中國園區建設中的工業地價、產業升級及其地區差異：城市層面的產業發展雁行模型

藏 波，呂 萍，趙 松

（1.中國人民大學公共管理學院，北京100872；2.中國人民大學住房發展研究中心，北京100872；3.中國土地勘測規劃院，北京100035）

中國園區建設中的工業地價、產業升級及其地區差異：城市層面的產業發展雁行模型

藏 波1,2，呂 萍1,2，趙 松3

（1.中國人民大學公共管理學院，北京100872；2.中國人民大學住房發展研究中心，北京100872；3.中國土地勘測規劃院，北京100035）

研究目的：在工業園區開發建設的背景下，觀察中國不同等級城市工業地價和產業升級的相互關系。研究方法：從城市維度將工業地價對產業升級的作用分解為促進效應和抑制效應，并運用三產品、多要素產業發展雁行模型，對35個已經大規模開展新城和園區建設的大中城市進行實證檢驗。研究結果：多數城市處于勞動密集型向中等資本密集型過度，且暫無資本密集型形成的階段，即地價上漲帶來了部分促進效應和完全抑制效應。只有深圳、南京、上海和北京4個城市已經出現由中等資本密集型向資本密集型轉變的態勢，但這幾個城市的勞動密集型工業企業仍表現為增長趨勢，即地價上漲同時帶來了完全的促進效應和完全的抑制效應。研究結論：依據城市產業升級難易程度推進差別化的工業用地市場化供地機制，這其中基礎性工作是根據城市主體功能定位、產業布局形態和土地使用權價值來綜合評定基準地價。對于以勞動力密集型工業企業為主的部分二三線城市，還應允許工業企業適度的土地用途轉變，激勵企業前期固定資本積累以促進其產業升級。

土地管理；工業地價；產業升級；產業發展雁行模型；地區差異

1 引言

隨著金融危機傳導效應的逐步收縮，各國將經濟發展的重心由虛擬經濟重新回歸為實體經濟，中國也不例外[1-2]。怎樣找到一種既能增加產品市場的需求，又能夯實要素市場的支撐作用的途徑，是中國在不斷借鑒市場化改革經驗，以及完善市場主體行為規則等制度建設中長期尋覓的目標。以地區間產業承接和地區內轉型升級為主導的產業結構調整無疑有助于這一目標的實現[3-5]①原因是地區間產業承接有利于有效發揮地區稟賦優勢提升產品的市場競爭，進而以成本優勢拉動產品市場需求；地區內產業轉型升級有利于資本、土地、勞動力等生產要素的空間有效配置，進而提升中國整體的全要素生產效率。。從國際經驗來看，工業園區建設是國家主導的產業結構調整的有效組成部分[6]，可以預見其將成為疏解人口壓力和提供新增就業機會的“主戰場”，但要實現預期目標，還需認真研究解決幾個關鍵問題。

第一個問題是園區的建設這一國家意志是否可以減少資源配置的交易成本？周其仁[7]認為公共權力界定不清將導致個人均有攫取公共“租金”的 沖動。這種攫取行為在人口擁擠的地方更演化為一種公開的競爭行為“，不用白不用”的心智構念導致個人在公共資源面前均表現出“日終效應”②“日終效應”是行為經濟學中對于傳統期望效用理論中一種異象的解釋，即賭馬的參與者在終局時改投高風險大賭注的一種行為，詳見尼克·威爾金森的《行為經濟學》。。園區的建設一方面可以疏解人口壓力，緩解公共資源攫取的競爭意識；另一方面是全新的基礎設施和相對老城較低的產權界定費用有利于確定對公共產權的標識性邊界。Demsetz[8]認為企業面臨著員工在剩余索取權行為上的不確定性，即信息搜尋成本構成企業外部和內部主要的交易成本。工業園區的建設在一定程度上減少了信息搜尋的成本，眾多的企業聚集會帶來規模優勢下的信息集中，如向求職者傳遞更多就業機會的信號。同時，從產業轉移來看，中國西部對東部原有勞動密集型產業的承接不僅壓縮了前期固定的沉淀成本，而且充分利用了要素的比較優勢[9]。

第二個問題是園區建設是否會帶來產業轉型升級？既然園區的建設可以為當地居民帶來產權更加明晰的公共服務，為企業帶來生產的規模效應，為當地政府帶來稅收增加等諸多好處，那么各地都應該大規模建設園區，這明顯是不可能的。若建設工業園區成為這些地區經濟發展的首選，那么接下來的任務就是和眾多類似地區展開招商引資的“錦標賽”[10]，而通過協議或定向招標等方式降低工業地價已成為各方的主要“武器”。這勢必帶來再一次的產能過剩，以及為爭奪大型產業項目入駐而導致產業結構同質化等問題[4]，且這一問題在沒有優勢產業或經濟發展水平較低的地區更為嚴重[11]。所以，在沒有優勢產業和經濟發展水平較低的地區，園區建設基本違背了培育經濟發展新增長點和產業升級的初衷。

第三個問題是目前通過擴大“招拍掛”范圍來提升工業地價的政策措施能否帶來產業升級。針對地方政府有意壓低價格吸引特定企業進駐的“尋租”做法，2009年國土資源部和監察部聯合發出《關于進一步落實工業用地出讓制度的通知》正式提出了“嚴格落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度”。這一正式規則將帶來工業地價的上漲，進而增加新工業企業前期沉淀資本的投入，這種成本累加效應將產生正反兩方面的作用：正向作用表現為內生的“優勝劣汰”機制，即高地價促使高附加值企業的增加，進而帶動整體產業的升級；反向作用表現為高地價形成的“擋板”效應，即預期高成本對外來工業企業進駐的阻隔，這可能導致部分地方工業長期深陷于低附加值的泥沼中。暫且將地價對產業升級的正向作用稱為“促進效應”，反向作用稱為“抑制效應”。在不同地區，兩個作用孰高孰低是本文研究的邏輯起點，這就需要從理論模型和現實數據兩方面予以考量。

綜上，國內學者對于土地價格與產業升級關系的理論和經驗研究均顯不足。鑒于此，本文基于產業發展雁行模型，創建土地價格與產業升級的理論模型。原始模型自變量為單位勞動資本投入，因變量為單位勞動產出，由于土地、勞動力均是重要的生產要素，本文將模型中的勞動要素替換為土地要素，并基于最優化產出框架，從生產者的收入函數、資本投入價值的決定因素、最優的名義產出3方面得出地價與產業升級的理論模型。同時，將地價上漲對產業升級的作用界定為促進和抑制這一對雙向效應，并通過經驗檢驗來量化兩種效應，同時體現出其地區差異。

2 理論模型

2.1 理論分析

產業發展雁行模式（Flying Geese Patterns of Industrial Development）可以描述產出帶來的資本密集度和產業升級的相互關系，即不同產業的生產模式，隨著時間的推進，不同產業出現的不同狀況的繁榮上升，然后下降，最后逐漸消失的軌跡。該模型最早由Kaname Akamatsu[12-13]提出，但Akamatsu的模型還僅僅是單中心要素，顯然與現實不符。Schott[14]拓展出了一種多要素產業發展雁行模式（Multiple-Cone Model, MCM），即“三種產品、兩中心”模型。其中“三種產品”分別為勞動密集型產品、中等資本密集型產品以及資本密集型產品，且相互獨立；“兩中心”分別為土地要素和資本要素①限于篇幅，對多要素產業發展雁行模式的內涵和基本設定感興趣的讀者可向作者索要。。由于該模型認為三種產品彼此獨立，且分別與土地和資本要素相互關聯，所以，Schott模型對于分析產出與產業升級的相互關系更為可信。

圖1 土地資本要素與產業升級的Schott 模型：三產品、兩中心Fig.1 Schott model of land capital and the industrial upgrading: Three-goods, two-cones

Schott模型的基本思路可以表示為圖1②Schott原始模型是圍繞勞動要素來構建的，即原圖1中的橫坐標為單位勞動資本投入，縱坐標為單位勞動產出，這里將勞動力替換為土地。。單位土地資本k 形成了三種產品間的邊界點，表示為τ（jj = 0，1，2），其中τ0= 0。n 為生產不同產品的產業，其單位土地產出和單位土地資本分別表示為yn≡ Yn/ Tn和 kn≡ Kn/ T（nY1+ Y2+ Y3= Y，K1+ K2+ K3= K），其 中Y 為產出量，K 為投資量，T 為土地面積。產業n 的產品價格為pn，假設每個經濟體是一個小型開放經濟體，即pn為確定且固定的。Zn是產業n 的產出價值，zn是每單位土地的產出價值，其中Zn= pnYn，zn= pnYn/ T。

曲線w'AB 為每單位土地產出價值（z = z1+ z2+ z3），其隨著單位面積土地資本的累積而增加。當單位土地資本位于0和τ1之間，產出為勞動密集型產品和中等資本密集型產品，但不會產生資本密集型產品。同理，當單位土地資本位于τ1和τ2之間，產出為中等資本密集型產品和資本密集型產品，但不會產出勞動密集型產品。單位土地產出和單位土地資本的關系被稱為產業發展路徑[14-16]。其中，勞動密集型、中等資本密集型和資本密集型產品的發展路徑分別為w'τ1τ2、0Aτ2和0τ1B。

2.2 模型設定

為從理論上定量判別地價與產業升級的相互關系和變動趨勢，引用Schott發展的“HO集聚”（Heckscher-Ohlinaggregation）概念。生產過程集合以產業行業年度資本強度為基礎，而不是標準的產業分類為基礎，即類似的資本密集度來表征生產過程是否集聚。用h 表示“集聚”的界限，hi和hi-1分別是第i 個“集聚”的資本密度的最大值和最小值。k（nt≡ Knt/ Tnt） 表示第n 個產業在t 年的資本密集度。“集聚”的3種情況可以表示為：

式1—式2中，Zit表示“集聚”i 在t 年的增加值，即資本密集度位于hi-1和hi之間的所有產業增加值的總額。

為求出真實的資本密集度，構建一個已基于最優化產出的框架，從生產者的收入函數、資本投入價值的決定因素、最優的名義產出的決定因素3方面得出地價和資本密集度理論模型，化簡后的最終表達式為：

式3中，Pk為資本價格，K 為資本數量，PT為工業用地交易價格，ST為工業用地供應面積，r 為利率，L 為勞動力數量，π為貼現率，α為勞動力邊際貢獻度，N 為勒納指數。i 表示城市，t 表示年份。

為了定量判別產業的發展路徑，這里針對不同產業的“集聚”進行時序數據的回歸，其回歸形式分別為：

（1）勞動密集型的“集聚”：

式4中，kt為t年的單位土地資本。dj為虛擬變量，其賦值準則為：若kt位于τj-1與τj之間，dj賦予1；τj-1與τj之外的賦予0。τ為各產品單位土地資本邊界值。β為待估系數，ε為殘差（下同）。

（2）中等資本密集型的“集聚”：

（3）資本密集型的“集聚”：

式5—式6中，“集聚”的邊界值為：h1= 600，h2= 1000；產品的單位土地資本邊界值為：τ1= 3.00，τ2= 6.00。若待估系數滿足β3＞0或β2＞0， 表示地價上漲帶來“完全促進效應”和“部分促進效應”，說明地區整體的工業地價較為合理，產業發展正在由勞動力密集型向中等資本密集型和資本密集型轉變，即正在進行產業升級，且系數越大，轉型的速度越快。若β1＜0， “完全抑制效應”逐漸減小，說明勞動密集型產業正在萎縮；若β1＞0， “完全抑制效應”增加，說明該產業仍在不斷增長。由于式4、式5和式6具有相同的要素投入，所以可能具有共線性問題，所以使用不相關回歸模型進行估計。

3 實證檢驗

3.1 數據來源

3.2 描述性統計

3.2.1 工業地價的區域差異與變動情況 為了便于從城市層面和時序層面橫向、縱向比較工業地價，對不同時期、不同城市的工業地價進行了簡單的算術平均。通過基本的描述性統計分析，發現相較其他城市，一線城市的平均地價和年均增幅均較高，東部沿海城市的這兩項指標明顯高于中部和西部城市②一、二、三線的劃分標準來源于中國社會科學院財政與貿易經濟研究所公布的《2012年中國城市劃分等級劃分》。東、中、西部的劃分標準來源于2000年的“國務院關于實施西部大開發若干政策措施的通知”中的“三大經濟帶”。。其中，2003 —2012年，北京、上海和深圳的地價均值均在1000元/m2以上（表1），高于天津、沈陽等二線城市300.78元/m2，高于石家莊、呼和浩特、合肥等三線城市512.13元/m2。一線城市地價年均增速為9.83%，分別高于二線、三線城市2.16和4.79個百分點。若以東、中、西部來劃分，三個地區城市的平均地價分別為886.27元/m2、532.87元/m2和475.24元/m2，在空間上呈現沿海至內陸階梯式遞減的特征。

2003 —2012年，工業用地的市場化程度不斷增強，為了便于觀察不同歷史時期工業地價的變動情況，從中選取三個代表性的年份來表征③將2003—2004年最為市場化初年，是因為2003年中央出臺了一系列宏觀調控策略，明確提出了工業用地要實行“招拍掛”方式出讓。2007年，國土資源部在全國部分城市試點工業用地“招拍掛”出讓，這標志著工業用地市場化改革的深化，所以稱之為市場化改革中間年。2011年全國所有省市基本均已出臺工業用地“招拍掛”出讓細則，且“招拍掛”出讓比重幾乎占到了出讓總量的90%以上，所以稱之為市場化改革的末年。，分別為市場化初年（2003 —2004年），市場化中間年（2007 —2008年）以及市場化末年（2011—2012年）。從平均增速來看，全國的工業地價在第二時期出現了大幅下降，其原因可能是金融危機來臨前資金流動性已趨于放緩，社會投資減少帶動地價下跌。其中以制造業為主導產業的城市地價下降的幅度最大，哈爾濱下降了2.29%，寧波下降了5.23%，廈門下降了10.43%，深圳下降了41.36%。但隨著一系列經濟刺激政策的出臺，2011—2012年，地價開始逐漸上升，增幅最大的也是以制造業為主導產業的城市（圖2）。

3.2.2 地區產業升級：投資—收益分析 產業升級的衡量可以簡化為從投資和收益兩方面來綜合考慮，即以較低的投資獲得較高的收益，其中投資水平以地均固定資產投資來表征，收益則以地均產值和人均產值來表征。從不同等級的城市，地均固定資產水平的空間特征表現為：二線＞一線＞三線，均值分別為3.84億元/hm2、2.65億元/hm2和2.11億元/hm2；地均產值表現為：一線＞二線＞三線，均值分別為22.04億元/hm2、3.88億元/hm2和3.35億元/hm2，這與地價的空間分布特征相一致。人均產值則與地均固定資產投資表現一致，即二線＞一線＞三線，均值分別為39.66億元/萬人、34.26億元/萬人和18.79億元/萬人。所以單純從產出與產業升級相關指標的均值來看，一線城市以較小的投資換取了較大的產出，二線城市次之，三線城市長期維持在低投入、低產出的發展狀態。

表1 2003 —2012 年35 個大中城市工業用地價格的基本統計Tab.1 Statistics of industrial land prices in 35 big cities, 2003-2012

圖2 3 個時期35 個大中城市工業用地價格的年均增長率Fig.2 Annual growth rate of industrial land price in 35 big cities, during the 3 periods

產出與產業升級相關指標的增速得出的判斷也與基于上述均值得出的判斷相同。綜合上述地價與產出、產出與產業升級的空間趨勢判斷，基本可以得出初判：一線城市的工業地價較高且增速較快，二線次之，三線城市地價平均水平較低且上漲較慢。產業升級的優先次序也呈現相同的特點，即一線城市將優先出現產業升級，二線城市次之，三線城市能否出現產業升級則要看能否打破現有低投入—低收益的增長怪圈。一線、二線和三線城市的經驗判斷對于以東部、中部和西部來進行城市劃分同樣適用。

3.3 計量結果

通過回歸結果可知（表2），35個大中城市多數處于勞動密集型向中等資本密集型過度的階段，其中勞動力密集型逐漸萎縮的城市有19個，占到了總數的54.29%，中等資本密集型增長的城市有31個，占到了總數的88.57%，而 資本密集型增長的城市只有4個，分別為北京、上海、南京和深圳，僅占總數的11.43%。從產業升級的速度來看，蘭州、廈門、西安和天津的中等資本密集型增長速度最快，但同時這4個城市的勞動力密集型產業還處于增加的趨勢，地價平均水平在2013年基本均達到了800元/m2左右，這也從側面說明地價的增長在長期將不利于這4個城市完成完全的產業升級，即不利于勞動力密集型向資本密集型轉變。這樣的短期升級“樂觀”但長期升級“悲觀”同樣出現在石家莊、寧波和濟南等9個二、三線城市（其中東部4個，中部2個，西部3個），2003 —2012年這些城市的土地價格基本平穩增長，年均增幅為3.97%，2013年都超過了800元/m2，未來如果工業地價再繼續以相同穩定的增速增長，這類城市的產業升級將更加困難。

相反，廣州、杭州和海口等18個城市卻在較低的地價平均水平（2013年的地價基本位于550元/m2左右）上實現了部分產業升級，這里的部分主要指勞動力密集型向中等資本密集型的轉變，具體表現為β1＜0和β2＞0同時出現。18個城市中，東部城市5個，中部城市7個，西部城市6個，其中升級速度最快的是廣州、杭州和沈陽等東部城市，長春和哈爾濱等中部城市次之，西部偏慢。這類型城市由于具有較低的工業地價這一成本比較優勢，所以可以通過較快的資本原始積累來實現部分產業升級。但隨著工業地價不斷上漲，這種比較優勢將逐漸縮小。

在35個大中城市當中，只有深圳、南京、上海和北京的資本密集型系數β3＞0且β2＜0，表 明這4個城市已經出現由中等資本密集型向資本密集型轉變的態勢。其中轉變速度最快的是深圳，南京次之，上海和北京轉型相對較慢，而這一規律與平均地價的高低次序基本一致。同時，這4個城市的勞動密集型產業仍表現為增長趨勢，其中深圳增長最快，上海次之，北京和南京相對較慢。這種勞動密集型和資本密集型“兩頭增”的發展態勢說明了現有地價在產業升級的過程中帶來了一種雙邊“鎖定效應”（lock in effect），即現有的地價水平還不足以打破低附加值企業固化的行為路徑，地價增加雖在一定程度上壓低了這部分企業的經營利潤，但由于規模經濟的存在，企業試圖繼續通過擴大生產規模或壓低勞動力成本來維持過去的平均利潤。與此同時，高附加值企業可以在現有的地價水平上通過縱向或橫向一體化等舉措來獲取更大的可占用性“準租金”，這就解釋了為什么出現兩種產業同時擴張的問題。對于深圳等已跨越依托勞動密集型產業帶動資本積累階段的城市，應更好地發揮地價上漲對于產業升級的促進效應，并壓低其帶來的抑制效應，這其中工業用地使用權的完全市場化定價是一條可行路徑。市場化定價以一種信息較充分利用的方式為資源的有效利用提供了組織激勵，這種激勵表現為兩方面：一方面是促進更多的高附加值企業（或資本密集型工業企業）的集中，引致區域投資力度增加；另一方面以高地價引致的進入性壁壘將低附加值工業企業（或勞動密集型工業企業）逐漸邊緣化，甚至退出至勞動力稟賦較強的城市，這又在一定程度上實現了地區間的產業轉移和產業承接。這在高波等[19]的研究結論中已經得到證實。

4 主要結論與政策建議

4.1 主要結論

35個大中城市當中，一線城市的工業地價較高且增速較快，二線次之，三線城市地價平均水平較低且上漲較慢；產業升級的速度表現為一線城市＞二線城市＞三線城市，這一規律性特征對于以東部、中部和西部來進行城市劃分同樣適用。35個大中城市多數處于勞動密集型向中等資本密集型過度的階段，即地價上漲僅部分發揮促進效應。從產業升級的速度來看，蘭州、廈門、西安和天津的中等資本密集型增長速度最快，但這4個城市的勞動力密集型產業仍處于增加趨勢，即地價上漲帶來部分促進效應和完全抑制效應。這樣的特征同樣出現在石家莊、寧波和濟南等9個二、三線城市。廣州等18個城市以較低的平均地價實現了勞動力密集型向中等資本密集型轉變的不完全產業升級，即地價上漲帶來的是部分促進效應。只有深圳、南京、上海和北京4個城市已經出現由中等資本密集型向資本密集型轉變的態勢，但這4個城市的勞動密集型產業仍表現為增長趨勢，即地價上漲同時帶來了完全促進效應和完全抑制效應。

4.2 政策建議

（1）依據各城市產業升級難易程度和帶動效應，推進差異化的工業用地市場化供地機制。如對于北京和深圳等已經出現由中等資本密集型向資本密集型轉變，即較易實現產業升級的城市，現有的工業用地供應政策應向更完全的市場化出讓方式轉變，如不區分國有、民營還是混合所有制企業，土地使用權的取得環節應統一施行掛牌和拍賣等完全市場化機制，可以強化地價上漲對產業升級帶來的“促進效應”，并放大高附加值工業企業的帶動效應和提高低附加值企業的進入性門檻，進而實現區域整體的產業升級。對于蘭州和廈門等中等資本密集型增長速度較快但資本密集型企業仍逐漸萎縮的城市，未來的供地政策應允許招標、拍賣和掛牌共同存在，雖然招標略帶不完全的市場屬性，但目的是保留中等資本密集型企業上升的勢頭，以引導其逐步實現全域范圍的產業升級。

（2）依據城市主體功能定位、產業布局形態和土地使用權價值來綜合評定基準地價。對于在國家主體功能規劃和產業布局規劃中戰略性新興產業較為密集的地區或城市，如北京、上海、廣州和武漢等，應周期性調整工業用地基準地價，顯化土地使用權增值和公共服務設施投資溢價，以期將產業升級演進軌跡與工業地價調整頻度相匹配。對于以傳統加工制造業等低附加值為主導產業的地區或城市，如青島、福州和廈門等，用地基準地價調整周期可適度延長，且不宜采取大幅度調高的策略，目的是保護工業企業正常的經營收益和其對勞動力的吸納力。

（3）以允許適度土地用途轉變形式，激勵部分二、三線城市勞動力密集型工業企業前期固定資本積累，促進產業升級。對于勞動力密集型企業增幅較快，但中等資本密集型增長較慢及還沒有形成資本密集型產業的地區或城市，未來如果工業地價再繼續以現有的增速增長，地價對產業升級的“抑制效應”將更大，這類型城市的產業升級將更加困難。所以，建議允許部分勞動力密集型工業企業可在一定量或一定比例的工業用地上進行商業開發，并給予增值稅和土地變性費用的適度優惠，以增加其固定資本積累速度從而進行產業升級。

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（本文責編：郎海鷗）

Industrial Land Price, Industrial Upgrading and Their Regional Differences of China’s Industrial Parks: A City-Level Flying Geese Model of Industrial Development

ZANG Bo1,2, LV Ping1,2, ZHAO Song3
（1. School of Public Administration and Policy, Renmin University of China, Beijing 100872, China; 2. Housing Development Research Center, Renmin University of China, Beijing 100872, China; 3. China Land Surveying and Planning Institue, Beijing 100035, China）

The purpose of this paper is to explore the relationship between industrial land price and industrial upgrading at city level in the context of China’s industrial park development in recent decades. Based on the theoretical analysis, i.e., industrial land price affects industrial upgrading from two aspects（the promotion effect and the inhibition effect）, the methodused in the paper mainly include the industrial development flying geese model of three-goods and two-cones. The paper aims to do the empirical test to identify which effect is stronger in the 35 big and medium-sized cities with large-scale industrial parks and residential communities. Results show that most of the cities are in the transition phase where the leading industries are in the transition period of labor-intensive to middle capital-intensive, and none is in the form of capital-intensive. The situation that the middle capital-intensive change to capital-intensive has only emerged in Shenzhen, Nanjing, Shanghai and Beijing, however the industrial enterprises belonging to labor-intensive are still show growth trend. It shows that the growth of land price not only brought complete promotion effect, but also resulted in the complete inhibition effect. The paper concludes that it is necessary to implement the different industrial land supply policy according to the difficulties of urban industrial upgrading. The key point for such task is to develop the benchmark land price system based on the main function of the city development, industrial land assignment, and the price of land use right. Furthermore, it is also necessary to permit the less-developed cities where the industries are mostly labor-intensive ones to change the industrial land use to other uses in more flexible way in the purpose of encouraging the upgrading of the industrial sector.

land administration; industrial land price; industrial upgrading; flying geese model of industrial development; regional differences

F301.2

A

1001-8158（2015）08-0024-09

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.08.004

2015-04-28

2015-06-30

國家自然科學基金項目（71173223）；中國人民大學科學研究基金（中央高校基本科研業務費專項資金資助）項目成果；中國人民大學2014年度拔尖創新人才培育資助計劃成果。

藏波（1987-），男，山西大同人，博士研究生。主要研究方向為房地產經濟與管理、土地經濟與政策。E-mail: zb2416650@163.com

呂萍（1962-），女，內蒙古呼和浩特人，教授，博士生導師。主要研究方向為住房政策、土地經濟與管理。E-mail: lvping@mparuc.edu.cn