基于商業地產開發的城市綜合體價值分析

■ 崔鳳生 王弗鑫（、吉林建筑大學文法學院 長春 3082、吉林大學行政學院 長春 3002）

城市綜合體概述

（一）城市綜合體的概念

城市綜合體是指將城市中的商業、辦公、餐飲、旅店、娛樂、居住、交通等城市生活空間的必備要素進行組合，建立某種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的城市生活共同體。城市綜合體最初類似于一個大型的綜合型購物中心，但是隨著時代的進步，越來越多有著綜合體運作模式的綜合體建筑被推出，形成了更加多元化的功能模塊和運作體系。根據不同的功能側重，可以劃分為城市CBD中心城市綜合體，如北京萬達廣場；交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城；城市副中心城市綜合體，作為城市經濟的新增長點，如沈陽鐵西城市副中心；城郊結合部城市綜合體，如長沙中信新城。

城市綜合體與多功能建筑相比有明顯的不同。多功能建筑主要的特點在于數量跟種類的積累，其局部的改動并不能影響全局功能；城市綜合體則不同，它是由各個組成部分優化整合而成，形成一個有機系統、相互關聯。

城市綜合體最早起源于法國巴黎的拉德芳斯區，巴黎“拉德芳斯”城市綜合體是世界上第一個城市綜合體。“拉德芳斯”所采用的HOPSCA模式為后來的城市綜合體提供了非常好的經驗。HOPSCA是指：H（HOTEL）酒店、O（OFFICE）辦公、P（PARK）公園、S（SHOPPING）購物、C（CONVENTION）會展、A（APARTMENT）公寓組成的多功能、綜合性的城市建筑形態。“拉德芳斯”之后也出現了紐約洛克菲勒中心和東京六本木等世界聞名的城市綜合體典范。在我國，萬達的萬達廣場、華潤的華潤萬象城是較早成功運營的城市綜合體項目，而北京國貿中心、上海新天地、深圳華潤萬象城等是目前我國運營最成功的高檔城市綜合體。

（二）城市綜合體的商業開發

1.開發背景。近些年，受住宅地產調控政策影響，開發商越來越側重于轉向城市綜合體開發。在全國各大城市商品住宅成交量下滑的同時，不受限購的寫字樓、商業營業用房則在不少城市量價提升。現代都市中，人們習慣于在一個方便、快捷、多功能的立體空間里進行生活和工作，城市綜合體的出現正是城市形態發展到一定程度的必然產物。城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，這種可以優化組合城市功能的建筑體就會應運而生。城市綜合體的出現正是為了在城市核心區域降低綜合商務成本。

2.開發條件。第一，城市基礎是城市綜合體開發建設的前提條件。規模條件越好的城市對城市綜合體所能提供的各方面條件基礎都是中小城市遠遠無法媲美的。大型城市無論是在交通條件、經濟基礎還是人口素質等各方面都遠超中小城市，這些必須的條件都是建造和維持城市綜合體的重要保障。這也是為什么我們在大城市中可以看到非常多的城市綜合體而在中小城市只能看到個別甚至是沒有的原因。

第二，經濟基礎是城市綜合體開發建設最直接顯現的條件。這里的經濟條件并不僅僅是指對城市綜合體本身的投資，更重要的是城市的大經濟環境是否能夠支撐城市綜合體的開發和運營。以深圳華潤萬象城為例，該城市綜合體于2004年開業，從營業第三年開始進入盈利，2008年深圳萬象城的年營業額達到30億，占其所在的深圳羅湖區GDP的6%。到了2014年深圳萬象城的年營業額達到62億，在電商發展如此迅猛的年代，其仍然能夠創造超過60億的年營業額，在全國高居第四名，同時深圳萬象城是國內投資回報率最高的購物中心。創造如此成績與深圳市的經濟環境是緊密相關的。在2014年城市綜合體營業額排名中，前四名分別來自北京、南京、廣州、深圳。不難看出北廣深是中國一線城市，南京也是經濟大省江蘇省的省會，在經濟水平極高的大城市中城市綜合體能夠獲得更好的發展空間。

第三，政府出臺的政策對城市綜合體的建設和發展有決定性影響。作為一個動輒需要投資高達十幾億，占地面積高達幾萬甚至更大面積的超大型城市建設項目，是無法離開當地政府在政策上給予的支持的。政策主導了城市或地區的主要發展方向，所以可以說在各項條件中，政策方面的影響是決定性的。

第四，暢通發達的城市交通網絡是一個重要條件。城市綜合體的一個重要功能就是集合城市資源，創造方便的生活空間，這個功能就勢必會導致城市綜合體人、物、車流量會達到一個非常龐大的值，而在這種前提下，想要不造成綜合體區域的交通堵塞，就要求城市綜合體的內外部交通規劃多樣、合理。內部交通主要是城市綜合體所提供的停車場，該停車場是否可以滿足市民的需求非常重要。外部交通主要是道路規劃以及公共交通。在城市綜合體設計規劃階段，綜合體周邊的道路規劃要做到設計合理，能夠承受高度密集的車流量，而同時綜合體周邊完善的公共交通系統鼓勵市民使用公共交通工具前往城市綜合體，可以有效緩解交通壓力。

第五，人口要素也是一個重要條件。我國正處于城市化加速發展時期，城市人口增長越來越快，城市用地緊張，城市綜合體的出現就滿足了城市急需實現區域資源集約的需求。龐大的人口基數就成為了城市綜合體建設的催生條件之一。同時足夠多的人口基數還是城市綜合體開發與運營的必要保證，只有充足的人流才可以帶動城市綜合體的發展。

城市綜合體對城市價值的提升

（一）改變城市的人文價值

1.城市綜合體改變了市民生活方式。城市綜合體的服務群體是市民，那么就肯定會改變市民的生活方式，這也是許多城市建設城市綜合體的目的之一。在傳統社會里，市民的生活主要是由工作、休閑娛樂、購物等活動構成。但由于城市的業態區域劃分，人們可能并不能一次性或者說一天內將這些活動都進行完。在城市綜合體出現之后，市民的生活方式就改變了：辦公場所、購物場所、休閑場所的聚集使得市民可以一天之內進行上述活動。白天在辦公室工作，下班之后可以去購物，然后回到家中吃飯，飯后去散步、看電影、相聚聊天等，這是城市綜合體的功能聚集為市民的豐富生活提供的便利條件。

城市綜合體對市民生活方式的另一個改變就是在生活水平方面。城市綜合體當中，購物方面擁有高檔品牌，休閑方面擁有高檔娛樂場所，辦公方面擁有高級辦公樓，餐飲方面擁有高檔餐廳、咖啡廳。這些更高端的場所出現在市民的生活中無疑是提升了他們的生活質量，對市民的精神世界是一種良好的改變。

2.優化市民的消費觀念和結構。城市的消費水平是由城市市民的收入水平所決定的，但市民的消費結構和消費觀念也有很重要的影響。城市綜合體所提供的高質量生活和高質量服務同時也意味著高消費。而當這種高消費出現市民面前時，市民會不會接受呢？至少從目前的情況來看，答案是肯定的。市民的消費意愿是取決于所受到的服務滿意程度，城市綜合體對生活質量的提升是非常明顯的，創造出了一個非常適宜的生活空間。當市民享受在這種生活空間中時，其消費觀念也會到達一個相對應的程度。但同時我們必須要清楚一個事實，商業率先升級并不一定可以主觀上提升消費結構，所以城市綜合體對消費結構、觀念的影響更多地會出現在大城市中，這是因為大城市的市民收入水平達到了比較高的程度，高收入水平讓他們可以把更多的收入投入到除了日常生活之外的其他方面。在這種前提下，市民去經常享受城市綜合體中的高級服務才會成為可能。可以說，當市民的收入水平到達一定程度后，城市綜合體的出現給市民提供了更多的消費選擇，優化了市民的消費結構。

（二）塑造良好的城市形象

1.城市綜合體能夠促進城市經濟的協同發展。城市綜合體多產業組合成系統整體以及對周邊區域形成輻射的特點會帶動所在區域的整體經濟。城市綜合體會增值周邊的土地價值，增加周邊的繁榮程度，除了自身的商業價值之外還可以帶動周邊的房地產業以及其他商業的發展。具體地說主要有三個方面：一是周邊房價升高。房價的提升對于區域經濟效益的提高是非常明顯的。二是發展其他相關產業。在建設階段可以對建筑業、材料、設計等行業形成聯系；在營運階段會與餐飲、娛樂、旅游、休閑、廣告等多個行業產生關聯。三是稅收以及就業。城市綜合體的模式決定了在經營過程中會涉及多種征稅，這樣就可以提升地方稅收；城市綜合體中擁有龐大的行業體系，可以提供非常多的直接就業機會；同時產業鏈的形成也會發展出許多間接就業機會。在許多城市由于市中心沒有可開發土地的原因，城市綜合體的選址經常會在城郊綜合部或者是城市的舊城區中，那么城市綜合體對于城市的價值再開發以及市中心與郊區的連接上就會起到非常重要的作用。

2.城市綜合體能夠改善城市人居環境。城市人居環境是指在一定的地理系統背景下進行著居住、工作、文化、教育、衛生、娛樂等活動，從而在城市立體式推進的過程中創造環境。它是自然要素、人文要素和空間要素的統一體，是由實體和空間構成。如今我國已經開發的城市綜合體中，功能側重比較多地集中在住宅、商業、寫字樓等功能的集合上，形成了具有較完整城市功能的綜合體，將這些功能都集約在一個區域，很大程度上為市民的生活提供了便利。從各個功能方面來說：購物上由于商業步行街與集中商業兩種模式集合在一起，得到了許多知名品牌的加盟；在住宅方面，因為開發城市綜合體的都是國內比較頂尖的房地產開發商，所以在住宅方面都是比較高檔的；在寫字樓方面，城市綜合體的辦公室都是達到5A級別的，而且都是具有相當高度的。可以說城市綜合體不僅是提供了便利，在質量方面也是可以達到一個城市的頂尖水平的。便利與質量相結合，極大地改善了市民的人居環境。

3.城市綜合體能夠集中彰顯城市文化。城市文化是一個具有多重復雜性的概念，它的內涵涵蓋了城市的很多方面，而城市綜合體主要是對城市文化中的城市建筑、人口構成、市民生活方式和質量等方面產生影響。在城市建筑方面，城市綜合體帶來的是現代化、時尚的建筑風格，高檔的裝飾，極具風格的街景設置。在人口構成方面，城市綜合體的建設和運營會形成對外來人口的吸引，最主要的就是其本身的大量工作崗位會吸引非常多的外來務工者，同時高檔的辦公樓通常可以號召到許多規模龐大且具有雄厚實力的大公司入駐，這些大公司帶來的是大量的人才。在生活方式和質量方面，城市綜合體對市民尤其是周邊居民生活方式改變是非常明顯的，原來需要穿梭在城市的不同角落，現在只需在城市綜合體中就可以完成。各個方面的提升都彰顯著城市綜合體在多方位地提升著市民的生活質量。可以說城市綜合體的出現為市民提供了一個具有極大便利性，而同時又可以提高自身生活質量檔次的、舒適的新型生活空間。

（三）提高城市公共治理能力

1.城市管理能力提升。城市綜合體所帶來的是高質量、高檔次的生活空間，與這種高質量、高檔次所匹配的是城市綜合體對于城市的高要求。在城市綜合體的開發條件里，我們提到了對城市的基礎、經濟、交通等方面需求。很顯然，如果想要開發并成功運營城市綜合體，就要求城市管理者盡力地提升城市在這幾個方面的水平。同時，一線品牌、大公司、高級酒店等頂尖企業的進駐在提升服務質量的同時，也為城市管理者帶來了領先的管理理念，為城市管理者更好地管理城市提供了方式和途徑。規范化的管理、更長期的城市規劃、更加完善的基礎設施、更科學的交通規劃等方面是城市綜合體要求城市管理者在管理城市過程中做出的改善。

2.有效改善“城市病”。“城市病”是指由于城市人口、工業、交通運輸過度集中而造成的種種弊病。它給生活在城市的人們帶來了煩惱和不便，也對城市的運行產生了一些影響，所以被人們形象地稱之為“城市病”。“城市病”的其中一個主要誘因是大量的中小城市或是鄉鎮人口向大型城市聚集，而這種大量人口遷徙的原因主要是大城市的高生活質量、大量工作機會對中小城市人口形成了極大的誘惑力。從“城市病”的幾種主要表現來看，其實恰恰就是城市綜合體所可以幫助緩解的。如今我國的城市綜合體開發商開始關注中小城市，紛紛在中小城市中開發城市綜合體。前文提到城市綜合體從開發階段到經營階段都可以產生大量的直接工作崗位，同時城市綜合體會帶來生活質量上的大幅度提高、就業機會的增加和生活質量的改善，增加了中小城市的吸引力，這可以讓中小城市的人更多地選擇留在本地而不向大城市聚集，甚至會讓已經去往大城市生活的人出現回流現象，使“城市病”中的人口膨脹、交通擁堵等現象有效的緩解。從側面間接地為治理大城市的“城市病”提供幫助。同時，城市綜合體本身具有的高度聚合性，聚合了城市空間，分散了市中心的壓力，市民在節假日的時候減少了前往市中心的必要，交通堵塞的現象必然可以得到有效緩解。

（四）優化城市空間結構布局

1.城市布局的改變。首先，對大城市來講，其布局主要是多中心的，而各個中心之間的片區在功能上往往比較單一，以住宅為主，這些片區可以稱之為城市的節點。城市綜合體在大城市中的選址更多地會選擇在各個中心之間，成為不同中心區的連接點。城市綜合體自身的城市功能聚合性會大大地豐富在節點片區的功能，商業、娛樂、酒店、辦公場所等功能在節點片區實現，改變了城市內部各種功能用地的比例。同時，城市綜合體對周邊地區的多方面帶動作用，會讓該區域的繁華程度僅次于中心區。這其實是對城市地域層次的優化，讓多中心城市的各個中心之間的片區更好的銜接城市分區。在深圳幾乎每兩個中心區之間都存在一個或多個大型城市綜合體，在城市綜合體出現之前深圳的各個城市之間的片區都是大片的住宅區和空置用地，而在城市綜合體建設之后，城市綜合體所在的區域都變得更加繁華，更好地起到了串聯城市各中心區域的作用。

其次，對中小城市來講，其布局主要是單中心的，單中心的城市在中心區域會比較繁華，城市功能多數集中在了城市中心區，在節假日市民大量往城市中心聚集會讓中心區的負擔加重，交通堵塞、人流高度擁擠等城市問題會出現。城市綜合體的出現在中小城市更大的意義其實是創造了一個城市的次中心區域。這個次中心區域的出現很大程度上改變了中小城市單中心的城市布局。城市綜合體自身就實現了多種城市功能，在城市綜合體周邊的基本配套設施的完善更是讓這個區域完全可以承擔起城市次中心區域的職責。中小城市的發展使得由單中心向多中心發展成為必然趨勢，而通過城市綜合體創造出來的城市次中心來作為中小城市發展過程中的過渡和緩沖階段是一個非常合理且更容易的手段和途徑。

2.城市綜合體對城市空間的整合。表現在以下方面：

交通整合。現代城市的交通系統已經向立體化方向發展，地面交通與地下交通的相互結合補充，而城市綜合體通常可以對這種立體化的城市交通系統進行有效的連接。城市綜合體的地面出口設置公共汽車站臺，地下設置地鐵站臺，同時連接街道以及綜合體內部結構，由上至下地合理串聯交通系統。這種串聯讓交通網相互結合而又不形成干擾。

空間多樣性。現在的城市綜合體都會被設計為街區式的，街區式的布局方式為城市綜合體實現更多功能提供了條件，這是借用了傳統城市街區的優勢，可使城市綜合體具有更多分區，讓城市綜合體的內部分區更加合理，空間尺度更適宜。在高密度人居環境中，這種街區式的模式結合了實際與理想，提高了城市土地利用比例。

功能共享性。城市綜合體的主要特征就是功能多樣性，而其中的一些功能其實是可以與城市其他組成部分進行共享的，其中最突出的例子就是停車功能和文化設施。大型城市綜合體對應地會擁有大型的停車場，這種大型停車場為周邊區域提供了一個充足的停車空間。而在文化設施方面，電影院、文化展會、藝術品等這些文化設施對周邊區域形成了一種有效共享。

結論

城市綜合體在我國已經發展到了一定程度，其對城市有著非常多正面的影響。但是同時我們也可以看出，城市綜合體建立在不同的地域文化、政策、城市基礎的條件下，是要有著不同的發展模式以及功能側重的。也就是說城市綜合體的開發、建設必須要因地制宜。總起來說，城市綜合體對于大城市的價值再開發、舊城區改造等方面具有非常重要的作用，對于中小城市的城市發展過渡、創造新的次中心區域有著重要意義。

通過研究，我們還可以得出以下結論：城市綜合體在城市發展的過程中可以起到非常正面的作用，無論是在人文環境、城市形象還是空間聚合方面，還是在促使城市結構、層次更加合理方面，同時城市綜合體的高要求也會促使城市管理水平達到新的高度。但我們也必須指出，城市綜合體的建設開發是有條件的、有代價的，在開發的時候必須要做出權衡。全面地分析城市的各方面條件和承受力，不可以單純地為了建設城市綜合體而盲目開發，這是一個復雜的過程，從前期的規劃選址、設計到后期的經營，資金的投入和回收，都必須做到周全的思慮，才能達到城市綜合體利于城市長遠和穩定發展的目的和效果。

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