農工商房產，憑什么發力

于丹丹

歲末年終，房地產行業好事多磨。大家都在傾心關注綠城之類的房企，而我則想談談農工商房產。房地產行業的中堅力量，百億規模，忐忑不安。以我們服務與研究監測情況為基礎，并以與農工商房產高層領導“零距離”交流溝通為核心內容，將我對房企發展與市場變化的若干想法，與大家作些探討和溝通。

作為克而瑞信息集團滬閩事業部負責人，我會很自然地將閩企與海派兩大房地產企業陣營，進行橫向縱深對比，跨域聯想分析。何況，在這個行業巨變的時期，本來就是一個彼此地界被突破的時代。

農工商房產

不和陽光城比激進

我們只談穩健經營

借助資本的力量，曾經的三線房地產開發商——陽光城一路狂奔，耗資超百億拿地，成了2013年的一匹黑馬。同時，采用“高杠桿、高周轉”策略，這家福建房企去年銷售金額達220億元，而其2011年、2012年的全年銷售業績僅有40億元和70億元，這種發展擴張的速度快得有點令人目眩。

2011年，偏安福建一隅的陽光城砸下40億元，將其勢力范圍拓展至海南、西安、太原等地。2012年底，陽光城將總部北移至上海，并掀起了新一輪發展拓展計劃。陽光城集團總裁陳凱當時稱，落子上海是看好這個中國經濟、金融和技術中心的未來發展潛力。“進軍上海房地產市場一直是公司的目標，是陽光城全國布局的重要一部分”。同時，陽光城制定了宏大的發展藍圖，向房地產企業“第一梯隊”進軍。

自從將總部由福州遷至上海，陽光城就成為土地市場的一匹黑馬，頻頻拿下“地王”。據不完全統計，自去年初至今年上半年，陽光城共出手掠取15塊土地，累計拿地面積超過150萬平方米，拿地金額共113.5億元。比陽光城2011年和2012年兩年拿地總和還超出許多。

“之所以快速擴張，是因為如果不把規模做上去，未來在市場上將很難有自己的立足之地。”陽光城陳凱總裁曾經表示，對于中型房企來說，只有努力向“第一梯隊”靠近，才會有未來的發展實力。

作為新時代的“地產模范生”，陽光城的發展速度著實令人艷羨。相比之下，旗下項目全面擴張至全國八省一市的上海農工商房產，發展步伐就顯得更為穩健一些。

從戰略布局上，農工商房產在2012年年初就明確了“精耕上海，深耕長三角，輻射全國”的全局發展策略。未來將通過拓展戰略合作、均衡業務發展、提高管理水平，培育企業軟實力，形成業務布局清晰、營運能級進階、管控體系高效、資源整合到位、產品溢價能力增強和優秀人才輩出的戰略發展格局。

農工商房產整個2013年的合約銷售額逾百億元，創下了農工商房產銷售金額的歷史新高。作為上海的一家老牌房企，農工商房產近年來大幅擴大規模。有關數據顯示，農工商房產2011、2012年的營業收入分別為44.64億元和62.4億元。

與其他近年來快速發展的房企一樣，農工商房產快速發展的經營管理邏輯也是快周轉，通過“以價換量”的方式快速回籠資金。農工商房產沈宏澤常務副總裁表示：“面對強勁行業對手，我們必須迎頭趕上，加快運營速率。誰跑在前，誰就將贏得發展先機。”

熊孩子 男兒當自強

黃飛鴻電影都讓彭于晏主演了，試看房企的角度演繹，能不能與時俱進？

面對今年的房地產行業變局，也有業內人士認為，農工商房產看似激進擴張的做法存在風險，這對于企業經營能力和資金鏈都是重要考驗。有人或許會問，這豈不是和農工商房產“穩健”發展的策略背道而馳了嗎？

而我則認為，穩健發展其實是一種動態平衡。我認為，資產負債率不是判斷一個企業是否穩健發展和健康成長的唯一標準。同時，我們還要看企業現金流是否充足？包括銷售回款、企業自有資金、母公司和股東資產注入等。大家都知道，有些拿地激進的房企，資產負債率達到90%以上的也是有的。

同時，不可否認的是，作為資金密集型企業，農工商房產對資金的需求始終還是存在的，眼下看來可能更為迫切。也正因為如此，農工商房產借勢資本市場的實力，充實自己的穩健發展策略，可能也是最好的選擇。

房企拼“爹”時代

“新四化”助力農工商房產戰略升級

房地產企業之間的競爭，已經遠遠不是“開發”層面的競爭。而關于金融資本，關于產業整合等等，才是房地產企業贏在下一個十年的核心競爭力。

這其中之道，存在著兩種發展模式：

恒大地產將房地產做成“兒子”，給自己找個“爹”。恒大集團多元化戰略發展，開啟了另一個維度的企業轉型。

正如眾人所知，足球、學校、礦泉水等，2013年，恒大集團由地產向文化體育、食品飲料品牌的轉型引人關注和仰視。目前為止，恒大集團已是集房產、文化、體育、金融、消費品、產業直投、傳媒等多種產品經營于一身，不只是一個單純的房地產公司了。而由此產生的“恒大效應”，可能是它投放幾年廣告宣傳，都難以達到的企業品牌效應。

在今年8月2日的恒大集團2014年上半年工作會議上，恒大集團董事局主席許家印先生在集團發展歷史上，第一次提出企業多元化的發展戰略，恒大集團就此進入“多元+規模+品牌”的戰略發展階段。同時，恒大集團2015年伊始的第七個“三年發展計劃”主題也確定為：“夯實基礎、多元發展”。事實上，多元化發展戰略是世界特大型企業，特別是世界500強企業普遍采用的發展戰略，通用、三星、西門子等等，都是企業多元化發展而制勝的佼佼者。

農工商房產的“爹”很好很強大，時代紅利下的光明食品集團，給農工商房產帶來巨大發展機會。冷鏈物流與物流地產、“退二進三”的園區開發、社區商業的鄰里中心、農業食品業主生活資源大整合等等，都給農工商房產的企業發展帶來了前所未有的機會。

我將農工商房產的發展戰略概括為“新四化”：

市場化。經過幾次的改制重組，農工商房產正在向著房地產領域更深、更專業的方向邁進，不再以單純的住宅開發為主。農工商房產將以光明食品集團為核心，構建社區商務中心，同時加強在物流地產、養老地產、旅游地產方面的探索。尤其是農工商房產與同為光明食品集團旗下子公司的上海長江總公司，合作開發的位于崇明的養生莊園項目，特別值得市場的期待。

資本化。繼房企大鱷綠地借殼金豐投資敲開資本市場大門之后，作為上海的另一家本土國有地產企業，農工商房產也已進入排隊等待上市的狀態。農工商房產將借殼海博股份，預計在2015年完成整體上市，實現企業發展資本的整合，形成強有力的發展實力。

國際化。萬科投資海外地產了，綠地也投資海外地產了，那么，農工商房產呢？在其母公司光明食品集團相繼收購新西蘭新萊特乳業公司、收購以色列最大乳制品企業Tnuva 56%股權之后，光明食品集團的海外拓展版圖還將日趨豐滿。屆時，農工商房產將通過集團內部協同，借助光明食品集團日漸豐厚的海外資源優勢，正式進軍海外市場，將“海派新生活”開發居住生活模式帶到全世界。

人性化。農工商房產獨特的企業文化，將成為其加速發展的重要支撐。在強企富員的發展探索之路上，員工一直是企業最寶貴的財富，伴隨著企業的成長而成長。農工商房產不斷變革企業激勵機制，讓員工分享企業的經營與發展成果。人才是企業發展之本，也是企業強盛之源。

最后，作為身在閘北的易居人，真心祝愿農工商房產市中心的作品——農房熙藏92席高端住宅熱銷上海樓市，成為農工商房產的標志性品牌象征。endprint