從物業(yè)產權角度分析物業(yè)管理服務

郭 穎

（遼河石油勘探局振興公用事業(yè)公司,遼寧 盤錦 124010）

產權是人與人在對稀缺物品進行交易和使用的過程中所衍生出來關于所屬性方面的表達方式。在對產權進行討論的過程中，首先應確定產權的所屬者應該獲得的相應權利，其次應說明產權在個體活動過程中的作用。因此，基于對產權的描述，就能確定人與物品之間的關系。物業(yè)產權指的則是特定經濟產物的所屬權利，其中主要是住宅房屋所有權等。

1 物業(yè)產權的形態(tài)

自從我國住房制度改革以來，產權就成為了現代人關心的熱門話題，且根據時代的不同，我國的產權業(yè)出現了不同的形式。在較早時期，我國還沒有明確私人產權的概念，房屋也均是由國家承擔建設，分配國有企業(yè)職工入住，因此，當時的房屋被稱為公有住房，并沒有私人產權。而隨著房改制度的逐漸發(fā)展，國家允許人們通過購買的方式變更產權的所有屬性，因此也就出現了部分產權住房和全部產權住房。如今，我國絕大部分住宅已經實現了產權私有化，并為房屋購買者制訂了相應的產權合同和房屋產權證明，但還有部分房屋仍然是公有住房和部分產權住房。在實際生活中，產權的所有者并不單單是一個人，也可能是多人，這樣就衍生出了產權的3類形態(tài)，分別是個體所有形態(tài)、共有形態(tài)及公共擁有形態(tài)。其中個體所有指的就是個人對房屋擁有產權，這類產權結構簡單，容易研究；而共有形態(tài)則是指兩個或兩個以上的人共同擁有房屋產權；公共擁有形態(tài)則指的是住在小區(qū)內的公共設施，包括綠地、公共電力系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等，后兩種產權形態(tài)結構比較復雜，在物業(yè)管理服務過程中影響較大。

2 物業(yè)管理服務的產權界定

物業(yè)管理服務工作主要是針對商品房產權的擁有對象，其主要服務內容包括定期的維護和管理小區(qū)內的公共設施，維護和管理建筑內的公共輸水管道、電梯等設備，管理綠化地，清理建筑內外的垃圾，在小區(qū)內開展治安保衛(wèi)服務，安全保護地下停車庫內存放的車輛，根據房屋用戶的要求應急維修房屋內的相關設備，整理和管理整個小區(qū)內的住戶檔案。在實際工作開展階段，物業(yè)企業(yè)服務的對象是房屋產權的所屬人，但又不是全部所屬人，其中由于業(yè)主個人原因導致房屋產權所屬與房屋使用所屬結構之間發(fā)生較大變化，致使房屋產權結構復雜，使物業(yè)服務發(fā)生了轉變。根據服務內容的不同，可以將物業(yè)服務分為兩大類，包括公共性服務和特約性服務，其中公共性服務主要考慮的是對小區(qū)內全部產權所屬人及其相關人員進行的服務，不需要考慮到產權的結構復雜性；而特約性服務需考慮產權的結構性服務，這也是物業(yè)服務管理工作要面對的難題之一。

3 物業(yè)管理服務的供給方式

目前，在現代物業(yè)服務管理模式中，應用最為廣泛的一種是利用業(yè)主委員會的委托模式，其主要是利用業(yè)主組成的業(yè)主委員會選出的代表與物業(yè)公司商討相關服務項目和費用收取情況。但這一模式的開展必須滿足兩個前提，首先，物業(yè)公司必須是該小區(qū)內唯一在控制價格內進行服務的服務者；其次，業(yè)主委員會也是小區(qū)內唯一一個合法的民意代表，并需要全權負責與物業(yè)交涉的委托者。但是從產權的角度上來看，這兩個前提都有一定的不足之處。

從實際出發(fā)，物業(yè)公司是以營利為目的的企業(yè)，其并沒有免費提供公共服務的義務，因此必須要在一定的收費前提下為業(yè)主提供相關服務。而從物業(yè)公司本身發(fā)展的角度來看，其可能會為了節(jié)約成本而降低服務質量，使得相應的物業(yè)服務目標難以達到。從產權所有者角度出發(fā)，由于產權所有者本身的收入情況和偏好存在著一定的差異，因此其對物業(yè)公司所提供服務的要求不同，從而會對物業(yè)公司收取的物業(yè)費抱有不同的看法。當費用收取超過了產權所有者的承受范圍，其就會認為費用收取不合理，放棄物業(yè)服務的所有權，而同時對于公共區(qū)域的維護和清理是物業(yè)必須要進行的，物業(yè)公司沒有強制收取費用的權利，因此當產權所有者拒絕繳納物業(yè)費用時，物業(yè)公司就顯得非常無奈。為了改變這一情況，政府定期為物業(yè)公司提供一定的補貼和優(yōu)惠政策，并明確了物業(yè)公司在服務過程中不需要承擔的服務項目，進一步促進物業(yè)市場化的發(fā)展。

在開展實際工作的過程中，物業(yè)公司還要解決公共服務的供給對象問題，因為物業(yè)公司提供的公共服務不僅是對產權所有者的，同時也是對來訪者的，這就給物業(yè)公司造成了一定的損失。此時需要政府介入相關管理制度，可利用基層政府組織服務非產權所有者，節(jié)省物業(yè)不必要的開支，增加服務工作的預算，進一步提升物業(yè)服務的質量。

4 結 語

物業(yè)服務是現代住宅小區(qū)服務的主要模式，物業(yè)公司在為產權所有者進行服務的過程中一定要明確服務對象，及時整理小區(qū)內的業(yè)主檔案。同時，相關政府部門也應給予物業(yè)公司一定的支持，通過補貼的方式幫助物業(yè)公司提高服務質量，進一步推動我國物業(yè)服務市場化的發(fā)展。

［1］郭俊斌.物業(yè)管理的服務創(chuàng)新［J］.現代經濟信息,2010(13).

［2］黃啟雄.解析房地產開發(fā)建設中的物業(yè)管理與服務［J］.經營管理,2012(8).

［3］劉圣歡.物業(yè)管理服務:從物業(yè)產權角度的分析［J］.經濟問題,2011(2).