入

2.3 BT模式可持續評價指標

通過以上數據可以對項目公司或主辦方在公租房BT的投資效益進行分析,得出凈現值是否大于等于零、動態投資回收期是否能滿足可持續的要求、內部收益率是否能達到基準收益率三個動態指標，從而來確定項目財務上是否可行。

（1）財務凈現值(FNPV)

式中:FNPV——項目的財務凈現值

(CI-CO)t——第t年項目的凈現金流量,其中CI為現金流入量,CO為現金流出量；

N——計算期期數,一般為項目的壽命期；

Ic——折現率。

（2）內部收益率FIRR

釆用插值法可以計算出FIRR。

（3）動態投資回收期

式中Pt'——動態投資回收期。

3 結論與建議

發起方的前期準備工作以及擔保機制對能否實現BT模式的順利招標及可持續運行至關重要。招標成功后順利實現項目的回購關系到BT模式的成敗，回購的實現收到發起方和主辦方因素的影響，還受自然條件的影響,如洪澇災害、滑坡、泥石流等。因此，采取切實可行的投資控制和應對策略與措施來保證項目的順利實施是非常重要的。

建立合理的租金定價機制及出售制度，使其即能達到公租房的保障性目的，又能回收公租房的投入資金。在這個保障性與資金回收相互制約的過程中，政府的調節作用尤為重要，所以政府合理的進行分析，采取補助措施，使公租房能夠實現可持續建設。

［1］Chen,Y.,Okudan,G.E.and Rilley,D.R..Sustainable Performance Criteria for Construction Method Selection in Concrete Buildings[J].Automation in Construction,2010,19:235-244.

［2］鄧詩晴,秦海玲,方俊.BT模式下項目回購方案分析與設計[J].建材世界,2013,34:111.

［3］謝曦.BT項目回購風險控制中政府擔保的研究[D].西南交通大學,2012：1.

［4］張娟.基于合作博弈的公路工程BT項目合同價確定方法研究[D].重慶交通大學,2011：6.