中日房產稅制比較研究

□文/王文豪（新疆財經大學 新疆·烏魯木齊）

中日房產稅制比較研究

□文/王文豪
（新疆財經大學 新疆·烏魯木齊）

近年來，房地產市場的火暴使得房產稅成為普通大眾熱議的話題。本文通過中日房產稅收體制比較，發現我國房產稅征收過程中存在一些問題，并從理論上提出建議。

房地產稅；比較

收錄日期：2014年10月28日

房產稅作為一種稅種，它已經被世界各國開征已久。并且已經成為各國政府財政收入的重要來源。在國民經濟和社會發展十一五規劃綱要中，我國政府提出了要對房地產稅收征收制度進行改革，以及取消有關不合理的甚至重復性的收費。而在十二五規劃綱要中也提出推進房地產稅改革的同時逐步健全地方稅收體系，以增加地方的財政收入。因此，從國家層面來講，房產稅收體制的改革業已提上了日程。

一、房產稅的含義及征收意義

（一）房產稅的含義。房產稅指的是一個稅種。我國的房產稅中所指的房產主要是指經營性房產，所謂經營性房產指的是用于經營活動，能夠給投資者帶來收益的而非用于居住的房產。換句話說，目前我國實施的房產稅只對一些寫字樓、商鋪、酒店、購物中心、娛樂中心等盈利性質的房產，以房屋的計稅余值或租金收入為依據，向房產所有人征收。

（二）房產稅征收意義

1、能夠推進保障性住房建設，并增加地方政府財政收入。目前對我國來說，地方政府的土地出讓金收入已經占據重要地位，而且土地出讓金收入也間接地推高了房價。過高的房價不僅使得老百姓怨聲載道，而且使得政府頭疼不已。征收房產稅不僅可以增加地方政府財政收入，還可以讓地方政府擺脫對土地出讓金的依賴，間接的抑制房價的上漲，從而達到對房地產市場進行調控的目的。另外，“國八條”中要求加大對保障性住房建設的力度，但是地方政府籌資能力有限，無法籌集到足夠的資金進行保障性住房的建設。最重要的是，保障性住房帶來的收益比較低，而商品房卻能夠帶來更多的財政收入，因而地方政府沒有足夠的動力去建設保障性住房。而房產稅的征收能夠為這部分保障性住房建設提供資金來源。通過征收房產稅能夠在一定程度上緩解保障性住房資金不足的問題，為其提供較為穩定的資金來源。

2、調節社會收入分配，抑制房地產市場過熱。目前，我國貧富差距正在不斷加大，而稅收作為一項財政政策可以調節過大的收入分配差距。對房產進行征稅不僅能夠增加地方政府的收入，而且能夠調節社會成員之間的收入再分配。一方面，富有的人由于其擁有的房產較多，二套房、三套房甚至四套房，所占有的社會資源就多。國家對這部分人群征納較多的稅收，而對無房居住的人群不征收稅收。通過這種方式，國家可以從富有的人群中征納較多的稅收通過轉移支付補貼窮人來達到調節社會收入分配的目的。但是從長期來看，房產稅的征收對房價的影響效果并不是很大。以上海征收房產稅為例，一部分富有群體的購房者，他們購房主要用于投資，即以投資性需求為主。雖然稱為納稅主體，但每年0.6%的稅率對于這部分支付能力較強的投機者來說，產生的抑制作用并不明顯。因此，房產稅在調節房地產市場過熱方面所起的作用十分有限，不能作為調控的主要措施。

3、有利于促使住房消費回歸居住本質。據資料顯示，我國擁有居于世界第三位的土地總面積，卻只有占世界人均土地資源量1/3的人均土地面積，同時土地沙化面積占我國國土面積高達18.12%，特別是經過改革開放以來幾十年的發展，隨著城市的規模不斷擴張，土地資源的利用已經達到極限。因此，國家希望通過對居民經營性住房征收適量的房產稅，在增加購房者的住房持有成本的基礎上，來促使其合理進行住房消費，從而使得房地產市場回顧理性。如2011年初，上海和重慶進行的房產稅征收試點，主要針對擁有別墅、高檔住房以及二套以上住房的群體進行征收，其對征收范圍的明確不僅指明了購房消費的方向，而且還端正了“購房保值”的觀念。

4、有利于財政稅收體制的完善。目前，我國的財稅體系主要是一些生產或開發流通環節的稅種，如營業稅、增值稅等，而缺乏像西方發達國家所征收的財產保有環節的稅種如房產稅等。自從1994年我國實施分稅制體制改革以來，雖然說通過這次改革在一定程度上加強了中央政府對宏觀經濟的調控能力，但是，由于財政稅收體制改革的方向產生了偏差，為了鼓勵地方經濟的發展而把GDP當作地方政府政績的主要反映，從而使得地方政府逐步從“稅收財政”走上“土地財政”。地方政府通過高價拍賣土地，從而獲得大量的土地出讓金收入。在一些地區，土地出讓金收入甚至能夠占到政府財政收入的1/3。過高的土地出讓金收入雖然增加了財政收入，但是也提高了房地產開發環節的成本，從而導致地方房價飛速上漲，嚴重損害了城鄉居民的切身利益。為此，完善房產稅收體制改革，無論對于調控過熱的房地產市場，還是完善財政稅收體制都是十分必要的。

二、現行中日房產稅收體制比較

現在，世界上許多國家和地區都對房產征收了房產稅，在美國稱為房產稅，在日本稱為不動產稅，而在俄羅斯稱為物業稅等。在眾多國家中，日本不僅是亞洲最發達的國家，最重要的

是日本的房地產市場的發展與我國有許多相近的地方，因此日本房產稅的征收體制對我國房產稅的修訂、遏制房地產市場的過熱具有借鑒作用。

（一）征稅范圍不同。我國房產稅征稅范圍偏小。我國于1986年推出的房產稅暫行條例規定：房產稅只在城市、縣城以及一些工礦區征收，而其他農村住房、國家機關，企事業單位等新建的單位自用房產、個人非經營用房產等都被列為免稅對象，予以免稅。但是經過改革開放以來幾十年的經濟發展，我國國民經濟發展水平已經得到大大提高。GDP從1986年2，975.731305億美元上升到2013年9.40萬億美元，現在的經濟環境與我國房產稅條例制定時期的經濟環境相比發生了巨大的變化。首先，隨著農村經濟的發展，農民收入水平得到很大提高，一部分富有的農民開始向城市遷徙。城市人口的增多導致對房產的需求急劇擴大，快速增加的各類經營性用房，完全可以納入征稅的范圍。但是，房產稅的征收并未與我國經濟的發展同步，居民住房特別是一些別墅類的高端住房未納入房產稅征收范圍內。

日本房產稅的征稅范圍比較廣泛。首先，日本房產稅法律規定：房產稅的納稅義務人指那些擁有住房、店鋪、工廠、倉庫及其他能增加房屋使用價值的附屬物的群體，符合免稅規定的除外。從這方面來說，日本的房產稅征收范圍比較廣泛。征稅范圍的廣泛性使得日本政府的財政收入擴大，對經濟的調節能力更強了。另外，日本稅法規定對屬于政府的房屋、一些非營利性機構所擁有的房屋、科研團體所擁有的房屋，以及宗教寺院內房屋免稅。這些舉措都體現了政府在一些公用事業方面的扶持。

（二）側重點不同。在房地產的開發、交易和保有這三個環節中，企業所承受的稅負程度不同。在房地產購買、流轉環節中征收的稅收種類比較多、稅收負擔也比較重。而在房地產的保有階段的征稅就顯得過輕。例如，在房地產開發（取得）環節繳納的房產稅，主要包括耕地占用稅、營業稅、城市維護建設稅以及其他政府收費性項目等；而在處置房地產環節中，也需要繳納契稅、印花稅等。但在房地產保有環節需要繳稅的僅指那些用于經營的那部分房產，其他部分房產幾乎不必繳納任何的費用。因此，這種狀況的存在使得我國房地產市場的投機活動十分猖獗，從而造成了大量房地產遭到長期空置。據權威媒體報道，國家電網利用智能網絡，對全國660個城市進行調查，結果顯示總共有6，540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。

日本的房產稅主要包括固定資產稅、城市規劃稅、事業所得稅三個稅種。在房地產流轉過程中，日本政府根據購房者保有房地產的時間來確定征繳稅率。如對持有時間超過兩年的土地，轉讓時會另行加收30%的稅；對持有時間超過5年的土地和建筑物，在轉讓時稅率從20%提高到30%。

（三）征稅目的不同。起初我國征收房產稅主要是鑒于房地產市場過熱，房價飛速上漲。國家為了調控過熱的房地產市場經濟，調節過高的房價，希望通過房產稅的征收來增加購房者的保有成本，并抑制房地產投資需求和打擊炒房者的投機活動，并促使房地產市場回到住房的本質上去。另外，國家希望將征收的房產稅收入用以代替土地出讓金收入，減少房地產開發階段的成本，從而在根本上降低房價。

日本開征房產稅的原因是二戰后，日本政府財政虧空。為了增加財政收入，日本決定征收房產稅。日本進行全面的稅制改革起始于1950年，根據當時的“肖普建議”，日本確立了現代房產稅的基本架構，主要包括固定資產稅、城市規劃稅和營業場所稅三大稅種。這三大稅種的征收不僅解決了當時日本政府財政虧空的局面，還為進行城市規劃事業籌措了經費以及為改善教育醫療環境做出了巨大的貢獻。

三、我國現行房產稅改革建議

參照日本房產稅征收的經驗，國家在改革房地產稅收的過程中應該注重：

（一）房產稅改革應該堅持拓寬稅基、適度稅率的原則。拓寬稅基的意思就是逐漸擴大房產稅的征收范圍。國家不僅要對經營性房產進行征稅，而且要對一些高檔娛樂場如高爾夫球場、高檔會所征收重稅。當然，在征收的過程中要遵循適度稅率的原則。同時，要對各級政府、公益設施、學校、農業設施實施減稅和免稅。另外，由于我國東部、中部、西部地區房地產市場的發展狀況不同，各地房價和居民收入與支付能力相異，各地政府在征收房產稅的同時應根據當地實際情況進行征收。對于不同的地區采取不同的稅率，對一線發達城市由于其土地供應比較緊張，可以施行較高的稅率。而對于二三線經濟不發達的城市可以施行較低的稅率。總之，征收房產稅的同時不能影響到居民正常的住房需求，要在調控房地產市場增加財政收入的同時盡可能將居民的住房消費回歸理性。

（二）改革房產稅收征收體制。改變以往那種輕保有重開發的現象，將房產稅的征收重點轉移到保有環節上來，一方面可以減少房地產開發環節的稅費，降低房地產開發企業的稅負水平，從而降低房地產的開發成本，從根本上降低房價；另一方面在房地產保有環節，根據不同的消費群體制定不同的房產稅率，增加購房者的持有成本，抑制購房者的投機性需求，弱化房地產過熱的現象。另外，針對我國房地產稅收征收的過程中存在的重復征稅的現象，國家應該在房產稅總體規劃的基礎上避免重復征稅，降低宏觀稅負水平，提高經濟效率。

（三）明確征稅目標，合理征稅措施。現在，國際上大多數國家征收房產稅的經驗：增加財政收入。因此，我國征收房產稅也應效仿其他國家本著增加財政收入的目的，而不是僅僅為了調控房價。但是，在具體征收房產稅的過程中，一定要先解決好房產稅的征收目的，怎么征收，依據什么樣的標準去征收等問題。只有解決好這些問題，才能將房產稅順利推行。另外，在征收房產稅的過程中，還要時刻注意市場的動向以及廣大人民群眾的情緒反應，及時解決好人民群眾反映的問題。只有這樣，在推行房產稅的過程中受到的阻力才會變小，更多的房產稅政策才能得到很好的落實。

主要參考文獻：

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